Склад, офис, шоурум: про инвестиции в новые комплексы light industrial
Современные объекты light industrial* — один из самых востребованных форматов индустриально-складской недвижимости. По данным IBC Real Estate, общий объем предложения light industrial в Московском регионе на начало лета составляет 902 тыс. кв. м, 87% площадей арендовано или приобретено производственными компаниями.
«В текущих условиях рынка вакантные площади появляются только в строящихся объектах, но, как правило, здание вводится в эксплуатацию почти полностью законтрактованным, а дальнейшая реализация объекта осуществляется в кратчайшие сроки», — говорит член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. По его словам, формат light industrial имеет значительный объем неудовлетворенного спроса в горизонте трех — пяти лет. Аналитики IBC Real Estate ожидают, что к 2026 году объем введенных в эксплуатацию площадей light industrial в Московском регионе достигнет более 1,4 млн кв. м, то есть увеличится на 56% по сравнению с существующим объемом. Однако «наличие промышленной ипотеки, расширение программы КРТ и включение новых участков стимулируют приток спроса в сегмент в долгосрочной перспективе», говорит эксперт.
Light industrial — это…
… современный вариант размещения легких производств, малого и среднего бизнеса. Подобные комплексы представляют собой площадки, на территории которых есть универсальные пространства под производство, организацию хранения, офис и шоурум. Помещения (от небольших блоков площадью 400 кв. м до отдельно стоящих корпусов) в таких комплексах можно приобрести в собственность или арендовать. Подобные объекты зачастую размещают в черте города или рядом с крупными агломерациями.
Крупнейшие игроки
Одним из ведущих девелоперов формата light industrial выступает компания Parametr. В ее портфеле более 1,2 млн кв. м коммерческой недвижимости форматов light industrial и big box, а земельный банк в Москве и Подмосковье насчитывает 250 га. Сегодня Parametr реализует несколько проектов light industrial: промышленные парки «Сенькино» и «Кувекино» находятся в стадии строительства, еще два проекта — на этапе проектирования. Среди реализованных — промышленный парк «Бутово».
Промышленный парк «Сенькино»
Первая очередь промышленного парка «Сенькино» уже почти построена. Комплекс находится в Новой Москве, на пересечении ЦКАД и Калужского шоссе, и состоит из пяти зданий общей площадью 75 тыс. кв. м.
К началу лета в промпарке продано уже более 70% площадей: резидентами станут компании, занимающиеся производством оборудования для водоочистки, электрораспределения, телекоммуникаций и другие.
Вторая очередь «Сенькино»
В начале лета компания Parametr приступила к реализации второй очереди промышленного парка «Сенькино» — корпуса площадью 26,1 тыс. кв. м. Минимальный блок в этом корпусе — от 580 кв. м с возможностью выбрать зону погрузки докового или воротного типа. Строительные работы планируется завершить летом 2025 года.
Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr:
— Старт продаж второй очереди «Сенькино» позволит клиентам выбрать оптимальное для себя соотношение между сроками готовности и стоимостью приобретаемого помещения. Например, резиденты, для которых быстрый срок заезда не является приоритетным фактором покупки, смогут реализовать инвестиционный потенциал проекта.
Инвестиции
Особенность комплексов light industrial — возможность приобретения в нем площадей для получения инвестиционного дохода через рост стоимости актива и/или организацию готового арендного бизнеса (ГАБ).
Спрос на объекты недвижимости промышленного назначения в Московском регионе обеспечен как минимум на ближайшие годы. Например, макроэкономисты инвестиционной компании «Альфа-Капитал» оценивают объем неудовлетворенного спроса в сегменте light industrial в Москве и Подмосковье на уровне 3 млн кв. м. По данным Parametr, только за первые пять месяцев 2024 года общий объем спроса на площади light industrial уже превысил 1 млн кв. м.
«Поддерживать этот спрос в ближайшее время будут два драйвера: московская программа комплексного развития территорий (КРТ) и курс на импортозамещение, — считает Александр Манунин. — В рамках программы КРТ большое количество компаний, которые сегодня занимают площади в устаревших промзонах, будут вынуждены искать новые варианты размещения. Наше исследование резидентов промзон, которое мы провели в прошлом году, показало, что более 40% компаний готовы к переезду в современный формат light industrial. Кроме того, курс на импортозамещение также стимулирует рост спроса на новые площади. Так, согласно нашей статистике, более 56% резидентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса. Росту спроса также будут способствовать государственные программы поддержки производителей. Московский Фонд поддержки промышленности и предпринимательства (МФППиП), например, субсидирует процентную ставку для производителей, и в наших объектах есть успешные примеры применения такой программы».
«Только за 2023 год благодаря такой поддержке столичные производители смогли привлечь свыше 105 млрд руб. Эта программа способствует появлению новых производственных объектов в столице, ведь часть денег компенсируется и компания или инвестор получает «дешевые» деньги. Это снижает общую сумму затрат на проект, поэтому программа остается популярной и востребованной», — рассказали в пресс-службе МФППиП.
Постоянное увеличение спроса формирует активную динамику цены продажи light industrial. По данным IBC Real Estate, среднегодовой темп роста цены квадратного метра составляет 11% начиная с 2020 года. Растут и cтавки аренды: только за последние полгода они выросли на 20% — до 12 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов.
Важный позитивный фактор для инвесторов: в формате light industrial девелоперский цикл, как правило, не превышает 12 месяцев, а средний рост цены квадратного метра за время строительства составляет в среднем 20%. В отдельных проектах с уникальной локацией и качеством продукта эта цифра может быть выше. Так, рост стоимости цены в промпарке «Бутово» за год реализации проекта составил, по подсчетам Parametr, 38%.
Инвестиционный доход в light industrial можно получать и от аренды — через создание готового арендного бизнеса (ГАБ). По данным аналитиков IBC Real Estate, бо́льшая доля запросов (около 53%) на объекты light industrial приходится на помещения в аренду.
Александр Манунин:
— Спрос на покупку и аренду помещений light industrial распределяется примерно 50/50. Однако покупатели приходят на стадии строительства объектов, и к моменту готовности объекта, когда арендаторы надеются снять помещение, все лоты уже заняты конечными пользователями. Таким образом, частные инвесторы, доля которых в общем объеме покупателей пока не превышает 5%, смогут оперативно сдать свои площади арендаторам. При этом дополнительных инвестиций в отделку и оборудование помещения им не понадобится.
Более того, в сегменте light industrial приняты долгосрочные неразрывные договоры аренды, что говорит о стабильности арендного потока. Так сложилось из-за промышленной специфики резидентов — производственные предприятия редко меняют локации. Защиту от инфляционных рисков обеспечивает ежегодная индексация арендной ставки, закрепленная условиями договора.
В итоге вне зависимости от выбранной стратегии покупки — на стадии девелопмента или в качестве готового арендного бизнеса — актив формата light industrial способен генерировать доход выше инфляции и ставок по вкладам. Причем обе инвестмодели будут актуальны продолжительное время — из-за тренда на развитие промышленного потенциала.
* — помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и т.д.
Реклама. ООО «ПИК-Коммерческая недвижимость», erid: F7NfYUJCUneLsWgEuD5E