Как выгодно купить жилье без льготной ипотеки: доступные варианты

В условиях, когда рыночные ставки уже превысили 25%, а льготная ипотека стала недоступной для большинства заемщиков, столичные застройщики стали активнее предлагать альтернативные механизмы. Широкое распространение получили разные варианты рассрочек, ипотечные программы от застройщика, а скидки стали массовым явлением.

Вместе с экспертами рассказываем подробнее об этих вариантах покупки строящегося жилья.

Семейная по сниженной ставке

Основным инструментом продаж на рынке новостроек сейчас остается семейная ипотека под 6%. По оценкам риелторской компании «Метриум», на нее приходится половина сделок в массовом сегменте. В то же время сами банки ужесточают требования по выдаче семейной ипотеки — повышают первоначальный взнос, вводят комиссии.

«Пока есть банки, которые одобряют и проводят выдачи даже при условии обязательного субсидирования, клиенты готовы брать такие займы, так как по стандартной ипотеке ставка находится на чрезвычайно высоком уровне. В некоторых банках она достигает уже 28%», — пояснила руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.

По семейной ипотеке застройщики дополнительно снижают ставки. Например, ГК «ПИК» предлагает семейную ипотеку под 4% с фиксированной ставкой на весь срок кредита, а «Самолет» и ЛСР — под 3,5%. У ГК «А101» ставка по программе начинается от 3%, такая же ставка по программе у MR Group и «Донстроя».

Одновременно застройщики предлагают собственные ипотечные программы — субсидированные, траншевые, с использованием аккредитива. По оценкам «Метриума», на такие программы приходится четверть выданных ипотечных кредитов. В то же время застройщики уже не могут так активно внедрять новые ипотечные продукты из-за мер регулирования ЦБ, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Давление оказывает рост ключевой ставки — субсидировать такие программы становится дороже. «Более того, даже существующие исчезнут уже с 1 января 2025 года, когда начнет действовать новый ипотечный стандарт Банка России», — считает Руслан Сырцов.

Рассмотрим доступные на сегодня варианты таких программ.

Ипотечные программы от застройщика

1. Сниженная ставка на определенный срок

Застройщики предлагают покупателям новостроек собственные субсидированные программы на определенный срок — два-три года. Обычно это время строительства жилого комплекса. На это время покупатель получает низкую ставку (например, 8%), а после истечения льготного периода ставка должна повыситься до рыночной. Оформляется такая ипотека с расчетом на то, что покупатель сможет ее рефинансировать по более низкой ставке, чем есть сейчас, пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Однако пока снижения ипотечных ставок не ожидается из-за высокого уровня ключевой ставки Банка России. На заседании 25 октября ЦБ не только поднял ключевую ставку до рекордных 21%, но и повысил прогноз по ней на 2025–2026 годы. Согласно обновленным данным, ключевая с 28 октября до конца 2024 года составит в среднем 21–21,3%. В 2025 году ее значение снизится, но лишь до 17–20%, в 2026-м — до 12–13%, в 2027-м — до 7,5–8,5%. В прошлой версии прогноза (выпущена в июле) предусматривался диапазон 14–16% на 2025 год и 10–11% на 2026-й.

2. Траншевая ипотека

Еще один вариант, который сегодня распространен на рынке новостроек, — траншевая ипотека, или «ипотека за рубль».

Такой вариант предлагается, если покупателям нужен сниженный платеж на период строительства. Но он имеет свои недостатки. «В связи с тем что у застройщиков эскроу-счета не пополняются при такой схеме, увеличивают требования к первому траншу. Например, делают 30% от стоимости объекта, и это уже фактически альтернатива рассрочке», — отметила Надежда Стаднюк. «Также ограничивают количество таких сделок в месяц, опять же из-за того, что эскроу-счета не пополняются при данной схеме», — добавила она.

3. Ипотека с аккредитивом

Еще один продукт, который встречается на рынке новостроек, — ипотека с аккредитивом.

Аккредитив может использоваться и при рассрочке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «При ипотеке в рассрочку кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами», — пояснил он. Как правило, это от шести месяцев до трех лет. В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж. Банк в свою очередь может пользоваться деньгами, которые лежат на аккредитиве, как средствами на вкладах, добавил эксперт.

