Рост спроса и стагнация цен: итоги квартала на вторичном рынке Москвы

В Москве вырос спрос на готовое жилье, а цены продолжают стагнировать — уже не первый месяц меняются в рамках статистической погрешности. Риелторы отмечают, что около 80% лотов в продаже являются балластом, неликвидные квартиры неинтересны покупателям и по этой причине продаются очень долго. Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала на рынке столичного вторичного жилья.

Рост спроса на вторичку

В первом квартале 2025 года спрос на вторичном рынке столицы показал рост по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. В годовой динамике также зафиксирован рост спроса, отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». В компании «Этажи» говорят об увеличении спроса на готовое жилье на 11% по сравнению с четвертым кварталом и на 15% по сравнению с первым кварталом 2024 года.

Высокие процентные ставки по банковским депозитам способствовали росту накоплений, а частичные раскрытия вкладов создали предпосылки для увеличения количества сделок на вторичном рынке, говорит коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

Сейчас на рынке большое значение играет психологический фактор. Какое-то время нуждающиеся в жилье откладывали приобретение в надежде на снижение ключевой ставки. Но после трех заседаний Центробанка подряд с сохранением ключевой ставки и дальнейшим снижением ипотечных ставок в крупнейших банках страны некоторые покупатели решились на покупку готового жилья, добавляет директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

«Рост сроков продажи привел к увеличению среднего дисконта от собственников на вторичном рынке, и это подогрело спрос со стороны покупателей с собственными средствами», — поясняет эксперт.

По словам руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, наибольшим спросом продолжаются пользоваться бюджетные варианты, которые наиболее активно вымываются с рынка. Также на фоне высоких ипотечных ставок на рынке новостроек фиксируется перетекание части спроса на вторичное жилье.

Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома объясняет рост спроса на квартиры желанием покупателей диверсифицировать финансовые активы, использовать прибыль по вкладам, где за прошлые два года повышенных ставок накопились значительные суммы.

«Логика таких покупателей проста — снижения цен на недвижимость не происходит, предложение не увеличивается, а ключевая ставка и, соответственно, проценты по вкладам спустя некоторое время неминуемо снизятся. Поэтому лучше купить сейчас», — поясняет эксперт.

Цены в рамках статистической погрешности

Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы практически находится в стагнации — и снижается, и поднимается в рамках статистической погрешности. По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена 1 кв. м на столичном рынке готового жилья по итогам первого квартала 2024 года составила 283,2 тыс. руб. Это на 0,7% меньше показателя четвертого квартала текущего года и на 0,4% превосходит первый квартал 2024-го. В течение последнего года рост цен на готовое жилье за месяц не превышал 0,5%, а максимальное снижение средней цены «квадрата» было зафиксировано на уровне 0,4%.

Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке Москвы за год

Данные: «Инком-Недвижимость»

Сергей Шлома считает, что предпосылки для резкого роста цен на вторичное жилье пока отсутствуют из-за высоких ставок по рыночной ипотеке. Пока жилищные кредиты не станут более доступными, подорожания на массовом вторичном рынке ожидать не стоит.

«Пока доходы по банковским вкладам больше 10% годовых, массового перехода в другие активы, в том числе в недвижимость, не произойдет. 10% — это своеобразная реперная точка, когда вкладчики начинают задумываться о каких-то других способах инвестирования. Но до этого пока еще очень и очень далеко», — добавляет Шлома.

Ригина Гордеева соглашается, что одна из главных причин незначительного роста цен за год — высокие ставки по рыночной ипотеке. Именно они сдерживают спрос, а вместе с ним и рост цен. По мнению эксперта, в краткосрочной перспективе цены будут демонстрировать пусть и слабую, но динамику роста.

На незначительный рост цен на вторичное жилье повлияло сезонное вымывание наиболее бюджетных лотов во время декабрьского всплеска покупательской активности, добавляет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По словам Елены Мищенко, спросом на вторичном рынке Москвы пользуются в основном недорогие форматы. И в ближайшие месяцы на рынке готового жилья, скорее всего, продолжатся колебания цен в рамках статистической погрешности.

Ликвидное предложение сокращается

Столичный рынок вторичного жилья отличает недостаток ликвидного предложения, при возросшем спросе его пока явно недостаточно для удовлетворения потребностей потенциальных покупателей. По данным Est-a-Tet, в первом квартале 2025 года объем предложения на столичном рынке готового жилья составил 31,4 тыс. лотов. Это на 17% меньше показателя четвертого квартала и на 9,7% уступает первому кварталу прошлого года.

Сергей Шлома поясняет, что сейчас нет массового притока продавцов на рынок вторичного жилья, именно по этой причине экспозиция не расширяется. Ликвидные объекты — качественные квартиры без недостатков, со свежим ремонтом, в которые можно заселиться сразу после покупки — продаются очень быстро, такое предложение не успевает накапливаться. «Качественных квартир на рынке вторичного жилья очень мало, регулярное поступление таких объектов в первом квартале сократилось, по нашей статистике, на 30%», — добавляет эксперт.

По мнению Владимира Моребиса, следует также учитывать, что многие собственники жилья заняли выжидательную позицию на фоне заградительных ипотечных ставок и отложили продажу своих объектов в ожидании улучшения ситуации. Эксперт добавляет, что в сложившейся ситуации многие собственники предпочитают сдавать свои квартиры в аренду, что ограничивает поступление новых объектов на рынок.

Наиболее ликвидные объекты будут активно вымываться с рынка вторичного жилья. При этом часть объектов будет по-прежнему сдаваться в аренду до активизации рынка. Поэтому в ближайшее время резкого роста предложения не ожидается, резюмирует Ригина Гордеева.