Рынку новостроек предсказали трансформацию после «стадии сюрреализма»

Рынок новостроек «дошел до сюрреалистического состояния». Он не соответствует ни возможностям населения, ни запросам государства — его ожидает структурная трансформация. Такой прогноз в подкасте «РБК-Недвижимости» сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Измениться должны как цены, так и особенности самих новостроек. Если этого не произойдет, эксперт не исключает некой управляемой национализации жилищного строительства в России.

Подкаст можно послушать прямо здесь:

Про конфликт интересов застройщиков и государства

По словам эксперта, государство нацелено на решение демографической проблемы в стране. С этой целью были введены и материнский капитал, и семейная ипотека — самая крупная из существующих сейчас льготных ипотечных программ. Многодетным семьям требуются квартиры с тремя комнатами и более, однако такого жилья в структуре предложения московских новостроек не более 15–20%, сказал аналитик.

Львиная доля предложения приходится на студии и однушки, плюс евродвушки, которые, по сути, те же однокомнатные квартиры, но с большой кухней. Происходит это из-за кардинально разных целей государства и застройщиков. «Социальную задачу решают трех- и четырехкомнатные квартиры, а сиюминутную прибыль дают студии — вот и конфликт интересов», — пояснил Олег Репченко.

Про конфликт интересов застройщиков и покупателей

Сами россияне активно покупают маленькие квартиры в новостройках — по словам эксперта, больше половины семейной ипотеки берется на студии. Но не потому, что покупателям требуется жилье именно таких габаритов. А потому, что на большее не хватает средств. Эксперт напомнил: в 2018 году, когда запускали семейную ипотеку, 12 млн руб. (максимум по этой программе для Москвы) с учетом первоначального взноса в 20% хватало на покупку хорошей двушки в столичных новостройках, а то и на трешку. А сейчас трехкомнатные квартиры стоят по 50 млн руб. и выше, сообщил Репченко.

Такой существенный рост цен произошел еще и потому, что в Москве исчезли новостройки экономкласса, на которые ранее приходилось половина предложения. Хотя на самом деле исчезновение такого жилья — лишь иллюзия, считает эксперт. Дешевые проекты остались, просто теперь их именуют иначе. «Застройщики продолжают строить эконом, только его они называют бизнесом. Они продолжают строить комфорт — и называют его премиумом», — рассказал Олег Репченко. Новыми названиями классов обосновывается совсем иной уровень цен — они завышены как минимум вдвое.

Таким образом, застройщики сами себя дискредитировали, заключил эксперт. Если они не захотят все эти конфликты решать, Репченко не исключает самых разных исходов, вплоть до некой управляемой национализации жилищного строительства в России.