Какой доход нужен для оформления ипотеки после 1 июля. Расчет по городам

С 1 июля 2024 года в России прекратила работу льготная ипотечная программа с государственной поддержкой на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). На первичном рынке ожидается снижение спроса, а ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в городах-миллионниках будет почти в два раза больше, чем по льготной.

Рассказываем, какой доход потребуется для получения одобрения по ипотеке после отмены льготной программы на новостройки, как поведут себя банки и что надо учитывать при оформлении кредита.

Ипотека станет недоступной

Опрошенные редакцией эксперты считают, что рыночная ипотека при нынешних процентных ставках практически недоступна. Управляющий директор по валидации агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов считает, что прекращение действия льготных программ сильно сократит выдачи ипотеки на рынке новостроек. Некоторую поддержку рынку жилья обеспечат отдельные льготные программы, которые продлеваются на длительные сроки, например семейная и IT-ипотека. «Большинство потенциальных заемщиков не готовы оформлять длинные ипотечные кредиты по двузначным ставкам. А тех, кто не соотнес долговую нагрузку со своими доходами, отсеют сами банки. Возвращение ипотеки к прежним показателям невозможно, пока не снизятся ставки», — прогнозирует эксперт.

Получить ипотеку после 1 июля будет значительно сложнее, если клиент не подпадает под условия оставшихся льготных программ, согласен директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. По словам эксперта, остается только два инструмента: ипотека по рыночным ставкам, которые сейчас начинаются от 18% годовых, и субсидированная застройщиком ипотека. В Москве ставки по таким программам, по данным компании, начинаются от 11,5%.

Ситуация на рынке ипотеки возвращается в нормальное русло, считает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. По его словам, программы льготного кредитования, получившие распространение в последние годы, так расширили доступность, что это привело к определенным перекосам — «и в части быстрого роста цены на недвижимость, и в части разницы цен на новостройки и жилье на вторичном рынке».

Каким должен быть доход для обслуживания ипотеки после отмены льготной

Оформление ипотеки подразумевает уровень дохода заемщика, которого бы хватило не только на погашение ежемесячных платежей, но и на поддержание нормальных условий жизни.

В Москве средняя стоимость квартиры составляет 13,2 млн руб. При первоначальном взносе 30% (3,95 млн руб.) ежемесячный платеж по ипотеке составит 140,38 тыс. руб. вместо 71,3 тыс. руб. Чтобы получить одобрение банка, документально подтвержденная зарплата заемщика (обычно это 50% от дохода) должна быть 233,9 тыс. руб. вместо 118,9 тыс. руб., рассчитала редакция «РБК-Недвижимости».

В Санкт-Петербурге средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке оценивается в 9,3 млн руб. Первоначальный взнос по ипотеке составит 2,78 млн руб., а ежемесячный платеж по ипотечному кредиту — 98,9 тыс. руб. вместо 50,3 тыс. руб. по льготной программе. Для одобрения и обслуживания ипотеки в Северной столице требуется зарплата в размере 164,8 тыс. руб., тогда как по льготной ипотеке хватило бы и 83,8 тыс. руб.

Средняя стоимость такой же однокомнатной квартиры в новостройках на территории России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) в среднем составляет 4,4 млн руб. При первоначальном взносе в размере 30% (1,33 млн руб.), сроке погашения в течение 25 лет под 18% годовых ежемесячный платеж составит 46,5 тыс. руб. (раньше — 23,6 тыс. руб.) Таким образом, зарплата должна быть не менее 77,6 тыс. руб. совокупного дохода. По ипотеке под 8% необходимая сумма составляла 39,4 тыс. руб.

Ежемесячный платеж в городах-миллионниках по ипотеке под 18% годовых вырастет на 96,6% по сравнению с льготной ипотекой под 8%. На такое же значение вырастут и требования к необходимому для обслуживания кредита ежемесячному доходу, рассчитала редакция «РБК-Недвижимости».

На прошлой неделе, на конференции Domclick Digital Day, главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников заявил, что количество кв. м, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты с 2020 года сократилось на рынке новостроек на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. По словам Матовникова, это минимальные показатели за последние десять лет. Снижение доступности, по мнению эксперта, связано с подорожанием жилья, особенно новостроек, из-за чего люди вынуждены покупать квартиры меньшей площади.

Рекомендованный доход для обслуживания ипотеки

Эксперты советуют при оформлении ипотеки учитывать не только саму сумму ежемесячного платежа, но и то, что в жизни деньги будут нужны и на другие цели. Опрошенные редакцией эксперты сходятся во мнении, что оплачивать ипотеку можно относительно комфортно, когда на погашение кредита уходит 50% дохода. Ипотеку могут оформить и в случае, когда расходы на обслуживание кредита составляют 60%. Но в такой ситуации некоторые банки могут отказать, так как именно 60%, по словам экспертов, это «красная линия». Если ипотечный платеж будет съедать более 60% дохода, то ипотеку могут не дать. Также если у человека закредитованность по другим займам, то при расходах на ипотеку в размере 60% кредит, скорее всего, не дадут.

Генеральный директор Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Михаил Алексин считает, что комфортный размер платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 30% семейного бюджета, при этом у семьи не должно быть других непогашенных кредитов. Если больше половины доходов семьи уже уходит на обеспечение имеющихся кредитов, то брать ипотеку безрассудно, говорит Михаил Алексин. По словам эксперта, принимать решение о необходимости ипотеки нужно взвешенно, с учетом всех обстоятельств — общей устойчивости финансового положения, наличия финансовой подушки безопасности и уверенности в надежном трудоустройстве.

По словам Алексина, для тех, кто хотел бы взять кредит на покупку жилья, но понимает, что с 1 июля не подпадает под условия оставшихся льготных программ, хорошей стратегией сейчас будет временно отказаться от займа и использовать ситуацию для накопления более крупной суммы первоначального взноса. Это можно сделать с помощью банковских вкладов, проценты по которым сейчас очень привлекательные, и вернуться к получению ипотеки после того, как рыночные ставки по жилищным кредитам снизятся, добавляет Алексин.

По словам Юрия Беликова, около трех четвертей ипотечных заемщиков отдают на обслуживание своих долгов больше половины доходов, что уже считается повышенной долговой нагрузкой. При такой долговой нагрузке благосостояние и уровень жизни заемщиков могут существенно ухудшиться при любых неблагоприятных макроэкономических изменениях (например, при очередном скачке инфляции). Направление от 80% своих доходов на обслуживание кредитов — это уже критическая закредитованность с крайне высокими рисками неплатежеспособности, добавляет эксперт.

«Обслуживание долгов должно съедать существенно меньше половины доходов. Если оставшихся денег с запасом хватает на поддержание привычного уровня жизни, то излишек может направляться на частичное досрочное погашение кредитов. А при неблагоприятных макроэкономических изменениях этот излишек может быть направлен на покрытие непредвиденных расходов и поддержать платежеспособность гражданина», — говорит Беликов.

Необходимо учитывать по максимуму все потребности, включая те, которые могут возникнуть в течение времени обслуживания кредита. При этом в бюджете обязательно должна быть предусмотрена и возможность откладывать часть средств на подушку безопасности, резюмирует Алексей Волков.