Эффект «долговых хвостов»: как мораторий на штрафы влияет на застройщиков
«Долговые хвосты» по невыполненным обязательствам застройщиков перед дольщиками на конец 2026 года могут составить (в зависимости от того, какой сценарий реализуется) от 103,4 млрд руб. до 138,5 млрд руб., а к концу 2030 года вырастут до 124,5–305,2 млрд руб. Таким образом, прирост может составить от 20 до 120%. Такую оценку приводят аналитики исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» в исследовании «Мораторий на санкции по ДДУ продлен: последствия для граждан и самих застройщиков» (есть у редакции).
«Долговые хвосты»
Моратории на штрафы застройщикам за задержку передачи квартир дольщикам и строительные недостатки, выявленные в жилье, с 2020 года вводились трижды. Они не только вводили запрет на начисление неустоек по новым нарушениям, но и приостанавливали выплаты по ранее возникшим проблемам. Последний мораторий был отменен с 2026 года, однако отсрочка самих выплат продлена еще на один год.
Как результат — прежние обязательства застройщиков, которые аналитики называют «долговыми хвостами», продолжают расти. Таким образом, моратории на штрафы негативно влияют не только на дольщиков, но и на самих застройщиков, и продление этих мер — управленческая ошибка, говорится в исследовании.
Консервативный сценарий
Консервативный сценарий аналитики рассчитывают по прогнозным рядам судебных исков дольщиков к застройщикам, а также по среднему размеру таких исковых требований. В этом сценарии предполагается, что часть новых требований дольщиков удовлетворяется застройщиками в том же году, поэтому «долговой хвост» частично погашается.
При реализации консервативного сценария:
- новые долги застройщиков перед дольщиками растут умеренными темпами. По прогнозам аналитиков, они увеличатся с 77,1 млрд руб. в 2026 году до 103,9 млрд руб. в 2030 году;
- выплаты, которые застройщики сделают дольщикам по части новых задолженностей и части возникших ранее будут существенно ниже — с учетом снижения судами сумм исковых требований и с учетом реальных финансовых возможностей застройщиков. Однако, по прогнозу аналитиков, постепенно расти будут и они — с 18,9 млрд руб. в 2026 году до 23,9 млрд руб. в 2030 году.
Как результат — «долговой хвост» на конец периода увеличится со 103,4 млрд руб. в 2026 году до 124,5 млрд руб. в 2030 году.
«Ключевой вывод: хвост не раздувается лавинообразно, но не сокращается — он становится устойчивым накопленным обязательством. В терминах финансовой устойчивости это означает, что мораторий в таком режиме стабилизирует кассу сейчас, но фиксирует долговую нагрузку потом», — говорится в исследовании.
При этом долг застройщиков по проектному финансированию вырастет с 13,3 трлн руб. в 2026 году до 16,17 трлн руб. в 2030-м, а доля «долгового хвоста» перед дольщиками по отношению к долгу по проектному финансированию все следующие пять лет будет находиться на уровне 0,77–0,78%. «Хвост выглядит небольшим относительно триллионного долга, но это обязательства другого типа — они финансируются из собственных потоков и могут концентрироваться у отдельных компаний. Поэтому риск носит точечный характер (по слабым девелоперам), а не равномерно распределен по рынку», — уточняют аналитики.
Таким образом, в консервативном сценарии мораторий формирует устойчивое накопление обязательств застройщиков перед дольщиками, которые сохраняют хроническую нагрузку и ухудшают качество финансового профиля компаний по сравнению с режимом без отсрочки, говорится в исследовании.
Как будут накапливаться долги застройщиков перед дольщиками
Источник: «Аналитика. Бизнес. Право»
Как считали
Помимо величины вновь возникающих долгов застройщиков перед дольщиками и возможного размера их ежегодного погашения при расчетах также учитывали:
- рост доли жилья, сдающегося с задержками, с 42% в 2025 году до пиковых 54% в 2028 году, а затем немного снизится;
- рост средней просрочки ввода новостроек в эксплуатацию с 6,2 месяца в 2025 году до пиковых 7,2 месяца в 2028 году с последующим спадом;
- ежегодный рост среднего размера иска дольщиков;
- а также ряд других параметров.
Стрессовый сценарий
Для расчета стрессового сценария аналитики взяли публичный ориентир в 200 млрд руб. претензий, которые дольщики предъявят застройщикам в 2026 году, и проиндексировали его размер на последующие годы. При этом сценарии ликвидность слабее, поэтому текущие выплаты ниже и «долговой хвост» погашается медленнее, утоняется в исследовании.
В случае стрессового сценария:
- новые долги застройщиков высокие и быстро нарастают — с 200 млрд руб. в 2026 году до 260 млрд руб. в 2030 году. «Это означает, что претензионный поток становится самостоятельным макрофактором, а не сопутствующим явлением: отрасль в таком режиме сталкивается с постоянной волной требований», — поясняют аналитики;
- ежегодные выплаты застройщиков увеличиваются с 19,5 млрд руб. в 2026 году до 31,9 млрд руб. в 2030-м.
«Это означает, что в стресс-траектории отрасль не успевает выплачивать возникающие обязательства, и большая часть нагрузки автоматически переходит в хвост. «Долговой хвост» растет быстро: с 138,5 млрд руб. в 2026 году до 305,2 млрд руб. к 2030 году», — поясняют аналитики.
При этом долг проектного финансирования растет с 13,30 трлн руб. в 2026 году до 18,09 трлн руб. в 2030 году, а соотношение «хвоста долга» перед дольщиками к долгу по проектному финансированию за это время ухудшается с 1,04 до 1,69%.
«Это означает, что хвост растет быстрее, чем банковский долг. Хотя доля все еще выглядит небольшой, она становится материальной с учетом того, что хвост концентрируется у проблемных компаний и требует выплат из оборотной ликвидности, конкурируя с процентами и стройкой. В стресс-сценарии мораторий приводит к эффекту пружины: претензии копятся быстрее, чем отрасль способна платить, хвост увеличивается более чем в два раза. А при падающем покрытии эскроу возрастает вероятность волны реструктуризаций и финансовых кризисов у части застройщиков в 2027–2030 годах», — прогнозируют аналитики.