Александр Хрусталев, «НДВ-Групп»: «Шторм только наступает»

Читать в полной версии

— Александр Анатольевич, сейчас идет много разговоров о возможных банкротствах застройщиков, в том числе ключевых игроков. Как вы считаете, насколько вероятен такой сценарий?

— По моему мнению, сегодня больше половины застройщиков в стране находятся в непростом положении. Но смотреть на текущую ситуацию надо комплексно. Давайте скажем правду, важно видеть, понимать ее объективно: наша экономика проходит сложную стадию. Во-первых, высокая ключевая ставка, которая влияет на все отрасли. При такой ставке экономика проектов не работает. Сейчас кредиты на строительство выдаются под 30%. Соответственно, происходит снижение и кредитования, и потребления. Во-вторых, в отрасли явный дефицит кадров. Одновременно действуют санкции, происходит импортозамещение. Хотя мы с этим неплохо справляемся.

Застройщики и девелоперы попали в мышеловку, которую выстроили для себя сами вместе с банками. Банки выдавали застройщикам кредиты с низкой долей собственных средств, где в качестве аргумента были компетенции и бренд. Но бренд без денег — ничто.

В то же время отрасль окончательно перешла на проектное финансирование, в ней появился крупный игрок — банк. Для защиты интересов людей это хорошо. Но у банка теперь сотни строительных площадок, которые нужно финансировать, а тех продаж, которые были с льготной ипотекой, уже нет.

— На ваш взгляд, почему возникла такая ситуация?

— Проблема появилась на рынке три-четыре года назад, когда придумали субсидированную ставку от застройщика на основе льготной ипотеки. Когда девелоперы стали предлагать ипотеку под 0,1%, 0,01%, возвращая деньги банку в виде кешбэка. А квартира по такой ставке стала стоить на 30–40% дороже. Но потребителю было вообще не важно, сколько стоит квартира, потому что его платеж по ипотеке даже при завышенной цене был 15 тыс. руб., а не 40 тыс. руб. По факту люди покупали платеж. И застройщики стали массово запускать субсидированные ставки, потому что без этого продажи не шли. В результате всех подсадили на эти «стероиды». По нашим оценкам, доля субсидированных программ от застройщиков в объемах продаж на рынке новостроек Москвы доходила до 70%.

На этом фоне начали расти цены. За время действия льготной ипотеки с 2020 года цены на новостройки выросли в Москве в среднем до 78%. Все это разогнало инфляцию — начался рост цен на арматуру, электричество, бензин, оплату труда. Глава ЦБ об этом говорила, она била в колокола, но тогда эту ситуацию сразу не додавили. Вот из-за чего возникла проблема.

— Но массовая льготная ипотека завершена, ЦБ вводит ограничения для таких схем…

— Субсидирование — это как качки на стероидах: вроде бы красивые, но сил нет. И сейчас, когда надо пробежать свою стометровку, застройщики не могут. Поэтому некоторые компании сдуются с бешеной скоростью.

По моему мнению, нужно на законодательном уровне запретить субсидированную ипотеку. Нельзя, чтобы стройка шла на таком допинге, разгоняя спрос и цены. Без таких программ не было бы такой экспансии, компании не строили бы столько, не открывали бы сотни филиалов, не покупали бы столько площадок. Все думали, что субсидирование будет вечно. А сейчас пришло время за все это платить — но новостройки уже не будут покупать в прежних масштабах. По нашим данным, в этом году спрос в Москве упал на 57%. Падение сохранится.

— Как застройщики будут вести себя в такой ситуации?

— Застройщикам надо однозначно сокращать раздутые расходы — дорогие офисы продаж, маркетинг, который занимает до 15% в себестоимости. Чтобы продать товар, не надо вкладывать столько денег.

Во многие девелоперские компании, можно сказать, проникли хайповщики и «инфоцыгане», которые рисовали красивые картинки и обещали все это продать, но никто не считал цифры. Есть примеры, когда квартиры с отделкой сотнями метров продавались по стоимости 8 тыс. руб. за 1 кв. м, когда рыночная стоимость отделки уже была 35 тыс. руб. Сейчас будет большая трансформация, пересмотр всех издержек. Компании уже начали очистку.

— Какую роль в текущей ситуации будут играть банки? Придется ли им реализовывать девелоперские проекты?

— В данном случае выстраивается странная модель. Если банки начнут санировать застройщиков, в итоге придут сами к себе. Банкротство — в принципе не такая простая процедура, для нее требуется, чтобы застройщик злоупотреблял, покупал непрофильные активы и т. д.

У нас действует проектное финансирование. Даже если будет банкротство застройщика, банк не покроет заем, который выдавал на стройку: у девелопера нет таких активов. Тогда банк должен будет банкротить сам себя. Если начнутся проблемы у застройщиков, то ни один банк не выдержит. А у нас их не так много — 7–10 ключевых банков, почти все они с большой долей госучастия. Государство фактически выдавало деньги застройщикам, поэтому банкам невыгодно их банкротить. Они могут объявить, что застройщики находятся в красной зоне, но и здесь нужны резервы. Я ожидаю, что это может произойти после Нового года.

— Получается, что банки тоже сильно пострадают?

— Банки будут следующими пострадавшими после застройщиков. Шторм только наступает, если оценивать по десятибалльной шкале, то сейчас мы на цифре «три».

— Сколько времени понадобится, чтобы преодолеть кризис?

