Думать не только о работе: деловые кластеры как новые центры притяжения

Читать в полной версии

Коммерческая недвижимость неуклонно движется в сторону многофункциональности: в одном объекте все чаще можно встретить и офисные помещения (в том числе в гибком формате), и ретейл, и всевозможные услуги — от традиционных ресторанов и кафе до медицинских центров, салонов красоты и фитнес-центров. Разбираемся, как подобная синергия дает владельцу недвижимости дополнительный доход, а сами МФК становятся центрами притяжения в локации.

Движение навстречу происходит и со стороны офисной, и со стороны торговой недвижимости. Во многом этому, как ни странно, способствовала пандемия, быстро превратившая в норму удаленный формат работы, когда все остальные функции находились у человека буквально под боком.

Вернувшись в офис, сотрудники не хотели бы терять доступ к важным для себя занятиям или тратить длительное время на перемещение между локациями, где все это расположено. Поэтому сервисные и ретейл-функции становятся неотъемлемой частью жизни офисов. В результате для сотрудников офис перестает быть только местом работы. Бизнес-центры становятся полноценными кластерами, в которых есть и магазины, и рестораны, и фитнес-центры.

Трансформация торговых центров, в свою очередь, связана с развитием онлайн-торговли, которая заставила владельцев пересмотреть подход к набору арендаторов, смещая акцент в сторону услуг.

В этом ключе преимущество получают те объекты, которые изначально планируются как многофункциональные, так как они учитывают потребности арендаторов разного типа по площадям, инженерному обеспечению, логистике и потокам посетителей.

Три подхода к созданию деловых кластеров

Деловая жизнь Москвы достаточно разнообразна, поэтому в столице представлены сразу несколько тенденций создания офисных пространств. Рассмотрим их на примере уже действующих и строящихся объектов.

Сохраняя баланс

Основными драйверами спроса на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2024 года стали госструктуры, энергетические компании и IT-сфера — на них пришлось 21%, 14% и 13% всех сделок соответственно, подсчитали в исследовании CORE.XP и бизнес-центра Rublevo Business Park. При этом для IT-компаний наиболее привлекательным форматом являются гибкие офисы, так как проектная работа требует то увеличения, то сокращения площадей в зависимости от текущих задач.

Впрочем, это не относится к компаниям-гигантам IT-индустрии, численность сотрудников которых сравнима с масштабами небольшого города. Например, у «Яндекса» в Москве 6,5 тыс. сотрудников, у «Лаборатории Касперского» — 2 тыс. В середине 2025 года «Яндекс» рассчитывает перевезти сотрудников в новую штаб-квартиру, которую по наполнению также вполне можно сравнить с небольшим городом, — и не факт, что во всех городах есть все, что будет в этом офисе. Так, на первых трех этажах расположится общественное пространство с рестораном, фуд-холлом, аптекой, салоном красоты и сервисами бытовых услуг — это все, кстати, будет доступно и для жителей окружающих домов. Здесь же разместятся музей «Яндекса», аудитории для мероприятий и классы для студентов Школы анализа данных. Только лифтов предусмотрено больше 50, в офисной зоне для сотрудников будет более 50 кофе-пойнтов, а на 15-м этаже — ресторан.

В 2023 году об открытии своей новой штаб-квартиры в столице объявил и «Тинькофф» (сейчас — Т-Банк). Компания заняла более 90 тыс. кв. м, создав пространство в формате «город в городе»: помимо рабочих зон в формате гибкого офиса, здесь есть и бесплатный фитнес, и бесплатное кафе для завтраков и обедов, а также массажный кабинет, салон красоты, видовая терраса для работы и отдыха. Очевидно, что IT-работодатели заинтересованы в том, чтобы их сотрудники сохраняли work-life-баланс, не отходя от рабочего места. Подобные же концепции офисов можно увидеть у таких гигантов, как «Авито», ВК, «Сбер».

Кластер как конструктор

Если же в компании работает несколько десятков человек, логичнее не строить всю инфраструктуру с нуля, а выбрать готовый проект, в который девелопером изначально была заложена многофункциональность. Такие самодостаточные кластеры сегодня можно найти в том числе и за Третьим транспортным кольцом, что важно для компаний, работающих за пределами центра. Один из примеров — строящийся в Обручевском районе Москвы бизнес-центр класса А Level Work Воронцовская. По показателю обеспеченности собственной инфраструктурой — 32% от общей площади здания — он занимает одно из самых высоких мест на рынке. В частности, в его состав будут входить торговая галерея, фуд-холл, ресторан, супермаркет, медицинский центр, фитнес-клуб, спортивный клуб с кортом и падел-теннисом, коворкинг с террасой. Торгово-спортивная часть займет этажи с первого по пятый, офисная — с шестого по 23-й. Сейчас ведутся переговоры с будущими арендаторами инфраструктуры — ведущими операторами на рынке в своей сфере. С учетом того что в этой части района ведется масштабное строительство жилья в рамках редевелопмента бывшей промзоны «Воронцово», Level Work Воронцовская станет центром притяжения для жителей района, помимо прочего здесь будет создано около 1,5 тыс. рабочих мест.

Таким образом, тренд создания многофункциональных кластеров прослеживается сегодня в различных сегментах коммерческой недвижимости: от моноофисов крупных компаний до предназначенных для сдачи в аренду бизнес-центров. При этом уже не важно, кто будет занимать помещения — креативные индустрии, IT или компании любой другой сферы: существующие образцы задают определенную планку, ниже которой нельзя опускаться. Поэтому девелоперы сегодня стремятся предоставить дополнительные возможности как для работников, так и для работодателей, чтобы обеспечить им комфорт городской жизни.

С творческим подходом

В центре или рядом с центром города видна тенденция превращения бывших промзон в креативно-деловые кластеры. Как правило, у них достаточно площадей, чтобы разместить арендаторов разного рода, удачная локация, а вовлечение в оборот исторических промышленных зданий создает особую атмосферу и привлекает творческих личностей.

Одним из первых представителей этого сегмента стал дизайн-завод «Флакон» — хрустальный завод XIX века был ревитализирован в 2009 году. Новое пространство в Бутырском районе объединило практически весь спектр коммерческой недвижимости: от торговых пространств и ресторанов до коворкинга, мастерских и площадок для проведения публичных мероприятий. Меньше всего это напоминает стандартный бизнес-центр, а главное, здесь можно совмещать работу, отдых и даже проживание, находясь в творческой среде. Создатели «Флакона» ввели в обиход термин, обозначивший новый формат офисной недвижимости: F-класс, который предназначен для того, чтобы объединить людей, работающих в креативных индустриях. Резидентами таких пространств становятся и производители крафтовой одежды, и художники, и ремесленники, и необычные фуд-форматы. Новый формат оказался привлекательным, что позволило масштабировать опыт «Флакона» на другие объекты промышленности. С тех пор были ревитализированы, например, хлебозавод № 9 и теплоход «Брюсов», создано пространство «Суперметалл» и т. п. Есть примеры подобной ревитализации и в других городах — например, в Санкт-Петербурге девелопер «Группа RBI» выполнил комплексную реконструкцию Левашовского хлебозавода (брата-близнеца московского хлебозавода № 9), теперь основную часть здесь занимает офис строительной компании, часть помещений передана школе Masters для различных курсов и мастер-классов, а в бывшей круглой котельной проводятся концерты и различные мероприятия. Здесь же есть инсталляция, посвященная блокаде, и небольшая экспозиция по истории хлебопечения.