Спасет ли новый закон единственное заложенное жилье ипотечника

Поправки в «Закон о банкротстве» позволяют несостоятельному гражданину договориться с залоговым кредитором и сохранить единственную ипотечную квартиру, однако новые правила помогут не всем. Закон рассчитан в основном на военных.

Президент России Владимир Путин подписал 8 августа закон о защите единственного ипотечного жилья банкрота, принятый Госдумой 23 июля. Поправки, направленные на спасение широкого круга граждан-должников, в итоговом варианте сильно изменились: новые правила не помогут тем, кто погашал ипотеку за счет потребительских кредитов и надеялся списать их через банкротство. Для того чтобы заключить с залоговым кредитором в процессе банкротства отдельное мировое соглашение и сохранить единственное жилье, потребуется источник финансирования — либо со стороны третьих лиц, включая государство, либо какие-то особенные доходы самого гражданина-должника. В противном случае граждане, признанные банкротами, могут лишиться единственного жилья — заложенные дома и квартиры исполнительским иммунитетом не защищаются.

Законопроект № 309801-8 был внесен в Госдуму группой депутатов в марте 2023 года, первое чтение прошел в октябре, но потом законопроект застопорился. Идея была в том, чтобы вывести единственное заложенное жилье гражданина и его семьи из процесса банкротства: квартира не включалась бы в конкурсную массу и оставалась у гражданина, который заключал бы с залоговым кредитором (обычно это банк) отдельное мировое соглашение и продолжал платить по ипотечному кредиту на условиях его предоставления. Согласия остальных кредиторов гражданина на отдельное мировое соглашение с банком не требовалось, и процесс банкротства мог завершиться освобождением гражданина от долгов, кроме ипотечного. Снимались также важные ограничения, налагаемые на гражданина «Законом о банкротстве» (п. 2 ст. 213.30): пятилетний запрет на банкротство по своей инициативе и запрет на списание долгов, если повторное банкротство гражданина инициирует кредитор.

Первоначальный проект предлагал гражданам действительно льготный режим: можно было брать потребительские кредиты, погашать за их счет ипотеку, затем стать банкротом, сохранить единственное жилье, освободиться от всех долгов, кроме ипотечного, и начать все с начала. За это проект и критиковали: он позволял должникам сохранять единственное ипотечное жилье за счет банков, выдающих потребительские кредиты, которые можно было законно не возвращать. В результате ко второму и третьему чтениям, состоявшимся в Госдуме сразу 23 июля этого года, законопроект существенно изменился.

Принятый закон делает акцент на источнике финансирования — денежных средствах третьего лица, которое может в процессе банкротства полностью погасить ипотечный кредит гражданина для спасения его единственного жилья. Гражданин окажется должен уже не банку-залогодержателю, а третьему лицу, при этом заем будет считаться долгосрочным (минимум — три года) и беспроцентным.

Отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором, заключаемое независимо от других кредиторов гражданина-должника, тоже возможно, однако важным элементом становится источник погашения ипотечного кредита. Либо в мировом соглашении должно участвовать третье лицо, предоставляющее финансирование, либо у самого гражданина должен быть источник дохода, свободный от притязаний иных кредиторов. Более того, закон подчеркивает: обязательство гражданина погасить ипотеку не должно препятствовать исполнению плана реструктуризации его долгов перед другими кредиторами, а такой план может быть принят (в том числе по инициативе кредиторов), если у гражданина есть источник дохода. Получается замкнутый круг: гражданин, не имеющий дохода, не сможет сам платить по ипотеке, а имеющий доход должен будет расплачиваться со всеми кредиторами.

Даже если гражданин, не имеющий дохода и добившийся списания необеспеченных долгов, сумеет обособленно договориться с банком в надежде сохранить заложенное жилье, риски по новому закону будут очень значительными. Невыплата ипотечного кредита после завершения дела о банкротстве грозит обращением взыскания на предмет залога по общим правилам, а это значит, что при недостаточности выручки от реализации заложенного имущества гражданин останется должен банку оставшуюся сумму, списать остаток вряд ли удастся. Положение гражданина будет хуже, чем при банкротстве: поблажек, разрешающих в течение пяти лет повторное банкротство со списанием долгов, принятый закон не дал.

Закон в итоговом варианте закрепил сложившуюся в последнее время судебную практику, которая создала особый режим для единственного заложенного жилья граждан при банкротстве. Верховный суд, во-первых, четко определил, что единственное заложенное жилье гражданина если и включается в конкурсную массу, то только в интересах залогового кредитора, средства от реализации никаким иным кредиторам не выплачиваются, а на остаток может претендовать сам должник (Определение ВС от 26.06.2023 № 307-ЭС22-27054). Во-вторых, суд сам допустил отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором в делах, где есть источник выплат по ипотеке. Например, квартира, принадлежавшая гражданину-банкроту, была заложена по долгам третьего лица, исправно платившего по кредиту (Определение ВС от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597), или бывшая супруга гражданина-банкрота, имевшая с ним общую квартиру, выкупила его долю в обмен на обязательство погасить кредит банку. В-третьих, суды сформировали системную практику мировых соглашений по военной ипотеке, где плательщиком перед банками выступает государство в лице ФГУП «Росвоенипотека».

С военной ипотекой поначалу были серьезные проблемы. Механизм обеспечения жильем военнослужащих предполагает, что они сами заключают с банком договор об ипотеке, хотя платит по кредиту (полностью или частично) «Росвоенипотека». В делах о банкротстве военнослужащих (к несостоятельности приводили неплатежи по потребкредитам) банки, считавшие себя обычными залоговыми кредиторами, добивались включения ипотечных квартир в конкурсную массу, и высшие суды в 2018–2021 годах это поддерживали. Такие решения во многом стали причиной появления законопроекта № 309801-8 — в пояснительной записке был акцент на защите жилищных прав военнослужащих, которых государство обязано обеспечивать за счет бюджета. В ответ суды, не дожидаясь принятия закона, стали в делах о банкротстве военнослужащих утверждать мировые соглашения, если «Росвоенипотека» продолжает платить по ипотечному кредиту.

Принятие закона дополняет сложившуюся практику важным моментом: вводит обязанность должника расплатиться с кредиторами первой и второй (социальной) очереди либо зарезервировать для этих выплат до 10% стоимости заложенного жилья (по отчету оценщика). Здесь закон учел общие правила «Закона о банкротстве», однако усложнил положение должников, имеющих обязательства перед социальными кредиторами (например, вследствие причинения вреда здоровью).

Новые возможности закон создает для граждан, которые найдут источник финансирования — спонсора либо возможность самим получить экстраординарный доход. Стабильная работа поможет, но на заработок будут претендовать все кредиторы должника, не только залоговый. Для отдельных граждан выход нарисован на уличных билбордах и официальных сайтах — это выплаты за участие в специальной военной операции, заключение контракта с Минобороны России. Эти выплаты (либо их значительная часть) имеют статус социальных и в конкурсную массу гражданина-должника не включаются, кредиторы претендовать на них не смогут, даже если дело о банкротстве не завершено (на период военной службы производство по делу приостанавливается). Сам гражданин, однако, может направить эти средства на погашение ипотечного кредита, сохраняя единственное заложенное жилье. Сделать это можно как напрямую, так и через третье лицо, которое заплатит банку, а взамен получит право требования к гражданину.