Залог и дисконт: скидки на готовые дома стали выше, чем на котловане

Скидки выбрались из котлована

Застройщики стали давать более высокие скидки на квартиры в уже сданных новостройках, чем на стадии котлована, рискуя снизить привлекательность последнего. Причина кажущегося парадокса кроется в специфике проектного финансирования, залоге имущества застройщика и его отношениях с банком.

Правило «дешевле у тех, кто строит», побуждавшее дольщиков заключать договоры долевого участия (ДДУ) на ранних этапах строительства, получает все более заметные исключения. После отмены массовой льготной ипотеки, повышения ключевой ставки и, как следствие, падения спроса застройщики вынуждены продавать квартиры с дисконтом. Наибольшего размера скидки достигают при продаже готового жилья — либо перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию, либо сразу после. Казалось бы, зачем застройщикам повышать привлекательность построенного жилья, демотивируя дольщиков заключать ДДУ на этапе котлована? Разгадка — в модели долевого строительства с использованием счетов эскроу, ключевым звеном которой является залог имущества застройщика для обеспечения обязательств перед банком.

Следует отметить, что речь пойдет не об ипотечном кредитовании покупателей квартир — их отношений с банком нынешняя ситуация не затрагивает. В залоге у банка, предоставившего дольщику кредит на покупку жилья, находятся вначале права по ДДУ, а затем сама квартира (после ее получения покупателем и оформления в собственность). Речь пойдет об отношениях между застройщиком и банком, включающих залог имущества застройщика.

Залог и проектное финансирование

Проектное финансирование предусматривает, что застройщик строит дом не за счет денег дольщиков (деньги заморожены на счетах эскроу до окончания строительства), а за счет кредитных средств банка. Банк, кредитуя строительство, получает в залог имущество застройщика: права на земельный участок для строительства, объект незавершенного строительства. Иными словами, весь котлован, возводимые этажи, стройматериалы в период строительства находятся в залоге у банка. Этот залог возникает в силу Федерального закона № 214-ФЗ, определяющего правила долевого строительства.

Права дольщиков при этом не нарушаются, поскольку дольщик получает построенную квартиру свободной от залога, установленного по обязательствам застройщика. Об этом прямо говорит ч. 8 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ. Дольщик может быть обременен только своей ипотекой, отношения застройщика с банком его не касаются.

В идеале модель долевого строительства предусматривает, что застройщик распродает по ДДУ все или основную часть квартир на этапе строительства. Деньги дольщиков размещаются на счетах эскроу в банке, который, как правило, кредитует строительство. Депонированные деньги служат гарантией погашения кредита застройщиком: Федеральный закон № 214-ФЗ (ч. 6 ст. 15.5) позволяет после раскрытия счетов эскроу направлять деньги непосредственно банку, а их сумма в идеале должна превышать размер задолженности.

При такой модели застройщик завершает строительство и за счет денег дольщиков погашает кредит перед банком, а дольщики получают юридически чистые квартиры. Даже если небольшая часть квартир остается непроданной, то полное погашение застройщиком банковского кредита освобождает имущество от залога по его обязательствам. Непроданные по ДДУ квартиры застройщик должен будет оформить в свою собственность и продавать по договорам купли-продажи (ДКП), но если эти квартиры не имеют обременений, то продажа пойдет по общим правилам для вторичного рынка без существенных осложнений.

Иная ситуация, когда на этапе строительства не удалось продать значительный объем возводимого жилья и денег на счетах эскроу недостаточно для расчетов застройщика с банком. Собственных средств, чтобы погасить кредит, у застройщика может не хватить, и он останется должен банку. В этом случае после сдачи дома в эксплуатацию квартиры, не проданные по ДДУ и не переданные дольщикам, останутся в залоге у банка. Застройщик обязан будет не просто оформить эти квартиры в свою собственность, а оформить с залоговым обременением (ч. 9 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ). Продавать такие квартиры по ДКП заметно сложнее — потребуется их очистка от залога.

Этой ситуации застройщики всячески стараются избежать. К моменту сдачи дома в эксплуатацию им нужно минимизировать залоговые обременения, что и приводит к попыткам максимально привлечь дольщиков. Этим объясняется то, что дисконты по ДДУ могут в данный период достигать внушительных размеров.

Как застройщики уходят от залога

Возможны также уловки — например, оформление ДДУ на лиц, близких к застройщику, с целью последующей уступки прав реальному покупателю. В этом случае застройщику не придется после сдачи дома оформлять квартиру в свою собственность с залоговым обременением. Сложность в том, что сейчас ДДУ нельзя заключить формально — необходимо внести деньги на счет эскроу, то есть искусственное наращивание числа ДДУ потребует от застройщика значительных затрат.

В краткосрочной перспективе, правда, внесения денег на счет эскроу можно избежать: срок для их уплаты Федеральный закон № 214-ФЗ четко не фиксирует. В нем предусмотрено, что деньги вносятся после госрегистрации ДДУ, и только ч. 7.1 ст. 15.5 приблизительно очерчивает срок — она дает банку право отказаться от счета эскроу при невнесении денег в течение более трех месяцев. При этом банк не обязан отказываться от счета эскроу и вправе ждать хоть три месяца, хоть дольше, если это позволят финансовые показатели самого банка. Это значит, что перед сдачей дома в эксплуатацию застройщик может организовать заключение скольких-то ДДУ, зарегистрировать их в госреестре, открыть счета эскроу, но три месяца и даже больше (по договоренности с банком) деньги не вносить, а спешно искать покупателей, которым можно будет уступить права по этим ДДУ за реальные деньги. Быстрая продажа тоже предполагает хороший дисконт, однако избавляет застройщика от более масштабных проблем, связанных с залогом.

Другая уловка застройщика — откладывать сдачу построенного дома в эксплуатацию в надежде заключить как можно больше ДДУ. Это тоже сейчас наблюдается, чему способствует отмена штрафов для застройщиков за задержку строительства. Практика, однако, несет в себе риски бегства дольщиков — они вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги со счета эскроу, если застройщик нарушил срок передачи объекта более чем на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Массового бегства льготных ипотечников ожидать, вероятно, не следует (другую льготную ипотеку они не получат), однако дольщики, вложившие собственные средства или успевшие за период строительства погасить кредит, могут выйти из долгостроя, особенно при наличии выгодных предложений готового жилья. Оставшиеся же дольщики могут почувствовать себя обманутыми.

Новые риски

Уловки застройщиков и их попытки уйти от проблем, связанных с залогом непроданных квартир, создают новые риски. Если готовое жилье станет привлекательнее стадии котлована (не обязательно дешевле — важно соотношение цены и качества), то количество ДДУ, заключаемых на ранних этапах строительства, будет стремительно сокращаться, для привлечения дольщиков потребуются новые стимулы и дисконты.

Кризисная ситуация, возможно, приведет к очередной перекройке модели строительства многоквартирных домов. Механизм с использованием счетов эскроу появился в ответ на масштабную проблему обманутых дольщиков, спасать которых пришлось государству. Депонирование денег защитило дольщиков, однако структура механизма оказалась сложной, а его успешная работа зависит от экономической стабильности, низкой инфляции и доступной ипотеки. Не исключено, что скоро придется констатировать исчерпание самой модели долевого строительства.