Инвестиции в условиях дорогих денег: коммерческая недвижимость или вклады

Какие инструменты принесут наиболее высокую доходность на фоне ключевой ставки 19%, как инвестору выбрать правильный путь и отыграть высокие ставки в экономике — «РБК-Недвижимость» разбирается вместе с экспертами. Что выгоднее: инвестировать в качественную коммерческую недвижимость или хранить средства на банковских вкладах?

На заседании в сентябре Банк России повысил ключевую ставку до 19% годовых. Это событие на финансовом рынке не только повлияло на стоимость банковских кредитов, но и открыло новые возможности для инвестиций и сбережений. О том, какие инструменты сегодня наиболее доходны и стабильны в условиях жесткой денежно-кредитной политики, рассказали эксперты.

В первую очередь, повышение ключевой ставки ЦБ привело к увеличению интереса инвесторов к банковским депозитам, что в текущих условия закономерно — сегодня банки предлагают вклады до 21% годовых. «Ставки по рублевым инструментам держатся на высоком уровне уже девять месяцев и с каждым днем все больше усиливают интерес вкладчиков к депозитам. По истечении срока вклада клиент получает гарантированный доход, который известен заранее», — отмечают в ВТБ.

При этом доходность депозитов всегда ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается. Как правило, банки предлагают высокие ставки для новых клиентов при открытии вклада на короткий срок — от трех до шести месяцев. За этот период ЦБ может скорректировать свой прогноз по ставке, и после истечения срока вклада банки уже не смогут предложить клиенту прежние условия. Так, средняя ключевая ставка в 2023 году составляла порядка 8%.

«Если денежные средства понадобятся раньше срока, то при досрочном расторжении доходность будет пересчитана по ставке «до востребования» (если иное не прописано в договоре). Таким образом, можно потерять доход. Также риски недополучения дохода есть при фиксации ставки на долгий срок в случае повышения ключевой ставки. Уровень ставок может повыситься, соответственно, ставка по вкладу станет ниже рыночной», — подчеркнули в ВТБ.

Основная особенность вклада — гарантированная возвратность, отмечает руководитель продуктов и сервисов Банка Дом.РФ Никита Казанцев. Процентные ставки сейчас достигают 20% на длинные сроки размещения и 19–19,5% — на срок до года. Оптимальным решением при выборе такого инструмента вложений станет распределение средств в зависимости от своих финансовых потребностей на несколько вкладов с разным сроком окончания, например на шесть месяцев, один год и два-три года, считает эксперт.

Инвестиции вдолгую

Традиционными инвестиционными инструментами сегодня по-прежнему считаются вложения в недвижимость. По итогам первого полугодия 2024 года офисный сектор лидирует по объему инвестиций, и это максимальный результат этого сегмента в первые полугодия за последние два года — общий объем инвестиций в офисную недвижимость России составил 76,3 млрд руб., отметил директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов.

После повышения ключевой ставки и отмены ряда льготных ипотечных программ инвесторы активно рассматривают коммерческие площади. Недвижимость — игра вдолгую, но вложения в офисы позволяют заработать как на росте цены квадратного метра, так и на последующей сдаче помещения в аренду, отмечают эксперты.

«В отличие от депозитов, ставка по которым за последние пять лет то сильно опускалась, то поднималась, коммерческая недвижимость показывает стабильный рост, а ее средняя годовая доходность на примере нашего офисного квартала Stone Towers может достигать 20%, что выше текущей ключевой ставки», — подчеркнула директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

Инвестиции в офисы класса А остаются одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. «Это связано с тем, что коммерческая недвижимость, особенно в сегменте премиальных офисов, обеспечивает стабильный денежный поток за счет арендных платежей и роста стоимости недвижимости. Средняя доходность таких объектов от сдачи в аренду в текущих условиях может составлять 9–12% годовых. Однако не стоит забывать, что строящийся объект принесет инвестору доход и от роста цены за период строительства, а коммерческая недвижимость, как правило, растет в цене, ориентируясь на уровень инфляции», — говорит эксперт.

По его словам, преимущества инвестиций в офисы класса А включают в себя долгосрочную стабильность и защиту от инфляции. Денежный поток от аренды индексируется ежегодно, в среднем на 6–8%, иногда и выше, что обеспечивает рост денежной доходности инвестора во времени. Также важно понимать, что стоимость коммерческой недвижимости со временем растет, защищая инвестиции от инфляции. Офисные помещения высокого класса в престижных локациях, как правило, пользуются высоким спросом среди арендаторов, что снижает риск простоев и обеспечивает стабильные доходы. К тому же арендные ставки имеют тенденцию к росту, что положительно сказывается на доходности объекта.

Если сравнивать этот инструмент с банковскими депозитами, то инвестиции в коммерческую недвижимость выглядят более привлекательными с точки зрения потенциальной доходности и стабильности, отмечают в NF Group. «Кроме того, при правильном управлении объектом доходность может значительно превысить первоначальные ожидания, но при неправильном управлении либо при выборе неправильного актива для инвестирования существует риск снижения доходности», — считает Станислав Бибик.

Какие офисы выгоднее

Наиболее выгодна покупка офисных площадей на ранней стадии строительства объекта, считают эксперты рынка. «Рост цены квадратного метра от старта продаж до окончания строительства (в среднем три года) в сегменте офисов класса А достигает 50%. В частности, с момента старта продаж второй очереди квартала Stone Towers, которая будет введена в эксплуатацию осенью 2024 года, цена квадратного метра в проекте увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о положительной динамике роста цен», — отмечает Кристина Недря.

