«Все уже произошло»: что будет с ценами на аренду жилья в Москве в 2025-м

Читать в полной версии

В 2024 году на рынке арендного жилья столицы наблюдался настоящий бум — спрос не стихал даже в традиционно спокойных июне-июле, а рост средних ставок к осени достиг 40–50%. Среди причин ажиотажа эксперты называли инфляцию и высокие ставки по ипотеке, из-за которых часть потенциальных покупателей остались в аренде.

Самое сильное подорожание было в классах эконом и комфорт. «Выросли в цене те самые, любимые и студентами, и москвичами, небольшие, малогабаритные, 30-метровые однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро», — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Сегодня вход по некоторым локациям вырос где-то на 50%, а где-то даже в два раза. Это можно считать уникальной ситуацией для московского рынка аренды», — отметила эксперт.

Что ждет рынок арендного жилья Москвы в 2025 году — разбираемся вместе с экспертами.

Зимнее затишье

В ноябре-декабре на арендном рынке наблюдается затишье. По оценкам компании «Инком-Недвижимость», относительно высокого сезона экспозиция выросла на 35%, а в годовом выражении — на 53%. «Это объясняется выходом в сегмент аренды инвестиционных квартир, приобретенных ранее, перетоком части лотов из вторичной экспозиции, а также сокращением спроса: число заявок от нанимателей уменьшилось на 24% от октябрьского значения», — пояснила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

По ее словам, обычно спрос с середины декабря до середины января минимальный. «В начале 2025 года он будет таким же», — полагает эксперт. Сейчас спрос на рынке аренды успокоился, начало 2025 года тоже должно быть таким же, добавила Юлия Дымова. «Все, что должно было произойти, уже произошло, и беспрецедентно высокая ставка по ипотеке уже есть как данность, а ежемесячный платеж по стандартной квартире очень высок», — пояснила эксперт.

Возвращение сезонности

Но главное, по мнению экспертов, в 2025 году на столичный рынок аренды должна вернуться привычная сезонность. «В отсутствие каких-то новых экономических или социальных потрясений и вызовов рынок аренды будет работать, руководствуясь сезонностью», — надеется представитель «Инком-Недвижимости». Это значит, что с февраля по апрель спрос снова начнет расти, в мае-июне пойдет на спад в связи с праздниками и началом отпусков. Новая волна спроса ожидается в конце июля — августе и продлится до октября, пояснила риелтор.

В то же время спрос на съемные квартиры в Москве в 2025 году будет оставаться высоким, особенно в бюджетном сегменте. Даже в период текущего затишья спрос на самые популярные и доступные квартиры в аренду растет, указала представитель Est-a-Tet. «В 2025 году спрос на долгосрочную аренду останется на достаточно высоком уровне. Конечно, мы не ожидаем тех пиковых показателей, что видели во второй половине 2024 года, особенно в августе и сентябре», — добавил руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

По его словам, аренда в 2025-м будет оставаться главной альтернативой решения жилищного вопроса из-за высоких ставок. «В 2025 году мы ожидаем продолжения частичного перетока несостоявшихся покупателей в сегмент съемного жилья. При этом темпы этого перехода могут замедлиться», — уточнил эксперт. «В целом этот тренд сохранится, пока не изменятся условия по кредитам на покупку собственной недвижимости», — добавил он.

Умеренный рост по году

В 2025 году рост ставок в Москве продолжится, а рынок долгосрочной аренды сохранит за собой статус рынка арендодателя. Но сами темпы роста будут ниже, чем в 2024-м, считают эксперты. По оценкам «Яндекс Аренды», годовой рост ставок (данные за 11 месяцев) в Москве составил почти 22%. «В 2025 году годовое изменение стоимости будет ниже, причем может быть в два раза ниже текущего показателя», — пояснил Роман Жуков.

В «Авито Недвижимости» прогнозируют рост ставок аренды в 2025 году до 15%. «Ставки, как и стоимость любых товаров и услуг, неизбежно растут, но более существенное повышение цен мы считаем маловероятным», — пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

За последние два года собственники привыкли к завышенным ставкам, многие постараются удержать их в 2025-м, добавила Оксана Полякова. «В 2025 году новых ценовых рекордов мы не ожидаем. Но многое будет зависеть от социально-экономической ситуации. Если покупка жилья не станет более доступной, большинство нанимателей продолжат снимать. В этом случае дефицит и высокие цены на аренду сохранятся», — отметила риелтор. Если обстановка будет не такой напряженной, как в 2024-м, то рост цен на аренду жилья в следующем году прекратится, добавила она.

Давление на съемные квартиры будут оказывать флипперы (люди, которые приобретают недвижимость с целью быстрой перепродажи и получения прибыли). Квартиры, которые изначально планировалось продавать, будут сдаваться для минимизации убытков по высокой стоимости. «Хорошим примером могут послужить те самые однушки комфорт-класса, которые сдаются по 100 тыс. руб. даже в спальных районах. Флипперы делают в них очень стильный ремонт и обстановку, а люди, как известно, любят картинку», — пояснила Юлия Дымова.

Сезонное снижение возможно

В то же время эксперты допускают снижение арендных ставок в несезон. «Возможны небольшие месячные снижения в периоды меньшей активности арендаторов, например в мае и ноябре-декабре в преддверии новогодних праздников», — привел пример Роман Жуков.

Сезонное снижение цен на рынке аренды Москвы уже наблюдается в декабре. По данным «Авито Недвижимости», средняя ставка долгосрочной аренды в столице в первой половине декабря 2024 года снизилась на 6%, до 75 тыс. руб. «В конце декабря и в январе мы будем наблюдать дальнейшее снижение стоимости, вызванное низкой активностью арендаторов», — прогнозирует Константин Каменев.

Прямое сокращение ставок в 2025 году возможно в случае сильного снижения спроса из-за уже завышенных ставок или снижения ставок по ипотеке, а также дальнейшего роста экспозиции. «Но удешевление будет плавным и не более чем на 5–10% от пиковых значений этой осени», — считает Оксана Полякова.

«Булгаковское уплотнение» и тест-драйв жилья

Помимо возвращения сезонности и замедления роста цен, трендом на рынке в 2025 году, по мнению экспертов, будет совместная аренда. «Разница в стоимости аренды двух- и трехкомнатных квартир меньше, чем платеж за однокомнатную квартиру, поэтому такой вариант будет выгоднее», — пояснил представитель «Авито Недвижимости».

«Тут можно упомянуть «булгаковское уплотнение», которое сейчас вновь становится распространено в экономклассе. Это ситуации, когда люди заселяются в многокомнатные квартиры несколькими семьями. Или когда в одной квартире проживают несколько арендаторов-одиночек», — добавила Юлия Дымова.

Еще один вариант — тест-драйв недвижимости. Люди, которые сегодня не могут позволить себе покупку квартиры, будут выбирать те районы для аренды или ЖК, где в будущем они хотели бы ее приобрести, уточнила эксперт. Кроме того, будет происходить перетекание спроса в удаленные районы города и ближайшего Подмосковья, где можно снять жилье дешевле, подытожил Константин Каменев.