Москва многоквартирная: от домов-коммун к комфортному жилью

Всего за один век Москва преобразилась практически до неузнаваемости. Из малоэтажной и даже индивидуальной застройки город вырос до одной из самых развитых мировых столиц. Сегодня благодаря комплексному подходу к развитию территорий, политике децентрализации, разнообразию и технологичности проектов в Москве формируется новый образ жизни.

История вопроса

Эволюция жилья в Москве была связана с быстрым ростом города и необходимостью обеспечить население доступным и комфортным жильем. В начале XX века стали появляться дома для рабочих, которые напомнили бы современным москвичам коливинги, но с очень плохими санитарными условиями.

В то же время для более состоятельной публики построили один из первых высотных многоквартирных жилых домов — Дом Нирнзее в Большом Гнездниковском переулке. По задумке архитекторов, в этом доме был реализован инновационный для своего времени формат — здесь должны были жить одинокие конторские служащие, которые большую часть своего времени проводят на работе. Небольшие квартиры площадью от 26 до 47 кв. м не имели кухни, и жильцам предлагалось питаться в ресторане, расположенном на крыше дома.

Следующим этапом развития многоквартирного домостроения стала концепция дома-коммуны: общежитий для рабочих и студентов. Условия жизни в таких общежитиях должны были олицетворять уход от буржуазных представлений индивидуального быта. Отсюда отказ от мебели, питание в общих столовых или получение готовых блюд с фабрик-кухонь, общая душевая. А личное пространство сводилось к небольшой комнате для сна или койко-месту. Все было призвано формировать дух коллективизма и ощущение общности.

Чуть позже в Москве стали появляться и первые дома для советской элиты. В связи с этим нельзя не упомянуть знаменитый Дом на набережной, построенный в 1931 году по проекту архитектора Бориса Иофана. Комплекс расположен на Берсеневской набережной и состоит из 24 корпусов высотой от 6 до 14 этажей. Здесь проживало около 500 семей, среди которых были партийные деятели, военачальники, Герои Социалистического Труда и другие известные люди.

Квартиры в этом доме были просторными, с высокими потолками и большими окнами. Проект предусматривал высокий уровень комфорта по тем временам: коммуникации, центральное отопление и лифт.

В 1950-х годах началось строительство нового типа многоквартирных домов, которые получили название «хрущевки». Особенностями панельных пятиэтажек стали малые размеры квартир, небольшие кухни, наличие проходных комнат, смежные санузлы, отсутствие лифтов и мусоропроводов. Однако и таким квартирам жители Москвы были рады, ведь после жизни в коммуналках и бараках возможность въехать в отдельное жилье для них была настоящим счастьем. Всего с 1956-го до начала 1980-х годов в столице было построено более 3 млн квартир в таких домах.

Позднее, с середины 1960-х годов, в столице началось возведение домов с увеличенной высотой потолков, лифтами и мусоропроводами, а также улучшенными планировками квартир.

С начала 1990-х годов, когда сформировался свободный рынок недвижимости, спрос москвичей на жилье в основном удовлетворялся типовыми домами в 9–12–16 этажей. Это был тот период, когда люди с удовольствием разъезжались по собственным квартирам, закрывая глаза на недостатки новостроек. В этот период оформляется разделение массового жилья на классы: эконом, комфорт, бизнес, элит. В основе деления лежат площадь квартир, конструктивные особенности здания, планировка, а также качество отделки и применяемых материалов.

Однако со временем проекты домов усложнялись и с трудом вписывались в общепринятую классификацию. Паралелльно изменилось само качество жизни. Все это привело к тому, что рынку потребовалось переосмысление, и девелоперы задумались над новыми стандартами. Например, строящийся умный город «СберСити» ввел собственную классификацию, в которой задал высокую планку по инженерии и умным решениям, таким как вакуумное мусороудаление, системы энергоменеджмента, технологии умного дома и интеллектуальной безопасности. Всего в «СберСити» выделено четыре класса — Balanced, Optimum, Advanced и Superb. В первоначальный Balanced входит базовый набор сервисов и опций, который расширяется в каждом последующем классе дома.

Новые классы квартир в районе «СберСити»

Окружение играет роль

Начиная с 1990-х годов многоквартирные дома возводились микрорайонами — замкнутыми кластерами, порой с недостаточной социальной инфраструктурой, не всегда продуманной транспортной доступностью и низким качеством благоустройства. Массовое возведение панельных домов, безусловно, способствовало решению пресловутого квартирного вопроса, но о формировании по-настоящему качественной городской инфраструктуры говорить не приходится.

