Отказ в ипотеке: способы решения проблемы

После окончания действия льготной ипотечной программы с господдержкой, повышения ключевой ставки Центробанком до 18% годовых и введения дополнительных надбавок к коэффициентам риска получить ипотечный кредит, по мнению экспертов, станет сложнее. Впрочем, и в начале 2024 года процент отказов по ипотеке в целом по рынку был довольно высоким — 56%. Однако затем ситуация стала меняться, в мае доля отказов, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), снизилась до 44%, но при нынешних высоких ставках она может снова начать расти.

С помощью экспертов рассказываем о главных причинах отказа в выдаче ипотечного кредита, а также разбираем, как это можно исправить.

Недостаточный уровень дохода

Это наиболее распространенная причина отказа. Банк, скорее всего, не даст кредит человеку с маленькой зарплатой, так как непонятно, с чего он будет погашать ипотечный кредит, говорит Дмитрий Безымянный. При этом стоит помнить, что при оценке уровня дохода потенциального заемщика банк может учесть не только заработную плату, но и дивиденды от акций, процент с банковских вкладов, доход от сдачи недвижимости в аренду и так далее. У каждого банка свои условия, но, как правило, предполагаемый размер обязательств не должен превышать 50% от ежемесячного дохода, добавляет Регина Дыдалина.

Как исправить

• Предоставить банку информацию о дополнительных доходах.
• Указать в заявке созаемщика по ипотеке.
• Стать зарплатным клиентом банка. В большинстве случаев банки более лояльно относятся к своим зарплатным клиентам.

Плохая кредитная история

В кредитной истории хранится различная информация о заемщике, и о том, как ее оценивать, каждый банк решает самостоятельно. Обычно кредитно-финансовые организации обращают внимание, сколько раз заемщик отказывался от одобренного кредита, было ли досрочное погашение задолженности или, наоборот, случались ли просрочки, поясняет Дмитрий Безымянный. По словам эксперта, учитываются активные кредитные карты и возможные обращения кредиторов в суд для взыскания задолженности.

Как исправить

Сначала можно самостоятельно проверить кредитную историю, обратившись в бюро кредитных историй. Информацию можно получить по запросу на «Госуслугах». Также два раза за год можно сформировать бесплатный отчет через банк.

Вот несколько действий, которые помогут улучшить кредитную историю:

• осуществлять платежи по действующим кредитам своевременно, не допуская просрочек;
• следить за наличием задолженности по коммунальным платежам, штрафам, налогам;
• оформить рассрочку на какой-либо товар и оплачивать ее в срок;
• взять небольшой кредит и погасить его без просрочек;
• оформить кредитную карту с небольшим лимитом и начать ею активно пользоваться, своевременно внося платежи.

Неподтвержденное трудоустройство

Бывает, что клиенты, которые не работают или работают неофициально, при подаче заявки в банк указывают недостоверную информацию по своему трудоустройству. Банк при проверке заемщика это выясняет и отказывает в получении кредита, говорит Алексей Новиков.

Иногда отказ обусловлен тем, что банк не может связаться с работодателем по телефонам, указанным в анкете или справке о доходах. Поэтому клиент должен заранее предупредить работодателя о том, что ему могут позвонить из банка для подтверждения занятости, добавляет Елена Санникова.

Как исправить

Для повышения шансов на одобрение кредита есть несколько способов:

• устроиться на работу официально, пусть не полностью с белым доходом, и отработать несколько месяцев;
• увеличить первоначальный взнос и попробовать подать заявку заново по двум документам;
• привлечь созаемщика с подтвержденным доходом.

Превышение уровня платежно-долговой нагрузки (ПДН)

Потенциальному заемщику могут отказать в предоставлении ипотечного кредита даже после предварительного одобрения из-за чрезмерной ПДН. В платежно-долговой нагрузке учитывается все: платежи по имеющимся кредитам, лимиты по кредитным картам, даже если их просто оформили, но никогда ими не пользовались, а также поручительства по другим кредитам и в части банков даже одобренные и неполученные кредиты, говорит исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

Если банк поймет, что остатка свободных денежных средств после расчета по остальным долгам и удовлетворения минимальных нужд не будет хватать на погашение ежемесячного платежа по запрашиваемому ипотечному кредиту, то деньги не выдадут, добавляет Андрей Торянников.

Как исправить

Эксперты советуют за некоторое время перед подачей заявки снизить лимиты по кредитным картам до минимума. Это быстрее отразится в кредитной истории потенциального заемщика, чем просто закрытие кредитных карт.

Наличие исполнительных производств

Если в отношении клиента имеются исполнительные производства по непогашенным долгам, налогам или штрафам, то это также может стать основанием для отказа в ипотечном кредитовании, предупреждает Алексей Новиков.

Как исправить

Сначала необходимо погасить все долги, а затем обратиться к приставам, чтобы те закрыли исполнительное производство и убрали данную информацию из своих баз и с сайта Федеральной службы судебных приставов (сроки обновления — до двух месяцев). Только после этого можно заново подать заявку на ипотеку.

Банкротство и непогашенная судимость  

Эти пункты — очень серьезная причина в отказе в ипотеке. Если потенциальный заемщик оформлял банкротство, то кредит ему не дадут. Если же у него имеется непогашенная судимость, то для оформления ипотеки нужно сначала ее погасить, а далее, в зависимости от тяжести статьи и срока давности, банк будет рассматривать клиента индивидуально. Но риск отказа также велик, говорит Алексей Новиков.

Как исправить

В этих случаях лучше также сразу рассмотреть вариант оформления ипотеки и квартиры на кого-то из родственников.

Когда можно повторно подать заявку на ипотечный кредит

Эксперты поясняют, что даже после отказа в предоставлении ипотечного кредита банк через некоторое время может изменить свое решение. Ведь кредитная политика организации время от времени меняется. У банков нет какого-то строгого регламента для повторной подачи заявки. В одном банке можно заново подать заявку через один месяц, в другом — через два, а в некоторых кредитно-финансовых организациях это можно сделать хоть на следующий день после отказа.