Покупатели жилья в новостройках резко охладели к однушкам и студиям

В третьем квартале 2024 года резко изменилась структура спроса на московские новостройки. Такой вывод следует из аналитического исследования агентства «Инком-Недвижимость», с которым ознакомилась редакция.

Почему маленькие квартиры перестали быть популярными

Предпочтения покупателей квартир в новостройках существенно изменились:

• если во втором квартале 70% спроса формировалось за счет покупателей компактного жилья (студий и однокомнатных квартир), то в третьем квартале на их долю пришлось лишь 40% сделок;
• пропорционально увеличился спрос на двухкомнатные квартиры и трешки. За три последних месяца он вырос с 30% до 60%, сообщают аналитики.

Наблюдаемое явление аналитики связывают с отменой льготной ипотеки. «Если при низких ипотечных ставках квартиры в новостройках нередко покупали «про запас», то сейчас — в связи с острой необходимостью решения жилищного вопроса. Большей частью это семьи с детьми, которым требуются как минимум двухкомнатные объекты», — поясняется в исследовании.

Спрос из Москвы уходит в Подмосковье

Одновременно наблюдается второе явление — спрос из Москвы смещается в сторону Подмосковья. Такое изменение связывают с высоким ценовым разрывом в разных локациях столичной агломерации, что на фоне дорогой ипотеки становится проблемой.

По данным «Инкома», в новостройках Старой Москвы в третьем квартале 2024 года средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 419,5 тыс. руб. (против 420,5 тыс. руб. во втором квартале). В новостройках Подмосковья она ниже более чем в два раза и сейчас составляет 194,1 тыс. руб. за 1 кв. м (против 197 тыс. руб. во втором квартале). В годовом выражении (по сравнению с третьим кварталом 2023 года) в обоих локациях цены выросли — на 10,3% и 7,1% соответственно, уточняется в исследовании.

В абсолютных показателях разница в медианной стоимости квартир в новостройках Старой Москвы и Подмосковья сейчас такая:

• за среднюю однушку — 14,49 млн руб. против 6,7 млн руб.;
• за двушку — 22,3 млн руб. против 10,13 млн руб.;
• за трехкомнатную квартиру — 32,22 млн руб. против 13,54 млн руб.

Поскольку цены на новостройки в Москве существенно не снижаются, тренд на перераспределение спроса в сторону новостроек в области будет развиваться и дальше, где для покупки жилья достаточно меньшей суммы кредита, что в условиях высоких ипотечных ставок является принципиальным. Такое явление будет наблюдаться и в четвертом квартале этого года, прогнозируют аналитики компании.

В целом по всему первичному рынку столичного региона спрос на новостройки в третьем квартале упал на 26% по сравнению со вторым кварталом этого года. Однако показатели второго квартала были аномальными из-за резко возросшего спроса на жилье в преддверии отмены льготной ипотеки. Нынешние значения сопоставимы с первым кварталом текущего года. В то же время по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (третьим кварталом 2023 года) спрос снизился на 19%, отмечается в документе.

Снижение спроса на квартиры небольших площадей совпало с решением московских и подмосковных властей ограничить их строительство. В новых новостройках появляться они по-прежнему могут, однако заданы минимальные габариты, переступать за которые нельзя. В обеих локациях столичного региона для однокомнатных квартир это 28 кв. м, а для двухкомнатных — 44 кв. м. В Москве такой норматив уже вступил в силу с 1 августа этого года, а в Подмосковье начнет применяться с 1 января 2025 года.