Два года вместо неопределенности

Несмотря на то что формат офисных центров на продажу все больше захватывает рынок и занимает уже более 80% от объемов, ожидаемых к вводу в ближайшие пять лет, долгое время существовал миф о медленном заполнении таких проектов арендаторами. Логика опасений понятна: десятки собственников помещений в одном объекте практически одновременно принимают решения о ремонте, аренде и условиях сделки, при этом полностью независимо друг от друга. Кажется, что результатом неизбежно должны стать затяжные ремонты, разрозненное предложение, демпинг, среда и инфраструктура, которая годами находится в стадии формирования. Бизнес-центр с мультисобственностью — формат коммерческой недвижимости, при котором отдельные офисные блоки в одном здании принадлежат разным собственникам, а не единому владельцу, как в классической аренде напрямую от девелопера.

Однако проверить, действительно ли заполняемость бизнес-центров может зависеть от фактора мультисобственности, удалось только в последние годы. Проекты STONE стали одними из первых в формате, введенных в эксплуатацию до 2026 года, и первые из них — в частности, объекты с вводом в 2024 году — уже продемонстрировали практически 100-процентную заполненность резидентами. Статистика других профессиональных девелоперов, работающих в сегменте, подтверждает тренд: для качественного бизнес-центра класса А в течение двух лет ориентир заполненности составляет не менее 80–90%.

Важно, что такой результат складывается не только из рыночной конъюнктуры, где формировался отложенный спрос на качественные готовые офисы. Высокая скорость заселения — это управляемый процесс, который необходимо выстраивать еще до передачи помещений собственникам.

Мультисобственность не равна хаосу

Сложность с заполнением бизнес-центров с большим количеством собственников может возникать в тех случаях, когда после завершения передачи помещений владельцы остаются один на один со своими метрами в бетоне, а управление объектом попадает в руки непрофессиональных УК, не имеющих подобного опыта работы. Каждый инвестор, приобретающий помещение для последующей сдачи в аренду, обладает разным опытом: кто-то годами выстраивал свой арендный бизнес и включен в тонкости управления всеми процессами, а иные перешли «из квартир в офисы», и для них работа с коммерческой недвижимостью выглядит гораздо сложнее. Именно поэтому от того, насколько профессионально выстроена управляющая компания бизнес-центра, зависит, превратится ли многособственность в проблему или останется просто структурой владения.

В итоге в пределах одного этажа возникают ситуации, когда одному собственнику необходимо найти подрядчика для ремонта, который он начал делать сам, другому — разобраться с согласованием проекта, третьему — подобрать арендатора, а четвертому — разработать сценарии использования помещений, например, под собственный офис. Если эти процессы идут параллельно, но никак или плохо координируются со стороны управляющей компании, в здании действительно возникнет неуправляемый хаос, напрямую влияющий на имидж и класс бизнес-центра в целом.

Поэтому позиция профессионального девелопера заключается в сохранении контроля над объектом даже после передачи помещений: сделать это позволяет работа управляющей компании-партнера девелопера. Мы с самого начала понимали, что партнерская УК — наиболее разумный и эффективный путь к сохранению заявленного уровня сервиса, который демонстрирует компания на этапе продаж. В наших проектах действует комплекс решений, направленных на бесшовную работу объекта: УК-партнер STONE Office, которая, помимо эксплуатации здания в соответствии со стандартами класса А, предлагает fit-out-решения, а также агентство STONE Realty, которое отвечает за поиск надежных арендаторов и наполнение бизнес-центров инфраструктурой. Такая связка «девелопер — управляющая компания — агентство по подбору арендаторов» встречается на рынке офисной недвижимости далеко не у каждого игрока и остается для инвесторов ощутимым аргументом при выборе проекта.

Задача нашего агентства заключается не просто в том, чтобы как можно быстрее сдать каждый свободный блок. Необходимо сформировать сбалансированный набор функций, чтобы в здании не появилось несколько одинаковых операторов при отсутствии сервисов, которые действительно нужны пользователю бизнес-центра и работают на повышение привлекательности объекта.