— Думаю, дна мы достигнем быстро — это будет апрель—май следующего года. Весной застройщики активно будут пытаться спасти свои компании, перекредитовываться. Это уже происходит. На трансформацию рынка может уйти год-два. Скорее всего, банки будут менять одних застройщиков на других или достраивать сами. Сегодня уже есть так называемые квазибанковские девелоперы. У крупных банков есть строительные управления.

— Прогнозируете ли вы появление новых обманутых дольщиков?

— На мой взгляд, люди не пострадают, дома достроят. Банкам будет помогать ЦБ, правительство, возможно, будет банк-оператор. Доля государства в экономике увеличится. Не исключаю, что появятся компании с приставкой «рос», «гос».

— К каким последствиям еще это может привести?

— Когда корабль тонет, выкидывается все ненужное. Я считаю, что большие компании, у которых есть площадки, будут заниматься их распродажей. Застройщики, которые окажутся в красной зоне, зафиксируют убытки. Будут слияния, будут появляться финансово-инвестиционные группы, меняться директора компаний. Думаю, через два года у половины акционеров капитал уменьшиться или обнулится либо они перестанут быть акционерами. Сохранится снижение спроса, потому что ипотеку по таким ставкам брать не будут. Люди продолжат держать деньги на депозитах.

— Какие меры могли бы помочь рынку?

— В первую очередь, экономика должна быть здоровой, она должна расти на естественном спросе. Поэтому нужно прекращать любое субсидирование. Застройщик может субсидировать ставки по ипотеке, только если он строит на свои деньги.

В то же время для экономики важно сохранить застройщиков как предпринимательский класс. Только рыночные механизмы и конкуренция могут быть эффективными. Сейчас ЦБ с банками все это будет пересчитывать. Но этот раздутый пузырь будет очень долго и больно сдуваться.

— Какой тогда должна быть льготная ипотека?

— Она должна быть адресной. Придет время, когда государство будет вводить так называемую социальную справедливую ипотеку. У нас проблемы с учителями? Давайте им дадим эту ипотеку, военным. Почему дают айтишникам? У айтишников зарплата на сегодняшний день 200–300 тыс. руб. и больше, а у учителей — 70 тыс. руб. Для кого важней льгота?

— Вы сами отметили, что льготная ипотека разогнала цены на новостройки. По вашему мнению, произойдет ли падение цен?

— Сейчас многие ждут, что недвижимость упадет в цене. Но она не может снизиться сильно. Банки не позволят этого сделать, у них есть модель проектного финансирования.

Опять же, продолжается рост себестоимости — повышение ставок за изменение вида разрешенного использования (ВРИ), за подключение к коммуникациям, стройматериалы дорожают, фонд оплаты труда растет. Все это ляжет в конечную стоимость.

В то же время я допускаю небольшую корректировку цен — на уровне 5–10%. Новые проекты будут выходить по ценам ниже, чем изначально закладывалось, потому что нужно обеспечивать продажи.

— А как же большие скидки, которые предлагают сегодня застройщики?

— Скидки, которые мы сейчас видим (25–30%), — это очередная мышеловка. Не может застройщик дать такую скидку. Сначала вам прибавят 25% к цене, а потом дадут скидку 20%. Ни один застройщик не может опуститься ниже ватерлинии, установленной банком. А сегодня почти все застройщики стоят возле нее.

— Александр Анатольевич, ваша компания давно на рынке, вы прошли через все кризисы. С какими запросами к вам сегодня обращаются?

— Мы работаем со своими партнерами, занимаемся оптимизацией проектов, сокращением издержек. В последнее время много обращений от застройщиков, что делать с купленными участками. Иногда мы советуем продать площадки, чтобы не уйти в минус. Проводим экспертизу маркетинга, продаж.

Действительно, у нас есть серьезные компетенции, мы прошли не один кризис, я лично вовлечен в процесс. Есть сильная команда с новыми возможностями, есть наработанные практические антикризисные методы, в том числе для крупных застройщиков. Опыт компании НДВ — это более 25 лет стабильной и эффективной работы. Мы понимаем, что нет единого рецепта для преодоления кризиса, есть совершенно разные инструменты, в каждом случае нужен индивидуальный подход.

В целом застройщикам сейчас важно выстраивать взаимоотношения с банками. Только делать это честно, без воздушных замков и розовых очков. Ситуация требует неординарных действий и нестандартных решений. И надо подходить к этой проблеме не на хайпе, а спокойно, принимать взвешенные, обдуманные решения, выстраивать грамотные стратегии. Мы все должны пройти оздоровление — и застройщики, и банки, и ЦБ, и законодатели.

— Какие у компании планы на 2025 год?

— Мы сейчас разрабатываем продукт в сфере недвижимости, который в нашем понимании позволит застройщикам и банкам более качественно и менее затратно реализовывать недвижимость. Это решение затрагивает маркетинг, продажи и философию проекта в целом. Например, сейчас, чтобы продать квартиру в Москве, в среднем нужно тратить около 30 тыс. руб. в месяц. Мы хотим снизить эти затраты, убрать ненужные навязанные услуги. Люди не готовы платить за ненужное.

Необходимо трезво переоценить бизнес-модели проектов, темпы продаж, ценообразование и саму концепцию. Освободиться от всего лишнего, ненужного, избыточных затрат, в том числе на персонал. Если есть проблема, ее надо решать, и зачастую довольно жестко. В 2025 году надо быть готовым к этому.