Что можно строить на участке в особой зоне. Разъяснения Росреестра

Даже если земельный участок предназначен для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства, строительство может быть ограничено или запрещено, а сама постройка признана самовольной.

Это может произойти в том случае, если участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). На них наложены ограничения на возведение недвижимости, говорится в разъяснении Росреестра (есть в редакции).

Территории особого зонирования

В Росреестре поясняют, что существуют четыре основных вида особого зонирования, в которые может попасть дачный участок.

1. Охранные зоны пунктов ГГС

На некоторых земельных участках может располагаться пункт государственной геодезической сети (ГГС). Вокруг такого пункта установлена охранная зона в виде квадрата со сторонами 4 м. В пределах границ такой зоны запрещено любое строительство, которое может привести к ограничению доступа, уничтожению опознавательного знака такого пункта или нарушению местоположения его центра. Проверить сведения о ГГС можно в выписке ЕГРН, а для выполнения работ необходимо получить разрешение в Росреестре.

2. Водоохранные зоны

Внимательным надо быть при покупке земельного участка в пределах водоохранной зоны или прибрежной защитной полосы. Такой участок может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Но при возведении дома в такой зоне его необходимо обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения.

В Росреестре напоминают, что строительство в пределах береговой полосы не допускается. Ширина береговой полосы составляет в среднем 20 м. Исключение составляют реки и ручьи протяженностью не более 10 км, в этом случае береговая полоса сужается до 5 м.

3. Охранные и защитные зоны объектов культурного наследия

Для сохранности объектов культурного наследия устанавлены специальные охранные зоны. В границах таких зон допускается:

• использование земельных участков для строительства или реконструкция объектов капитального строительства. Для этого разрешение должно быть выдано до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия;
• реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров;
• использование объектов капитального строительства, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.

4. ЛЭП

Особые условия использования территорий, согласно постановлению правительства, также устанавливаются для объектов электросетевого хозяйства. В таких зонах запрещаются любые действия, которые могут:

• нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства,
• привести к их повреждению или уничтожению,
• повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу,
• привести к пожару,
• нанести экологический ущерб.

Здесь допускается размещение зданий и сооружений, если это не создает препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства, резюмируют в Росреестре.

В августе 2025 года Росреестр пояснил, что на загородном участке можно построить дом, а также хозяйственные постройки (баню, сарай). Нельзя строить объекты для коммерческого или промышленного использования, например автомойку или магазин, многоквартирные дома, а также летние кухни и сараи без учета противопожарных требований.