2% вакансии: реально ли переехать в новый офис класса А в Москве в 2024-м

Читать в полной версии

В Москве не хватает офисов высокого класса. Об этом «РБК Недвижимости» заявили девелоперы коммерческой недвижимости и брокеры, работающие с офисами. При высоком спросе объемы ввода минимальны, из-за чего в объектах класса А, введенных в первом полугодии 2024 года, вакансия составила всего 2%, подсчитали в NF Group и IBC Real Estate. Участники рынка рассказали, как в таких условиях обосноваться в новом офисе в удобной деловой локации и выполнима ли эта задача в существующих реалиях.

Дефицит офисов: что происходит и когда это закончится

Нехватку офисных площадей А-класса фиксируют все аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью». По оценке IBC Real Estate, в первом полугодии 2024 года в эксплуатацию ввели три бизнес-центра класса А суммарной офисной площадью 285 тыс. кв. м. Это Moscow Towers — 263 тыс. кв. м, Ostankino Business Park, корпус 6 — 16 тыс. кв. м и White Sea — 6 тыс. кв. м. На сегодняшний день 98% от этих площадей недоступны для открытого рынка.

«Сумма купленных и арендованных офисных площадей по результатам полугодия в Москве составила 800 тыс. кв. м. Свыше половины всех реализованных площадей приходятся на офисы класса А — 410 тыс. кв. м, или 51% от суммарного объема спроса. Таким образом, объем спроса продолжает существенно превышать показатели ввода, в том числе за счет реализации новых объектов еще до ввода в эксплуатацию», — объяснила Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

О том, что для аренды и покупки от всей введенной за полгода площади осталось всего 2%, рассказали и в NF Group. В агентстве фиксируют дисбаланс спроса и предложения и тенденцию к покупке задолго до ввода в эксплуатацию. «До конца года планируется завершение строительства еще 468 тыс. кв. м новых объектов, при этом по итогам первого полугодия 2024 года доступными для аренды и покупки остаются около половины этих площадей — 53%», — сообщила Мария Зимина, партнер NF Group.

Наблюдения экспертов говорят о том, что на фоне малого объема строительства покупатели приобретают офисные площади заранее. Бизнесу приходится ждать своей очереди, чтобы получить новый премиальный офис, или соглашаться на менее удобные варианты.

«Большая часть арендного ввода сосредоточена за МКАД и зонах, прилегающих к МКАД. Учитывая, что основной объем спроса сосредоточен в пределах ТТК и в прилегающих популярных направлениях, мы можем констатировать, что определенная часть спроса остается неудовлетворенной. Мы также наблюдаем, что ввиду отсутствия подходящих вариантов в нужных локациях арендаторы зачастую готовы к компромиссным решениям», — заметила Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers.

Согласно подсчетам Nikoliers, текущая ситуация на офисном рынке столицы изменится не скоро. До конца 2026 года, по прогнозу аналитиков, ожидается ввод еще порядка 1,7 млн кв. м. Из них на штаб-квартиры придется 29% объема, еще 38% площадей уже реализовано, преимущественно на продажу блоками. «В связи с этим в ближайшие три года ожидается сохранение дефицита крупных офисных блоков от 5 тыс. кв. м», — пояснила Виктория Гусева.

Кто формирует спрос

По словам Кристины Недря, директора коммерческого управления Stone, офисы в строящихся бизнес-центрах класса А покупают как инвесторы, так и конечные пользователи. «Различные категории покупателей при этом не конкурируют между собой за офисные площади, — уточнила Недря. — Инвесторы, как правило, предпочитают небольшие офисные блоки и заходят в проекты на ранних этапах реализации с тем, чтобы заработать максимум на росте цены квадратного метра за период строительства объекта. Конечные пользователи, в свою очередь, рассматривают для приобретения площади в объектах в высокой строительной готовности и ориентированы на приобретение крупных офисных блоков».

Опыт девелопера показывает, что крупные компании выходят на сделку в момент завершения монолитных работ, чтобы до ввода объекта в эксплуатацию успеть разработать дизайн-концепцию будущего офиса, найти подходящую команду для ремонтно-отделочных работ и закупки строительных материалов. По оценке Stone, в структуре спроса на финальных стадиях готовности преобладают государственные компании, предприятия промышленного и финансового сектора. Этот тренд заметил и девелопер MR Group.

«На конечной стадии строительства в бизнес-центры заходят те покупатели, для которых строительные риски неприемлемы, — рассказал «РБК Недвижимости» Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group. — Такой выбор стратегии и времени участия в проекте может быть связан как с внутрикорпоративными ограничениями, так и с тем, что компания имеет инструкции, связанные с государственным участием. Госкомпании оценивают риски на разных стадиях строительной готовности объекта иначе, чем многие частные представители отрасли. Также на финальном этапе крайне мало инвестиционного спроса. В сумме факторов складывается следующая ситуация: на последней стадии строительства, как правило, спрос формируют именно конечные пользователи — в том числе крупные компании».

Однако в последнее время интерес к покупке офисных площадей демонстрирует не только крупный, но малый и средний бизнес. «Эта тенденция обусловлена укреплением позиций малого и среднего бизнеса на рынке, а также их желанием обезопасить себя от арендных рисков», — уточнила Кристина Недря из Stone.

Ключевые сделки продажи и аренды на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2024 года

Показать таблицу

Данные: Nikoliers

Что происходит с арендой

Многие компании стремятся к тому, чтобы приобрести собственный офис, сошлись во мнении девелоперы и брокеры. По их словам, такое решение позволяет не задумываться о повышении цен на аренду, дает определенную надежность, а также улучшает образ компании в глазах сотрудников и финансовых партнеров.

