Офисы на Ходынcком поле: изучаем деловой кластер у метро «ЦСКА»

Район Ходынского поля в Москве становится новой точкой притяжения для офисного строительства. В ближайшее время здесь возведут ряд крупных бизнес-центров, которые смогут конкурировать с традиционными деловыми локациями в столице. Новые бизнес-центры — особенно на стадии котлована — могут быть интересны для приобретения как компаниям, так и частным инвесторам. Рассказываем об офисном субрынке на Ходынке.

Офисы на Ходынском поле сегодня

Ходынское поле находится на северо-западе Москвы, ориентир — станция метро «ЦСКА». В аналитических материалах разных консалтинговых компаний офисный кластер на Ходынке относится к локациям «Большого Сити» (территория от Ленинградского до Кутузовского проспекта, ограниченная Северо-Западной хордой и Беговой улицей) и Ленинградскому деловому коридору (офисный кластер, расположенный вдоль Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе от станции метро «Белорусская» до МКАД).

В пределах Ходынки находится около 691–899 тыс. кв. м офисов, по данным NF Group и CORE.XP. Для сравнения: территория «Большого Сити», включая «Москва-Сити», насчитывает 2,4 млн кв. м офисного пространства.

Аренда офисов рядом с Ходынским полем до 2022 года была популярна у международных арендаторов. «На текущий момент порядка 90% резидентов в районе Ходынки — российский бизнес. Наиболее активными в локации являются телеком- и IT-компании, на которые приходится около четверти от объема новых сделок в районе, а также транспортно-логистические (с долей в общем спросе 23%) и компании отрасли «недвижимость и строительство» (18%)», — говорит директор, руководитель отдела услуг собственникам офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.

Ходынское поле — востребованная локация, на которую ежегодно приходится порядка 7–10% от общего объема сделок с офисами в Москве. «В первом квартале 2024 года объем новых сделок аренды и купли-продажи в районе Ходынского поля составил 31 тыс. кв. м. А в общем по Москве это 448 тыс. кв. м за тот же период», — уточнил Кирилл Бабиченко.

По данным CORE.XP, на май 2024 года доля свободных офисных площадей в районе Ходынки — 2,7%, что является одним из самых низких показателей в старых границах Москвы (в среднем он составляет 5,9%). Средние арендные ставки на офисы класса А в районе Ходынки находятся в пределах 34 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Для офисов класса Б — 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в CORE.XP.

Будущее Ходынского поля

Объем офисов на Ходынке может удвоиться через 10–11 лет, «будучи частью активно развивающегося делового кластера «Большой Сити», в котором к 2035 году может быть построено 5,4 млн кв. м офисной недвижимости», говорит Кирилл Бабиченко. Известно, что только до 2028 года рядом с Ходынским полем будет построено несколько бизнес-центров совокупной площадью более 250 тыс. кв. м.

«Ходынское поле — динамично развивающийся офисный кластер. Локация отличается высокой транспортной и пешеходной доступностью, большинство планируемых бизнес-центров расположены вблизи станции метро «ЦСКА», — уточнила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По словам эксперта, новые бизнес-центры будут размещаться вблизи точек притяжения на Ходынке — парка и торгового центра «Авиапарк». «Также ряд проектов планируется к реализации в ближайшем окружении, однако сроки ввода и концепции проектов еще не определены», — добавила Мария Зимина.

По информации NF Group, рядом с Ходынским полем построены такие БЦ класса А, как «Аркус III» (34,3 тыс. кв. м), «Аркус IV» (18,1 тыс. кв. м), и класса B — «Аэродом» (30,9 тыс. кв. м), «Аркус II» (7,7 тыс. кв. м), «Линкор» (34, 0 тыс. кв. м) и «ВЭБ Арена» (48,6 тыс. кв. м). «В целом в рассматриваемой зоне развит девелопмент офисных проектов, среди последних новых заявленных — «Stone Ходынка» (70 тыс. кв. м офисов), «Stone Ходынка 2» (58 тыс. кв. м) и «BusinessClub Ходынка» (10 тыс. кв. м)», — рассказали в NF Group.

Одним из новых бизнес-центров на Ходынском поле в ближайшие годы станет деловой комплекс премиум-класса от Tekta Group. Его общая площадь — 130 тыс. кв. м, а площадь участка — 1,7 га.

Деловой центр будет состоять из трех башен (34, 21 и 14 этажей) изогнутой формы, архитектурный проект разработало бюро ADM architects. В зданиях разместятся офисные помещения, центр современного искусства, помещения стрит-ретейла и подземный паркинг. Девелопер предполагает реализовать офисные блоки различных форматов — от мелкой нарезки (55 кв. м) до этажа (1,5 тыс. кв. м) и даже целой башни. Объем инвестиций в проект составляет 35,7 млрд руб. Планируемая дата старта строительства — начало 2025 года. На данный момент проект находится на стадии детального проектирования, это самый новый БЦ в локации. «БЦ от Tekta Group может стать крупнейшим в пределах данной локации. Потенциальные резиденты — госструктуры, продолжающие поддерживать спрос в 2024 году, IT-компании и сектор финансовых услуг», — говорит Кирилл Бабиченко.

По словам Марии Зиминой, офисы в этой локации в целом будут интересны как инвесторам, так и конечным пользователям из различных сфер бизнеса.

Исторический район

Первое упоминание о Ходынском луге датируется XIV веком. Название дано по реке Ходынке, которая в 1950-х годах была заключена в трубу. В 1896 году на поле состоялись народные гуляния по случаю коронации Николая II. В 1910 году на Ходынском поле открылся первый в Москве аэродром, впоследствии Центральный аэродром имени М. В. Фрунзе. Как городской район Ходынку активно начали развивать в 1990-х годах, когда территорию аэродрома по периметру застроили жильем. Позднее здесь появились ледовый дворец спорта «Мегаспорт», стадион «Арена ЦСКА» (сегодня носит название «ВЭБ Арена»), а также крупнейший в Европе ТРЦ «Авиапарк». В конце 2010-х на месте аэродрома был обустроен парк «Ходынское поле»: бывшая взлетно-посадочная полоса превратилась в широкий бульвар, а по его краям появились искусственные холмы, водоемы и прогулочные зоны.