Сегодня профильные девелоперы, специализирующиеся на строительстве коммерческой недвижимости, предоставляют возможность покупки офисов с первым взносом в размере 10% от стоимости лота и отложенным платежом на год. Выбирая такую программу, клиенты получают возможность зафиксировать цену «квадрата», а свободный капитал аккумулировать на банковский депозит на период отложенного платежа, чтобы заработать на росте цены квадратного места и получить дополнительный доход с вклада. «Такая синергия инвестиционных инструментов позволяет существенно приумножить свой капитал и на выходе получить офис в собственности, сэкономив от 10% от общей стоимости лота», — отмечают эксперты.

«Сегодня стоит рассматривать объекты в развитых деловых бизнес-локациях, где всегда есть спрос на аренду и покупку офисных помещений. Кроме того, нужно покупать максимально новые объекты недвижимости, так как это дает возможность в перспективе экономить на эксплуатации, к тому же такие объекты морально не устаревают», — подчеркнул Дмитрий Антонов.

По его словам, продажа девелоперами строящихся зданий блоками и этажами способствовала появлению на рынке тенденции растущего спроса на покупку офисных площадей в мелкую нарезку с небольшим чеком от 25–50 млн руб. Многие частные инвесторы, выбирая между инвестицией в квартиру или небольшой офис, делали выбор в пользу последнего, рассчитывая на потенциально более высокую рентную доходность.

«Приобретая офисы на продажу блоками и делая выбор в пользу дальнейшей сдачи помещения в аренду, инвестор имеет возможность получить доход в полтора-два раза выше, чем от сдачи квартиры сопоставимой площади», — отмечает Кристина Недря.

Наиболее выгодными для инвестиций являются строящиеся качественные офисные объекты, расположенные как в сложившихся, так и в развивающихся деловых районах, отмечают в NF Group. По мнению экспертов, спрос среди арендаторов на такие площади объясняется соответствием офисных объектов класса А техническим характеристикам, а также наличием современных инженерных систем, развитой инфраструктуры и благоустроенных общественных пространств.

«Привлекательны предложения офисной недвижимости в объектах, расположенных в пределах десяти минут ходьбы от станций метро либо в непосредственной близости от какой-то большой магистрали, например ТТК или вылетных шоссе. Желательно, чтобы это был сложившийся деловой или промышленно-деловой район. С офисными центрами в спальных районах стоит быть осмотрительнее», — советует директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.

Еще одним важным пунктом является опыт девелопера в создании именно офисных комплексов, отмечает эксперт. Офисный комплекс — это по своей функции производственный объект, где работают люди. Есть определенные требования к проектированию офисных комплексов, но не все девелоперские компании полноценно знакомы с такими требованиями. Поэтому эксперты советуют избегать вложений в офисные центры, которые строят так называемые first-time-developers, то есть когда для людей это первое офисное здание. В этом случае практически неизбежны какие-то ошибки — нет насмотренности, нет наработок, связанных и с инженерными, конструктивными решениями, и с оптимизацией площадей и удобством использования.

Выбор в новых условиях

Вложения в коммерческую недвижимость и банковские депозиты — два принципиально разных инструмента с разными горизонтами планирования. Рыночная ситуация сейчас такова, что высокая ключевая ставка обеспечивает высокие ставки и по вкладам.

«Но, несмотря даже на прогнозы по очередному повышению, очевидно, что высокая ставка не будет сохраняться бесконечно долго, и в течение года-двух мы, возможно, увидим снижение. Поэтому надо разделять: краткосрочное вложение в депозит принесет 15–18% годовых, и это будет более выгодная инвестиция, чем офисы. Но вложения в офисы могут быть интереснее при правильном подходе: покупка на этапе строительства, получение прав собственности, сдача в аренду на три — пять лет и последующая продажа», — подчеркнул Кермен Мастиев.

По его словам, ретейл сейчас менее прибылен, он в большей степени переоценен, цены на такие помещения высокие. При инвестировании в офисный сегмент нужно понимать мотивацию вложения, считает эксперт. Как правило, этим занимаются не физические лица, а компании с диверсифицированным портфелем инвестиций. При этом для компаний покупка офиса — это не только чистая инвестиция, но и возможность разместиться на приобретенных площадях. Кроме того, делая такие вложения, компании снижают и оптимизируют свои налоги.

Порог входа в офисную недвижимость, в том числе класса А, на сегодняшний день у разных компаний очень отличается. Как отметили в MR Group, это может быть и 20–30 млн руб. для небольших офисных блоков площадью порядка 60–80 кв. м. Если брать лоты от 150 кв. м, то порог входа составляет 50–80 млн руб. «Это уже полноценная взрослая инвестиция в премиальный объект, и именно она имеет все шансы стать успешной. Я при этом не исключаю, что небольшие лоты на удаленных станциях метро — тоже вполне хороши как небольшое вложение или сохранение денежных средств», — рассказал Кермен Мастиев.

«По нашим прогнозам, вовлеченность инвесторов в офисный сегмент сохранится за счет высокой доходности, а также вариативных программ приобретения офисной недвижимости от девелоперов. В частности, приобретая офис с доступным первоначальным взносом от 10%, оставшуюся сумму наши клиенты могут положить на банковский вклад на период действия программы отложенного платежа. Таким образом, они могут совместить два популярных инструмента инвестирования и получить дополнительный доход, который могут использовать для внесения оставшейся суммы за покупку офиса», — заключила Кристина Недря.