Не только доходность: что оценивать при выборе инвестнедвижимости
По итогам первых трех кварталов 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил около 408 млрд руб. Из них 47% пришлось на офисную недвижимость, 24% — на складскую, 22% — на торговую и около 5% — на гостиничную, сообщили «РБК Недвижимости» в компании CORE.XP. Однако при выборе объекта для инвестиций ориентироваться лишь на объемы вложений в тот или иной сегмент недвижимости было бы неверно, уточнили аналитики.
Также неверно выбирать объект только по потенциальной доходности вложений, хотя она различается. Так, по данным аналитиков, ориентир доходности сейчас составляет:
- для качественной офисной и торговой недвижимости — примерно 9–10%;
- для складских объектов — около 12–13%;
- а в курортной недвижимости может достигать 12–15%.
Однако более высокая доходность, как правило, является компенсацией за более высокий уровень риска, предупреждают в CORE.XP. Более того, высокая потенциальная доходность не обязательно означает более эффективную инвестицию. Принципиальное значение имеют вероятность получения этого дохода, его устойчивость на протяжении всего инвестиционного горизонта и возможность выхода из актива без существенной потери стоимости, уточняют в CORE.XP.
Самый правильный путь — это выбрать объект с учетом инвестиционной стратегии и допустимого уровня риска, считают аналитики. И поясняют: чем более зрелым и устойчивым является сегмент, тем, как правило, ниже потенциальная доходность, но одновременно выше предсказуемость денежного потока.
Марина Жукова, директор отдела стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP:
— Сегодня инвестору важно не столько найти объект с максимальной доходностью, сколько понять, за какой риск он эту доходность получает. Разница между 9–10% в качественной офисной недвижимости и 12–15% в курортном сегменте — это, по сути, цена неопределенности. В одном случае инвестор приобретает относительно прогнозируемый денежный поток и стремится сохранить капитал, в другом — рассчитывает на более высокую доходность, принимая риски туристического спроса, сезонности и операционного управления.
Какую недвижимость выбрать при разных инвестиционных стратегиях
Как уточняют аналитики:
- офисная недвижимость оптимальна для тех инвесторов, кто прежде всего ориентирован на сохранение капитала и прогнозируемый арендный доход;
- складская недвижимость предлагает более высокую доходность при относительно понятной модели формирования денежных потоков;
- курортная недвижимость открывает дополнительные возможности для инвесторов, готовых принимать операционные риски и учитывать зависимость результатов от развития туристических направлений. Результат может зависеть от успешности туристического сезона, загрузки направления, погодных условий, транспортной доступности, сроков реализации инфраструктурных проектов, качества оператора. Все эти факторы напрямую влияют на загрузку объекта, стоимость размещения и в конечном счете на фактическую доходность инвестиций, поясняют в CORE.XP.
Жилье не интересно для инвестиций
В отличие от коммерческой недвижимости, жилье как объект инвестиций россиян больше не привлекает. Менее 4% опрошенных по-прежнему считают покупку жилья самым востребованным и прибыльным вариантом инвестиций в недвижимость в ближайшие десять лет.