Оценить эффект такой трехсторонней коммуникации «девелопер — УК — партнерское агентство» мы можем уже сегодня на примере собственных проектов. Например, в STONE Towers именно комплексная работа девелопера, управляющей компании и собственного сервиса по подбору арендаторов стала одним из факторов высокой заполняемости. Вторая очередь Tower B и Tower C была введена в эксплуатацию в декабре 2024 года, а уже через полтора года заполняемость достигла 80%. С учетом текущего темпа ремонтных работ к концу второго года после ввода бизнес-центра показатель достигнет около 90%. Аналогичную динамику мы наблюдаем в STONE Савеловская, где темпы заполняемости сейчас опережают среднерыночные. Бизнес-центр был введен в эксплуатацию в феврале 2026 года, и уже 35% собственников согласовали проектную документацию и приступили к ремонтным работам. Первые резиденты переехали в здание, а передача офисных и коммерческих помещений завершена. Оба бизнес-центра расположены в шаговой доступности от станций метро «Белорусская» и «Савеловская» — одного из самых узнаваемых деловых кластеров Москвы.

Дополнительное преимущество обоим проектам дает их расположение в Белорусско-Савеловском кластере, где традиционно сохраняется высокий спрос на качественные офисы. Сегодня в наших башнях работают компании из сферы недвижимости, торговли, банковского и IT-секторов, производственные и сервисные компании. Иными словами, локация, качество проекта и управления все еще влияют на уровень заполняемости гораздо больше, чем структура собственности. Неслучайно бизнес-центры на «Белорусской» стабильно входят в число самых востребованных офисных адресов внутри Третьего транспортного кольца.

Ремонт, ускоряющий заселение

Формат shell&core остается базой рынка и рациональным решением для любого девелопера. Между стартом проекта и вводом крупного бизнес-центра может пройти три-пять лет: за это время в офисной недвижимости меняются стандарты отделки по классам, растет стоимость ремонта и появляются новые решения, которые технически невозможно заложить на старте. Угадать требования арендаторов на этапе проектирования также невозможно: мы совершенно точно знаем наиболее востребованные метражи и оптимальное инженерное оснащение, но конфигурацию опен-спейсов и кабинетов уже определяют компании-резиденты. Shell&core — это передача офиса собственнику без чистовой отделки, в состоянии «бетон и коммуникации», когда именно инвестор определяет финальный ремонт и назначение помещения.

В то же время мы фиксируем, что малый и средний бизнес все чаще ищет помещения, в которые можно переехать без длительного цикла проектирования и строительства. Опыт работы STONE Realty с арендным предложением показывает, что около 90% успешных сделок по небольшим офисам приходится на помещения с готовым ремонтом от собственника. Наличие отделки позволяет быстрее вывести маленький лот на рынок и повышает его ликвидность, в то время как помещения 1000+ кв. м, конечно, пользуются большим спросом у арендаторов, стремящихся к выполнению ремонта под себя самостоятельно.

Поэтому начиная со STONE Towers наша УК-партнер предлагает собственникам сервис STONE Office Дизайн — fit-out-решения с заранее разработанными вариантами отделки. За счет готовой проектной базы сокращается время согласований, а владелец офиса получает смету с итоговой стоимостью. По нашей статистике, такие решения позволяют бизнесу в два раза быстрее совершить переезд в новый офис, а для инвестора — минимизировать период экспонирования и исключить арендные каникулы.

В STONE Савеловская мы отмечаем, что уже около половины инвесторов проекта воспользовались экспертизой STONE Realty для поиска арендатора. И часть из них, кто хочет быстрее сдать свои помещения, уже вышли на ремонты. Так, до конца 2026 года объем готовых офисов с ремонтом в бизнес-центре может достигнуть 6 тыс. кв. м, включая помещения площадью от 50 до 850 кв. м. Инфраструктура здания формируется параллельно с отделкой офисных помещений. Чем быстрее объект проходит первый этап заселения и массовых ремонтов, тем меньше потенциальный арендатор воспринимает его как новое и еще не обжитое здание.

В целом мы видим, что дальнейшая конкуренция уже готовых объектов с мультисобственностью за арендатора будет происходить в плоскости сервиса: сегодня то, насколько быстро удастся реализовать помещение в аренду и какие условия для этого необходимо выполнить, значительно влияет на сроки окупаемости вложений в офисную недвижимость. А само по себе наличие большого числа собственников в бизнес-центре не является фактором, автоматически замедляющим заселение. Если объект расположен в востребованной деловой локации, отвечает требованиям арендаторов класса А, а все процессы после ввода заранее организованы, нормальным горизонтом достижения высокой заполняемости становятся не пять или семь лет. Показатель, на который мы советуем ориентироваться нашим клиентам, сегодня составляет около двух лет до уровня заполняемости около 90%. Этот же ориентир мы используем в разговоре с инвесторами, которые рассматривают покупку коммерческой недвижимости в Москве именно как инструмент для сдачи в аренду, а не разовую сделку.