С ростом благосостояния москвичей ситуация изменилась: люди стали выбирать не только квадратные метры, но и образ жизни, который формируют проекты жилых комплексов. Сегодня девелоперы буквально соревнуются в насыщении территорий дополнительными объектами — детскими садами, школами, спортивными комплексами, зонами отдыха, искусственными прудами и ручьями и т. д. И это не говоря о качественном озеленении, создании удобных подъездных маршрутов и наличии в шаговой доступности необходимых бытовых сервисов и магазинов.

В начале 2020-х годов девелоперы начали активно применять проектирование с точки зрения сценариев жизни и эргономики окружающих квадратных метров.

Важную роль в формировании новой застройки теперь играет принцип лайф-ворк-баланс. Люди стали искать локации, где они могли бы совместить любимые прогулки с собакой и работу, возможность отвести ребенка в сад и забрать его после работы — и все это в пешей доступности. Кроме того, люди стали уделять внимание экологичности района проживания. Они устали от пробок, от загазованности, от нехватки времени на жизнь.

Свою роль играет и тренд на здоровый образ жизни. Едва ли не обязательным атрибутом для миллионов москвичей стали прогулки в парке, бег, сапы, велосипеды и прочее. Это, безусловно, требует специальной инфраструктуры. Вместе с тем это именно то, за что люди готовы платить добавочную стоимость.

Ярким примером района, сочетающего в себе эти функции, является уже упомянутый «СберСити». Здесь в одном месте расположены офисно-деловой кластер, жилые кварталы, качественная социальная инфраструктура и зеленые пространства для прогулок и отдыха.

Разумная функциональность

Постепенно стали пересматриваться подходы к таким, казалось бы, утилитарным пространствам, как кладовки, гардеробные и балконы. Все больше заговорили о трансформируемом пространстве и доме как месте силы, отдыха, уюта и комфорта. Каждый девелопер стал особое внимание уделять квартирографии, предлагая большое разнообразие планировок в рамках одного проекта, тем самым предоставляя возможность выбора и органичного встраивания своего сценария жизни в рамки их проектов. В эти годы стал очевиден тренд на квартиры с террасами, с кабинетами / рабочими зонами, большими кухнями-гостиными как центром притяжения в квартире, на квартиры с палисадниками или различного рода балконами не как местами хранения старых вещей, а именно с точки зрения лаунджа. Ответ на запросы потребителей предложили и в «СберСити», где предлагается большое количество разнообразных планировок с террасами и балконами, которые пользуются высоким спросом.

Возник тренд и на умные технологии в жилье. От банального управления светом постепенно запрос покупателя смещается в сторону умных сервисов на уровне квартиры или дома. В «СберСити» пошли еще дальше, развивая технологии на уровне нового района Москвы. Здесь уже создана сеть распределенных энергоцентров, связанных с системой «умный дом», а солнечные панели позволяют получать зеленую энергию на общедомовые нужды.

Гуманизация застройки

Потенциальные покупатели, помимо качества применяемых материалов, технических средств, а также тщательности выполнения работ, обращают внимание на планировочные решения кварталов и высотность застройки.

Есть два типа людей: те, кто осознанно платят за верхние этажи, потому что это считается престижно, и те, кто выбирают среднеэтажное жилье, потому что это удобно и премиально, если застройка выполнена качественно и дорого.

Среднеэтажная высотность ведет к меньшей плотности населения, что способствует формированию более приватной обстановки. Также для многих людей жизнь в подобных домах психологически комфортнее, чем в высотках. Кроме того, среднеэтажные проекты генерируют меньшую нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру локаций.

При этом среднеэтажная застройка становится редкостью в Москве. Если в начале XXI века около четверти всех новых квартир приходилось на дома высотностью от 6 до 12 этажей, то сейчас их устойчиво меньше 10%. Проектов, где среднеэтажная застройка выбирается для комплексной застройки, еще меньше.

При этом все чаще при покупке недвижимости люди стали задаваться этим вопросом. Им важно не только то, где и как жить, но и в каком окружении. Они хотят больше времени проводить в своем районе, поэтому им важно понимать окружение и знать соседей.

Одним из немногих районов Москвы такого нового формата — с жилыми зданиями не выше 13 этажей, где отказались от высотных многоэтажных домов в пользу квартальной застройки человеческого формата — стал «СберСити». Это не только делает привлекательным архитектурный облик, но и помогает легче формировать комьюнити жителей.