Однако ЦБ ипотеку с аккредитивом, как и другие виды субсидированных ипотек, относит к рискованным. Например, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. В случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Среди минусов таких ипотечных предложений от застройщиков — завышение цены квартиры. «Все программы субсидирования, которые предлагают застройщики, увеличивают общую стоимость квартиры в среднем на 18–20%», — предупредила Елена Чегодаева.

4. Ипотека без первого взноса

На рынке новостроек можно встретить ипотеку без первого взноса. Обычно такой инструмент действует у определенных застройщиков в коллаборации с определенными банками. Однако из-за высоких требований ЦБ к первому взносу таких предложений на рынке немного.

По словам руководителя отдела ипотеки компании «Бест-Новострой», некоторые заемщики сейчас рассматривают такой вариант, размещая собственные накопления на депозиты под высокий процент. «При этом часть застройщиков может сделать удорожание первого взноса, а кто-то оставляет просто прайсовую цену, не предоставляя скидок клиенту», — отметила эксперт.

Новостройка в рассрочку

После отмены льготной ипотеки широкое распространение получили рассрочки. Сейчас на рынке новостроек есть множество вариаций таких программ — с выплатой процентов и без, на короткий и длительный срок. «После отмены льготной ипотеки застройщики запустили программы длительной рассрочки. Если раньше рассрочка распространялась в основном на 6–12 месяцев до окончания срока строительства, то сегодня она может быть на два года и больше», — рассказала «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Есть комбинированные варианты. Например, заемщик может взять рассрочку, которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных ставок по истечении срока рассрочки, добавила эксперт.

Рассрочки в большей степени востребованы у покупателей более дорогого жилья. По оценкам «Метриума», сейчас такие программы есть в 75% новостроек бизнес-класса и в 64% премиальных проектов Старой Москвы. «Рассрочки зачастую подразумевают большой первый взнос и ежемесячные или ежеквартальные платежи выше, чем по жилищным кредитам. Поэтому даже в условиях высокой ключевой ставки покупатели в массовом сегменте обычно выбирают ипотеку», — пояснил Руслан Сырцов.

Скидка на квартиру

Наравне с рассрочками застройщики стали охотнее предлагать скидки. «Сегодня именно дисконт играет важную роль для поддержания продаж. Многие девелоперы предлагают дисконт на широкий пул лотов, включая эксклюзивные варианты», — отмечает Руслан Сырцов. «На фоне повышения ключевой ставки, а также сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм наблюдается отток клиентов с первичного рынка. Чтобы выполнять ранее установленные планы продаж, девелоперам необходимо устанавливать дисконты», — пояснил эксперт.

По оценкам компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», если до отмены льготной ипотеки доля новостроек со скидками варьировалась от 45% до 56%, то осенью этого года показатель вырос до 64%. Оставшаяся часть напрямую не идет со скидками, но снижение цены можно согласовать в офисе продаж застройщика. Средний размер скидки составляет 8–9%, но может достигать и 30–40%.

При этом фактическое снижение средней цены меньше размера заявленной скидки, так как крупный дисконт — практически всегда маркетинговая уловка, пояснил представитель «Метриума». «Тем не менее сэкономить значительную сумму все равно можно, только, например, не 30% от стоимости лота, а 10%», — добавил он.

Скидки предлагают и при оформлении ипотеки в банке — например, держателю зарплатного проекта, при сборе полного комплекта документов, подтверждающего доход. В данном случае могут быть скидки на ставку по ипотечному кредиту, добавила руководитель отдела ипотеки «Бест-Новостроя». «Есть варианты с подарками — например, машино-место в подарок при покупке квартиры или с существенной скидкой», — рассказала она.

Трейд-ин не в тренде

Трейд-ин по-прежнему есть у многих застройщиков. Такие программы помогают быстрее продать старую квартиру и временно зафиксировать стоимость выбранного лота. Но в условиях заградительных ставок такая опция мало востребована у покупателей новостроек.

«Трейд-ин в настоящее время не пользуется популярностью, поскольку реализация своей вторичной недвижимости в счет покупки квартиры в новостройке осуществляется достаточно долго, поэтому в приоритете остаются ипотечные программы», — пояснили в «НДВ Супермаркет Недвижимости».