Эксперты оценили разницу между ценой жилья в объявлениях и сделках

По итогам октября 2024 года разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, готового жилья — 16,5%, следует из исследования «СберИндекс» и «Домклик» (есть в редакции). Расчеты сделаны на основе ценовых индексов «Домклик» и данных ипотечных сделок Сбербанка, которые консолидируются в лаборатории «СберИндекс» и анализируются совместно.

«Как показали результаты нашего исследования, стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. При этом цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — прокомментировал результаты исследования руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.

Эксперт подчеркнул, что снижение спроса после изменений в программах господдержки, сделавших их более адресными, привело к дальнейшему снижению цен. «Пока первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу понижательной динамики», — заключил Михаил Матовников.

Как отличаются цены объявлений и сделок на первичном рынке

В исследовании указывается, что средняя цена предложения 1 кв. м новостроек в России на «Домклик» составляет 188,4 тыс. руб., тогда как цена в ипотечных сделках Сбербанка на 11,3% ниже — 169,3 тыс. руб. Разрыв в регионах, лидирующих по ценам на жилье, следующий:

• Москва — 14,2%;
• Санкт-Петербург — 6,4%;
• Московская область — 6,2%;
• Республика Татарстан — 4,2%;
• Краснодарский край — 7,9%.

В четырех регионах отмечается обратная ценовая разница — реальная цена сделок выше цен в объявлениях: в Ленинградской области на 3,6%, в Омской области на 3%, в Волгоградской области на 1,4%, в Тюменской области на 1,2%.

Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург сохраняют лидерство по спросу на новостройки и после снижения доступности ключевых льготных программ. Совокупно на три этих региона в октябре пришлось 21,9% всех ипотечных сделок «Сбера». «Около 40% всех ипотечных сделок в Москве и Санкт-Петербурге — сделки с первичным жильем», — указывается в обзоре.

По данным аналитиков, Москва в октябре стала единственным крупным регионом, где цены не выросли, Свердловская область — единственным крупным регионом, показавшим незначительное (на 0,1%) снижение. Столь же незначительный рост (на 0,2%) зафиксирован в Красноярском крае. В остальных субъектах рост находился в пределах от 0,5% (Московская область) до 4,2% (Омская область).

В среднем по стране, по статистике ипотечных сделок «Сбера», медианная стоимость 1 кв. м за месяц выросла на 0,4% и достигла 169,3 тыс. руб.

«Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, что подрывает представления об инертности рынка недвижимости. Однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса», — отмечается в исследовании. Аналитики указывают, что разницу между ценой сделки и ценой предложения стоит рассматривать не как скидку, а как уступку, заранее заложенную в ценник.

Как отличаются цены объявлений и сделок на вторичном рынке

Цена 1 кв. м вторичного жилья в октябрьских сделках составила 110 тыс. руб., в объявлениях на «Домклик» — 128,1 тыс. Разница составляет 16,5% — больше, чем на рынке строящегося жилья, подчеркивается в материалах. Вместе с тем статистика ипотечных сделок Сбербанка показала оживление спроса на вторичное жилье в октябре (+11% к сентябрю). Эксперты связывают это со снижением доступности программы «Семейная ипотека» и ожиданиями по дальнейшему росту ключевой ставки.

«В Москве и Московской области, где льготная ипотека теряет актуальность быстрее, количество выдач выросло на 30%», — подчеркивается в обзоре.

Среди регионов — лидеров по ценам на жилье разрыв между ценами в объявлениях на «Домклик» и суммами сделок следующий:

• Москва — 14,1%;
• Санкт-Петербург — 3,2%;
• Московская область — 7,5%;
• Краснодарский край — -1,3% (цена сделки выше цены в объявлениях);
• Ленинградская область — 5,2%.

Помимо Краснодарского края, цена в сделках превышает цены в объявлениях только в одном регионе — это Пермский край (-0,6%). В остальных субъектах отмечена разница в пределе от 3,6% (Башкортостан) до 19,3% (Ростовская область).

Что касается ценовой динамики, исследование показало, что средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в сделках снизилась в трех регионах: Санкт-Петербурге (-0,6%), Краснодарском крае (-0,6%) и Республике Башкортостан (-0,4%). В Ленинградской и Волгоградской областях цены за месяц не изменились, минимальный рост зафиксирован в Пермском крае (0,1%) и Воронежской области (0,2%).

В среднем по России показатель за месяц увеличился на 0,5%, отмечается в материалах. «Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению», — прогнозируют аналитики.