«Офис в собственности не только повышает статус компании, но и продвигает ее HR-бренд для привлечения лучших умов. Владение недвижимостью также подчеркивает стабильность бизнеса для клиентов и повышает его привлекательность для инвесторов и банков. В частности, компаниям-резидентам за счет устойчивости могут быстрее одобрить кредит», — объяснила Кристина Недря.

При этом популярность аренды на офисном рынке не снижается. В этом секторе эксперты также наблюдают острую нехватку предложения. «Сейчас наблюдается определенный дефицит офисных помещений, которые сдаются в аренду. Он носит системный характер: в последние годы крайне мало строилось зданий именно под аренду, и нового предложения на рынке практически нет. Учитывая, что при текущих арендных ставках строительство под аренду не выглядит прибыльным, тренд на дефицит сохранится в ближайшие два-три года, а возможно, и дольше», — убежден Кермен Мастиев.

Ограниченное предложение готовых офисных площадей стимулирует развитие формата аренды в бетоне, отмечают в консалтинговой компании IBC Real Estate. «За неимением готовых для аренды офисных площадей компании рассматривают помещения shell & core, даже с учетом того, что им потребуются дополнительные финансовые затраты и время на отделку. В этом случае арендатор может самостоятельно или с помощью девелопера создать под себя дизайн-проект и получить офис, который будет максимально соответствовать его запросам и располагаться в современном бизнес-центре класса А», — поясняет Екатерина Белова.

Такого же мнения придерживается Виктория Гусева из Nikoliers: «Ограниченное предложение в аренду в существующем стоке, а также индивидуальные особенности организации офиса и сложность, дороговизна переделок смещают фокус арендаторов на предложения в бетоне. Этот тренд усиливается актуальными HR-политиками относительно важности офиса в привлечении талантов и мотивации сотрудников».

Внимание компаний к аренде в бетоне продиктовано не только нехваткой площадей с отделкой, но и стратегиями самого бизнеса, убежден Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development. «Когда компания берет помещение в бетоне, есть возможность создать современное пространство под свои нужды на длительный срок эксплуатации. В последние годы интерес к shell & core был снижен из-за отсутствия долгосрочного планирования. В этом году появляется все больше компаний с долгосрочной стратегией, что дает доступ к капитальным вложениям в офис, где компания планирует находиться долгое время», — рассказал Баранов.

Что предложит рынок до конца 2024 года

На фоне рыночных реалий бизнес, который планировал переезд до конца 2024 года, оказался в затруднительном положении. Вакансия в комфортных новых проектах мала и продолжает снижаться. «С рынка стремительно уходят предложения в ключевых зданиях, наблюдается усиливающаяся конкуренция за качественные офисы с отделкой. На июль текущего года уровень вакансии в классе А составляет 6,9%, снизившись с начала 2024 года на 3,4 п.п», — отметила Екатерина Белова.

Как подчеркнули в аналитическом центре Stone, в связи с низким уровнем вакансии в сегменте и общим дефицитом качественных объектов усиливается переток спроса на покупку офисов в стадии строительства. По данным компании, объем продаж офисных помещений строящихся в Москве бизнес-центров А-класса за 12 месяцев увеличился почти в 2,5 раза и по итогам первого полугодия 2024 года достиг показателя 75 тыс. кв. м. С учетом общей экспозиции, прогнозируется, что к моменту ввода в эксплуатацию строящиеся сегодня проекты уже будут реализованы на 80%.

В результате бизнес практически не может ни купить, ни снять офис. Это приковывает взгляд к зданиям, которые выйдут в эксплуатацию до конца текущего года. По данным IBC Real Estate, до конца 2024 года девелоперы анонсировали ввод 616 тыс. кв. м офисов. Большую часть потенциального ввода (91%) составят бизнес-центры класса А. Крупнейшие из них: штаб-квартира «Яндекса» — 121 тыс. кв. м, «Loft-квартал Сколково» — 67 тыс. кв. м, Stone Towers, башни В, С — 43 тыс. кв. м офисов.

В наиболее привлекательных проектах значительная часть площадей уже раскуплена. В числе редких для рынка офисных проектов с готовностью в 2024 году — Lunar на Ленинском проспекте. В бизнес-центре в продаже осталось 15% предложения, но только небольшие блоки до 250 кв. м.

Офисы для компаний, которым необходимы крупные площади, в текущем году предложит Stone. «Ко вводу в эксплуатацию в 2024 году готовится вторая очередь премиального офисного квартала Stone Towers — Tower B и Tower C», — отметила Кристина Недря. Как отметили в компании, часть площадей, ранее приобретенных инвесторами в Tower B и Tower C, будут доступны в аренду. Реализацией займется Stone Realty — ранее анонсированная компания-партнер, которая будет осуществлять asset-менеджмент.

В 2024 году также закончат строительство «Stone Курская». Это отдельно стоящее офисное здание площадью 15,6 тыс. кв. м поблизости от станций метро «Курская» и «Чкаловская», в 700 м от Садового кольца. «Проект реализуется единым объемом и позволит удовлетворить запрос крупных компаний на консолидацию команд», — рассказали в Stone.

Еще один проект девелопера в высокой строительной готовности — бизнес-центр «Stone Савеловская». Сегодня проект привлекает внимание конечных пользователей своим расположением в динамично развивающемся районе, высокой транспортной доступностью и стадией строительства — готовность объекта запланирована на 2025 год.