От спада к росту: с какими результатами застройщики встретили 2026 год

Читать в полной версии

Для девелоперов 2025 год начался довольно напряженно — коррекция самых востребованных госпрограмм продолжилась циклом высокой ключевой ставки Центробанка, поднявшего ставки по рыночным программам фактически на заградительный уровень. Однако во второй половине года спрос оживился: начиная с октября-ноября продажи застройщиков росли на ожиданиях очередных изменений в семейной ипотеке; сказалось также постепенное снижение ключевой. Декабрь же, как отмечают аналитики «Дом.РФ» и «Домклик» Сбербанка, оказался месяцем рекордного ипотечного спроса. Выяснили, с какими результатами крупные застройщики завершили 2025 год и вступили в 2026-й.

Совокупный объем продаж жилья по ДДУ российских девелоперов в 2025 году составил 5,6 трлн руб. — согласно данным ЕИСЖС, это максимальный показатель за всю историю подобной статистики. Предыдущий рекорд — 5,2 трлн руб. — был зафиксирован по итогам 2023 года. Аналитики отмечают, что продажи декабря 2025 года (84 тыс. сделок) превысили даже показатель хрестоматийно ажиотажного июня 2024-го (82,6 тыс. лотов).

Рост продаж у застройщиков фиксируют и аналитики «Дом.РФ»: по их оценке, в 2025 году прирост продаж в денежном выражении составил 11%. «На момент ввода в эксплуатацию новостроек средняя распроданность составляла 74%, что обеспечивает на счетах эскроу достаточный объем средств для погашения основного долга и накопленных процентов», — прокомментировали в «Дом.РФ».

Операционные результаты девелоперов

Итоги 2025 года постепенно начинают подводить и сами девелоперы. Судя по уже опубликованным результатам, рост продаж отмечают как крупные, так и небольшие игроки. Так, из отчета «Группы ЛСР» (входит в топ-10 крупнейших застройщиков в рейтингах ЕРЗ и «РБК Недвижимость») за 12 месяцев 2025 года следует, что стоимость заключенных новых контрактов достигла 191 млрд руб. — прирост к итогам 2024 года (163 млрд руб.) составил около 17,2%. Из общего объема контрактов 2025 года 73 млрд руб. пришлось на Санкт-Петербург и 108 млрд руб. — на Москву. Еще на 10 млрд руб. заключено контрактов в Екатеринбурге, уточнили в ЛСР.

Результаты деятельности за полный 2025 год в январе представил и федеральный девелопер GloraX. По результатам января — июня 2025 года GloraX стал единственным девелопером, завершившим полугодие с более чем трехкратным ростом прибыли. Операционные результаты GloraX за четвертый квартал и полный 2025 год стали рекордными за всю историю компании, отмечает акционер GloraX Александр Андрианов.

Всего в 2025 году девелопер заключил контрактов на 45,9 млрд руб. — прирост к результатам 2024-го (31,2 млрд руб.) составил 47%. Объем заключенных договоров при этом вырос год к году на 80%, до 219,6 тыс. кв. м.

По итогам года GloraX подтвердил свой статус девелопера, активно развивающего региональные направления: доля продаж проектов в регионах по объему реализованных площадей год к году выросла с 12 до 60%.

«Фокус на девелопменте в регионах, где ощущается нехватка качественного предложения, в сочетании с нашей экспертизой в КРТ позволил GloraX на протяжении всего 2025 года демонстрировать опережающую среднеотраслевые значения динамику продаж. Буквально за год мы увеличили долю региональных проектов в объеме продаж в пять раз», — подчеркнул акционер GloraX Александр Андрианов.

К началу 2026 года в числе регионов присутствия компании — Нижний Новгород, Владимир, Владивосток, Мурманск, Ярославль, Омск, Тула, Казань, Москва, Санкт-Петербург и Ленобласть, добавил эксперт.

Ключевые операционные показатели Glorax за 12 месяцев и 4-й квартал 2025 года

Данные: Glorax

По итогам 2025 года общая площадь портфеля девелопера увеличилась на 14% и достигла 8,4 млн кв. м. Нераспроданная площадь при этом выросла на 9%, до 5,4 млн кв. м. По оценке консалтинговой компании Nikoliers, рыночная стоимость портфеля проектов GloraX выросла на 79%, до 125,3 млрд руб. Доля проектов на стадии проектирования и строительства за год увеличилась с 28 до 63%, обращают внимание эксперты. За 2025 год GloraX нарастил объем строительства жилья по стране в 2,3 раза (до 770 тыс. кв. м) — это обеспечило девелоперу вхождение в топ-20 застройщиков РФ по текущему строительству (рейтинг ЕРЗ). В числе значимых событий года в компании также отмечают выход на IPO в четвертом квартале — размещение стало первым на Московской бирже в 2025 году.

