Когда у собственника могут забрать жилье. 7 ситуаций

Читать в полной версии

Выселить человека из его собственного жилья довольно сложно. Однако есть ряд ситуаций, когда владельца квартиры не спасет от выселения даже тот факт, что это его единственное жилье.

Просрочки по ипотеке

Если собственник жилья пропустил один платеж по ипотеке или же у него есть небольшая просрочка, то это не грозит выселением. В худшем случае начнутся звонки из банка и испортится кредитная история. Совсем другое дело, когда заемщик не вносит в банк платежи в течение трех месяцев или дольше. Такой неплательщик рискует оказаться на улице, даже несмотря на прописанных в квартире детей или инвалидность заемщика. Не получится избежать выселения, даже если жилье единственное, предупреждает Дарья Хорошавцева.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса взыскание не может быть обращено на единственное жилое помещение должника и членов его семьи, за исключением случаев, когда это жилье находится в залоге (ипотеке), поясняет Сусана Киракосян. Это означает, что если квартира приобретена по ипотеке и является залоговым имуществом, она не защищена от обращения взыскания. Также возможно обращение взыскания на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции).

Что делать

Решая проблему неплатежей по ипотеке, можно сразу выставить квартиру на продажу. Ипотека не является препятствием для сделок купли-продажи. Параллельно необходимо обратиться к кредитору и заявить о проблеме. Банки обязательно предложат какие-то пути решения. У каждого из них есть свои варианты реструктуризации долга, так как доводить дело до аукциона кредитно-финансовым организациям невыгодно, объясняет Екатерина Симанчук. Если же время упущено и уже открыто исполнительное производство, то нужно подавать на банкротство, чтобы после реализации объекта на торгах не остаться еще и в долгу на приличную сумму, добавляет эксперт.

Долги за коммуналку

Невыплата коммунальных платежей в течение более чем шести месяцев также может стать основанием для выселения. В соответствии с ч.1 ст. 90 Жилищного кодекса, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке. При этом им должны предоставить другое жилое помещение по договору социального найма, говорит Дарья Хорошавцева. Эксперт также замечает, что суд вправе не удовлетворять исковое заявление о выселении в случаях, когда квартплата не была внесена по уважительным причинам (длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т. д.).

Что делать

Здесь все просто — надо стараться не допускать просрочек при оплате коммунальных услуг. А если накопился долг, то необходимо погасить его или же договориться о реструктуризации и выплате частями, советует Ольга Фролова.

Собственник не может расплатиться с кредиторами

Если должник набрал кредитов и не может с ними расплатиться, то кредиторы могут прийти и за жильем. Сначала приставы арестуют счета и спишут все накопившиеся на них средства, после этого взыскание может быть наложено на остальное имущество. До продажи квартиры и выставления ее на торги доходит только в том случае, если у должника не осталось больше никакого имущества, а финансовые обязательства еще есть, объясняет Ольга Фролова.

Что делать

Эксперты советуют ответственно подходить к своей долговой нагрузке и не спешить оформлять новые кредиты, даже если нужда в деньгах большая. А тем, кто уже взял кредит, стоит вносить платежи хотя бы частично, так как к должникам, которые прилагают усилия для погашения долга, применяются менее жесткие санкции, советует Ольга Фролова.

Незаконная перепланировка

Самовольная перепланировка жилья считается серьезным нарушением и грозит собственнику не только штрафами, но и выселением из квартиры. Если государственная жилищная инспекция, осуществляющая надзор за соблюдением законодательства в сфере жилищного фонда, выявит, что перепланировка проведена незаконно, то она направляет собственнику предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние, предупреждает Сусана Киракосян.

Если собственник не выполнит это требование в установленный срок, Государственная жилищная инспекция может обратиться в суд с иском о принудительном восстановлении помещения в прежний вид. В крайнем случае в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса суд может вынести решение о принудительной продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику средств, вырученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, добавляет Дарья Хорошавцева.

Что делать

Дарья Хорошавцева и Екатерина Симанчук называют следующие способы решения этой проблемы:

• легализовать перепланировки. В некоторых случаях незаконно проведенную перепланировку можно узаконить. Для этого нужно обратиться в соответствующие органы (жилищную инспекцию, БТИ) и предоставить документы, подтверждающие, что перепланировка не нарушает строительные и санитарные нормы;
• устранить нарушения. Если узаконить перепланировку невозможно, лучший способ избежать выселения — выполнить требование органов власти и вернуть квартиру в первоначальное состояние в установленные сроки.

Сделка оказалась недействительной

Собственника могут выселить из квартиры, если сделка по приобретению квартиры была признана недействительной судом. Это может произойти по следующим причинам:

• при сделке были совершены мошеннические действия;
• квартира была продана без согласия всех собственников;
• сделка была заключена с недееспособным лицом;
• при сделке нарушены права несовершеннолетнего.

Что делать

По словам Дарьи Хорошавцевой, есть несколько способов решения проблемы:

• добровольное соглашение с прежним владельцем. Можно попытаться договориться с прежним собственником о возмещении стоимости квартиры или заключении новой сделки на законных основаниях;
• возврат вложенных средств. При недействительной сделке покупатель имеет право на возврат денежных средств, которые он заплатил за квартиру. Если прежний собственник отказывается возвращать деньги, необходимо обратиться в суд с иском о возврате средств;
• оспаривание судебного решения. Если покупатель не согласен с решением суда о признании сделки недействительной, то может подать апелляцию в вышестоящие судебные инстанции;
• покупка страхового полиса от потери права собственности. Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, можно воспользоваться страхованием титула — страховкой от потери права собственности на недвижимость, которая защитит финансовые интересы в случае, если сделка будет признана недействительной.

Квартиру используют не по назначению

Собственника могут выселить из квартиры по решению суда, если та используется не по назначению. Например, владелец квартиры организовал в ней склад, офис, разводит животных или наладил небольшое производство. Это считается нарушением законодательства, так как квартира предназначена исключительно для проживания, и если дойдет до суда, то квартиры можно лишиться, говорит Дарья Хорошавцева.

Что делать

Здесь все просто — необходимо использовать квартиру по назначению, то есть для проживания. И не беспокоить соседей. Тогда и выселение не грозит, советует Екатерина Симанчук.

Дом признали аварийным

Собственника могут выселить из квартиры, если дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Такое решение принимается властями после технической экспертизы, которая устанавливает, что дальнейшее проживание в доме угрожает жизни и здоровью жильцов. В этом случае в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса дом подлежит изъятию для муниципальных нужд и собственники должны освободить занимаемые помещения. Дарья Хорошавцева и Сусана Киракосян приводят алгоритм выселения из аварийного дома.

1. Уведомление собственника. Власти направляют уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также проект соглашения об изъятии квартиры. Этот проект включает в себя условия и сроки выселения, а также сумму компенсации за изымаемую квартиру.
2. Компенсация или предоставление другого жилья. Собственнику квартиры предоставляется право выбора между получением денежной компенсации (эквивалентной рыночной стоимости жилья) или другим жилым помещением с зачетом стоимости. Жилье должно быть предоставлено в пределах того же населенного пункта и соответствовать нормам благоустройства.
3. Принудительное изъятие. Если собственник откажется заключить соглашение об изъятии жилья или не согласится с предложенными условиями, возможно принудительное изъятие через суд. Однако выселение может произойти только после выплаты компенсации или предоставления равноценного жилья.

Что делать

Наиболее простой способ избежать судебных разбирательств — это заключить соглашение об изъятии жилья на предложенных условиях. И после этого получить либо денежную компенсацию, либо равноценное жилье, резюмирует Дарья Хорошавцева.