В Москве ввели штрафы за апарты в офисах и на заводах. Кого это коснется

Москва ввела новый вид штрафов — за использование нежилой недвижимости в качестве жилой. Коснутся они как реконструированных зданий, так и объектов нового строительства. Как пояснили «РБК-Недвижимости» в комиссии Мосгордумы по законодательству, регламенту, правилам и процедурам, такой вид штрафов вводится впервые. Ранее существующие наказания касались нарушения видов разрешенного использования земельных участков в целом, но без такой детализации.

На какие объекты недвижимости распространятся новые штрафы

Апартаменты в большинстве случаев продаются как нежилые помещения — офисы или гостиничные номера, в зависимости от того, какой вид разрешенного использования (ВРИ) был у земельного участка на момент начала строительства или реконструкции здания («Гостиничное обслуживание», «Общественное управление» или «Предпринимательство»). Строить жилые апартаменты на продажу нельзя, если земля по документам была предоставлена для строительства офисов или других административных зданий.

Апартаменты, которые имеют статус гостиниц (даже если в реальности используются как постоянное жилье), нововведенные штрафы не затронут. Новые карательные меры коснутся лишь тех строений, которые ни при каких обстоятельствах для жилья не рассчитаны, пояснили юристы, опрошенные редакций «РБК-Недвижимости». Это здания, которые продаются под видом апартаментов и строятся на не предназначенных для этого участках (на землях под офисную, промышленную или иную функцию). Например, это могут быть здания бывших АТС, промышленных объектов и пр.

По данным bnMAP.pro, весь объем апартаментов в пределах Москвы сейчас представлен 112 проектами, в которых продается 7,9 тыс. лотов общей площадью 410,4 тыс. кв. м. По оценке исполнительного директора компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой, большинство из них московское земельное законодательство нарушают — на их долю приходится 53,7% всех строящихся в столице комплексов апартаментов.

В 2022 году Госинспекция по недвижимости начала проверки апартаментов в Москве. Тогда в планах было проверить более 600 построенных за последние десять лет или строящихся сейчас. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы обнаружила 213 нарушений, когда нежилое помещение использовалось как жилое. Допустившие эти нарушения компании и являются первыми претендентами на новый штраф. Работы по обнаружению нарушителей продолжаются, так что число штрафников будет расти, считают юристы.

«Эту санкцию будут применять к малому редевелопменту, — рассказал «РБК-Недвижимости» адвокат, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» ProLegals Александр Мачнев. — Малые и средние игроки вошли во вкус переделки зданий старого нежилого фонда — заводских, складских, административных — под помещения, которые являются апартаментами де-факто, но не де-юре. Это создает дополнительную угрозу и без того сложной градостроительной ситуации в Москве».

Сколько заплатят нарушители

Административные меры возлагаются не на покупателей, которые приобретают нежилые помещения под видом жилья, а на тех, кто их строит и продает — застройщиков и иных собственников земельных участков под такими постройками.

Штрафы привязаны к кадастровой стоимости участков и зависят от юридического статуса их владельцев:

• для граждан они составят 0,5–1% от кадастровой стоимости земли;
• для должностных лиц — 1–1,5%;
• для юридических лиц разброс составляет 2–3%;
• меры могут быть и в денежном выражении, если кадастровая стоимость земли не определена — до 900 тыс. руб.

Помимо оплаты штрафов, владельцы должны устранить само нарушение. То есть либо предотвратить его применение под жилье, либо изменить вид разрешенного использования земельного участка. На это дается 270 дней.

Если за это время ситуация не будет исправлена, наложат второй штраф. На этот раз — до 5% от кадастровой стоимости земли или до 1 млн руб.

Как новые штрафы отразятся на рынке апартаментов

В России неоднократно предпринимались попытки урегулировать статус апартаментов. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году. После этого дискуссии об узаконивании апартаментов поднимались много раз на разных уровнях. В Минстрое заявили, что апартаменты не приравняют к жилью. «Сейчас идет работа над определением технического понятия «апартаменты», но о приравнивании их к жилью речи не идет», — пояснил ранее замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Государство достаточно давно пытается жестко регламентировать рынок строительства апартаментов. Заниженные требования в части инфраструктурных обязательств либо их отсутствие, неопределенность в правовом режиме объектов и земельных участков, а также иные негативные последствия в большинстве случаев приводят к снижению качества жилья и несоблюдению прав граждан на благоприятную окружающую среду. Минстрой России неоднократно давал комментарии, что апартаментам никогда не стать полноценным многоквартирным жилым домом.

«Законопроект, предусматривающий возможность придания особого правового статуса апарт-комплексам как многофункциональным центрам, с 2021 года так и не продвинулся в своем принятии, что также говорит об отсутствии заинтересованности государства в развитии данного вида «квазижилья», — говорит управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. — Следовательно, на уровне законодательства последнего периода предпринимаются максимальные меры к снижению его доли в обороте. Введение дополнительных штрафов и иных санкционных мер как раз и является одной из таких мер».