От стагнации к снижению: что будет с рынком жилья в Москве этой осенью

Читать в полной версии

Стоимость жилья на вторичном рынке жилья в Москве этим летом стагнировала. Причиной тому стал рост ипотечных ставок, которые достигли заградительного уровня, говорят эксперты.

Рассказываем, что ждет собственников и покупателей столичных квартир этой осенью.

Стагнация цен

Стоимость вторичного жилья в Москве этим летом стагнирует, единогласно утверждают эксперты. В начале июня средняя цена вторичной квартиры составляла 337,1 тыс. руб., сейчас она на 0,4% ниже, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, среднесуточные показатели также колебались в очень узком диапазоне (менее 2 п.п.) — от 334,2 тыс. до 338,3 тыс. руб.

Если смотреть детально по сегментам, то цены на бюджетное жилье уже ползут вниз: в августе панельки разных типов потеряли от 0,1% до 0,3%, двукхомнатные квартиры подешевели на 0,2%, цены на однушки не изменились. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», индекс дешевого жилья за август снизился на 0,3%, а дорогого вырос на 0,4%.

«Именно дорогие сегменты пока поддерживают среднюю стоимость метра: продавцы высокобюджетной недвижимости могут месяцами ждать у моря погоды с высоким ценником, не спеша со сделкой. Поэтому такая ситуация — цены на дорогое жилье стагнируют или даже растут, а в бюджетных сегментах стоимость метра ползет вниз — свидетельствует о том, что рынок готов к снижению цен», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Спрос упал, но собственники не паникуют

Число сделок со вторичкой этим летом существенно снизилось. «В июне-июле было зарегистрировано 24,5 тыс. договоров купли-продажи (ДКП, данных за август пока нет). Это на 20% меньше, чем за аналогичные месяцы прошлого года, но такое снижение спроса выше ожиданий его участников и прогнозов аналитиков. В июле было продано даже больше квартир, чем в июне (13,1 против 11,3 тыс. ДКП). Отмена льготной ипотеки сделала почти все банковские жилищные кредиты одинаково недоступными, что привело к перетоку спроса на вторичное жилье (который до 1 июля искусственно, за счет нерыночных ставок по льготным программам, смещался в сегмент новостроек)», — объяснил Попов.

Несмотря на столь существенное ослабление спроса, поведение собственников вторичных квартир не изменилось, утверждают риелторы. Паники нет, сейчас четверо из пяти держат цены, это значит, что только 20% квартир находятся в обороте, остальные 80% «висят» в экспозиции, говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, большинство собственников-продавцов (около 60%) на старте продажи переоценивают свои объекты, крайне неохотно снижают стоимость при торге и не готовы к компромиссам — в общем, ведут себя, как на обычном активном рынке, не замечая падения спроса.

Предложение медленно растет

Сейчас покупатели могут выбирать из 39 тыс. лотов в столице, в начале лета было 38 тыс. квартир, говорит Попов. «После ажиотажного вымывания ликвидных квартир в 2023 году новые лоты медленно накапливаются, их явно недостаточно для восстановления рынка до нормальных объемов. Скорость выхода нового предложения ниже, чем в прошлом году, так как в 2024-м снизилась потребность в продаже вторичного жилья», — говорит Олег Репченко.

«Многие собственники предпочитают сдавать квартиры в аренду вместо продажи, особенно после роста ключевой ставки ЦБ, что также замедляет процесс пополнения рынка новыми объектами. Помимо этого, многие не подпали под действие льготных программ на первичном рынке после их июльской корректировки, поэтому для улучшения жилищных условий сейчас вынуждены копить денежные средства для более значительного первоначального взноса и снижения переплаты по ипотеке, поэтому квартиры в этом случае выставляют на продажу, но по завышенной стоимости», — уточнила директор федеральной компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Как изменится ситуация до конца года

До конца года какие-то радикальные изменения на вторичном рынке маловероятны — ситуация будет зависеть от экономической обстановки, ключевой процентной ставки Центрального банка России и различных программ поддержки как строительного сектора, так и покупателей, утверждают аналитики.

«Для того чтобы спрос рос, нужна доступная ипотека, но в этом году ждать снижения ключевой ставки не приходится, значит, и ипотека останется очень дорогой. Другой фактор роста спроса — значительное удешевление жилья, способное компенсировать высокие ставки по ипотеке. Но в условиях роста инфляции вряд ли можно расcчитывать на то, что какие-то услуги или товары будут дешеветь, недвижимость в том числе. И хотя по расписанию у нас в сентябре-октябре высокий сезон, всплеска спроса в отсутствие ипотеки не будет», — прогнозирует Сергей Шлома.

Возможно также, что покупатели будут снижать свои ожидания от квартир: рассматривать область и более удаленные от столицы локации, выбирать объекты в развивающихся районах, говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его мнению, маловероятно, что снижение спроса затронет готовые квартиры премиум- и элит-класса во вчерашних новостройках или лоты в реконструированных исторических домах.

Что касается цен, то возможны два сценария. По первому некоторые собственники будут вынуждены снижать цены на квартиры и соглашаться на торг, стремясь продать свою недвижимость, полагает Евгений Белокуров. Он уточнил, что другой сценарий — когда ряд продавцов в ожидании снижения ипотечных ставок могут переключиться на рынок долгосрочной аренды. Скорее всего, это коснется владельцев квартир в домах старого фонда и современных жилых комплексах комфорт-класса, считает Белокуров.

«Однако глобального разворота цен вниз и формирования заметного тренда на их снижение (заметного не только аналитикам, но и обычным людям) мы пока не ожидаем. Продавцы находят покупателей и сейчас, вопрос — в настойчивости, адекватности изначальной цены. Отдельные периоды коррекции средних цен вполне возможны, но до конца года их заметного снижения (на 10 п.п.) мы не увидим. Объем предложения будет медленно увеличиваться, так как число сделок все же меньше, чем в 2023 году, а в эксплуатацию вводятся достаточно многочисленные новостройки, запущенные на старте льготной ипотеки в 2020 году», — резюмировал Алексей Попов из ЦИАН.