Российские застройщики резко снизили вывод жилья на продажу
За три месяца, прошедшие после отмены общей льготной ипотеки, российские застройщики резко сократили старты продаж в новостройках. Хотя наращивание объемов строительства продолжается. Такой вывод следует из исследования «РБК-Недвижимости», проведенного на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
За квартал, прошедший после отмены программы общей льготной ипотеки, количество еще не выведенного на продажу жилья в ныне строящихся новостройках по стране в целом увеличилось на 10,6%. Если в июле этот показатель составлял 21,756 млн кв. м, то в сентябре он вырос до 24,072 млн кв. м.
Для России такая динамика является нетипичной. Так, за сопоставимый квартал прошлого года объем жилья, где еще не начинались продажи, сократился на 2,3% — с 22,494 млн кв. м в июле 2023 года до 21,969 млн кв. м в сентябре того же года. Отрицательная динамика наблюдалась и на протяжении первых двух кварталов 2024 года. За этот период количество не выставленного на продажу жилья снизилось на 1,7% — с 21,571 млн кв. м в январе 2024 года до 21,2 млн кв. м в июне.
Нынешнее резкое увеличение числа новостроек с неоткрытыми продажами происходит на фоне продолжающегося наращивания объемов жилищного строительства. За третий квартал этот показатель вырос на 2,1% — со 115,413 млн кв. м в июле текущего года до 117,789 млн кв. м в сентябре. Такая динамика сопоставима с показателями третьего квартала прошлого года. Тогда прирост составил 2,6% — со 101,922 млн кв. м строящегося жилья до 104,615 млн кв. м. За первое полугодие нынешнего года объем строительства вырос на 9,1% — со 105,091 млн кв. м в январе 2024 года до 114,630 млн кв. м в июне.
Где сильнее всего снизились темпы стартов продаж в новостройках
Самый большой рост жилых площадей с неоткрытыми продажами наблюдается в Южном федеральном округе. Здесь с отменой общей льготной ипотеки объем еще не выведенного на продажу жилья увеличился на 25,9% — с 3,134 млн кв. м в июле до 3,945 млн кв. м в сентябре.
На втором месте по снижению стартов продаж Дальневосточный федеральный округ. В нем объем еще не выведенного на продажу жилья вырос на 20,3% — с 1,610 млн кв. м в июле до 1,937 млн кв. м в сентябре.
На третьем месте Приволжский федеральный округ. Здесь количество жилых площадей с неначатыми продажами возросло на 18,6% — с 2,955 млн кв. м до 3,504 млн кв. м.
Единственный регион, где наблюдается противоположная динамика, это Сибирский федеральный округ. Здесь площадь жилья, еще не выведенного на продажу, с отменой льготной ипотеки снизилась на 7,6% — с 1,955 млн кв. м в июле до 1,806 млн кв. м в сентябре.
Как изменился объем не выведенного на продажу жилья в новостройках после отмены общей льготной ипотеки
Источник: «РБК-Недвижимость» на основе данных ЕИСЖС
В новостройках Москвы за квартал количество площадей с неоткрытыми продажами увеличилось на 8,6% — с 1,538 млн кв. м в июле до 1,670 млн кв. м в сентябре. В Подмосковье этот показатель вырос на 7,6% — с 1,26 млн кв. м до 1,356 млн кв. м.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области динамика значительно меньше. В Северной столице прирост еще не выведенных на продажу жилых площадей составил 0,3% (с 1,366 млн кв. м до 1,37 млн кв. м). В Ленинградской области он увеличился на 0,9% — с 1,291 млн кв. м до 1,302 млн кв. м.
Почему застройщики резко сократили вывод нового жилья на продажу
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра DataFlat.ru:
— На фоне снижения продаж, вызванного как отменой льготной ипотеки, так и существенным ростом ставок по рыночным ипотечным программам, застройщики испытывают трудности с получением проектного финансирования. В текущей ситуации экономика проектов, которую хотели бы видеть банки, не сходится с реальными прогнозами застройщиков. Счета эскроу не могут пополняться с той скоростью, которую требуют банки, поэтому своевременно расплатиться по банковским кредитам застройщикам может быть проблематично.
Если в условиях потенциально низких продаж начать реализацию квартир в новостройках, у застройщиков появятся обязательства перед покупателями по своевременному и качественному завершению строительства. Но при проблемах с проектным финансированием исполнить эти обязательства будет очень проблематично. По этой причине застройщики предпочитают продажи не открывать, а по части проектов даже не выходят на стройплощадку. Рост площадей с неоткрытыми продажами говорит о том, что часть проектов хоть и присутствуют в ЕИСЖС как строящиеся, но в реальности являются новостройками лишь на бумаге.
По данным Минстроя, низкая распроданность жилья в новостройках превращается в проблему. По словам замглавы ведомства Никиты Стасишина, нарушен баланс между распроданностью и строительной готовностью, а с учетом вывода новых проектов в 2024 году распроданность по всем строящимся объектам составляет 35%. «Это, мягко говоря, не так уж и много», — отметил он.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»