Хорошие результаты по итогам года показывает и девелопер «Эталон» (11-е место в рейтинге ЕРЗ). Как следует из опубликованных операционных результатов компании, совокупная стоимость заключенных контрактов «Эталона» составила 153,5 млрд руб. (+5% год к году), 85% этой суммы принесла реализация недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Представители девелопера обращают внимание, что основной рост пришелся на второе полугодие 2025 года. Так, в четвертом квартале было реализовано недвижимости на 44,5 млрд руб., относительно результатов аналогичного периода 2024 года объемы выросли на 45%. Квартальные продажи в квадратных метрах показали прирост на 27%. В компании поясняют, что ускорение темпов роста операционных показателей во второй половине года объясняется расширением продаж недвижимости классов бизнес и премиум, в том числе за счет реализации офисных проектов в столице. Доля ипотеки в сделках девелопера в четвертом квартале заметно ниже среднего показателя по рынку — 20%.

Продажи ГК «Эталон» в четвертом квартале 2025 по сегментам рынка выглядели следующим образом:

• новые продажи: 157, 44 тыс. кв. м (+27% год к году);
• продажи недвижимости премиум-класса: 907 кв. м (+178%);
• продажи недвижимости бизнес-класса: 42,08 тыс. кв. м (+180%);
• продажи недвижимости комфорт-класса: 98,49 тыс. кв. м (-19%).

В числе крупных игроков рынка, в январе уже представивших предварительные данные о продажах в 2025 году, также ГК «Самолет» — по состоянию на январь девелопер возглавляет список компаний по объемам текущего строительства, составленный ЕРЗ. За год девелопер реализовал недвижимости на 272 млрд руб., что лишь незначительно (на 4%) уступает результатам 2024-го, когда показатель составил 282 млрд руб. В компании обращают внимание на успешные показатели второго полугодия: объем продаж новостроек за период с июля по декабрь 2025-го составил 150 млрд руб. (+34% ко второму полугодию 2024 года). Доля ипотеки в продажах «Самолета» по итогам года составила 62%, причем в четвертом квартале, отмеченном активным спросом на новостройки, это были 72%.

Генеральный директор ГК «Самолет» Анна Акиньшина добавляет, что в 2025 году девелопер выводил новые проекты только в локациях с устойчивым спросом. В числе новых регионов присутствия компании — Уфа, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Нижний Новгород.

Планы застройщиков на 2026 год

Разумеется, такого ажиотажного спроса, который отмечался на рынке новостроек в конце 2025 года, в первом квартале ждать не стоит — начало года традиционно остается спокойным периодом, к тому же рынок будет адаптироваться к новым условиям семейной ипотеки. Вместе с тем опрошенные участники рынка ожидают дальнейшего роста спроса — а как следствие, и цен на первичное жилье. Эксперты «Циан», например, ожидают роста цен на 13–15% на фоне оживления рынка в связи со снижением ключевой ставки ЦБ. Специалисты аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» допускают рост интереса к новостройкам до 15% за счет снижения ставок по базовой ипотеке и различных программ от застройщиков.

Эксперты консалтинговой компании CORE.XP также не исключают рост спроса и цен — средневзвешенная цена 1 кв. м первичного жилья в старых границах Москвы, по их прогнозам, в 2026 году может прибавить 19%.

Сами девелоперы смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом и строят планы по дальнейшему развитию. Аналитики ГК «Самолет» прогнозируют рост цен на новостройки в целом по столичному региону на 20%. В числе основных факторов такого роста в компании называют снижение объема предложения по стартовым ценам за счет невысокого вывода новых объемов в прошлом году. Свои показатели девелопер планирует наращивать — если в 2025 году было реализовано 1,218 млн кв. м, в планах на 2026-й — 1,3 млн «квадратов». Как и прежде, «Самолет» намерен сосредоточиться на локациях с устойчивым спросом, отметила генеральный директор компании Анна Акиньшина.

В ГК «Эталон» намерены продолжить развитие премиального направления и ожидают, что это позволит компании поддерживать высокие операционные показатели независимо от динамики ключевой ставки ЦБ. В планах девелопера на 2026 год, в частности, запуск нового премиального проекта в Москве. «Дополнительным фактором улучшения экономики проектов станет реализация офисных объектов из того же портфеля, которая позволит получить льготы за создание рабочих мест», — комментирует президент ГК «Эталон» Михаил Бузулуцкий.

Акционер GloraX Александр Андрианов отмечает, что компания планирует продолжить в 2026 году региональную экспансию и рассчитывает нарастить темпы роста объемов текущего строительства. «В 2026 году мы продолжим анализировать региональные рынки для дальнейшего расширения бизнеса. В планах на год — вывод в продажу ранее анонсированных проектов в Ленобласти, Омске, Владивостоке, а также новых очередей в уже запущенных проектах, — рассказал Александр Андрианов. — Располагая успешным опытом M&A-сделок, мы также будем рассматривать этот инструмент для развития — в 2026 году планируем несколько таких сделок». Эксперт отметил, что в 2026 году GloraX планирует продолжить развивать свои компетенции в ленд-девелопменте и усилить консолидацию долей рынка региональных игроков меньшего масштаба.