Цены на пределе: почему стоимость аренды жилья в Москве продолжает расти

Читать в полной версии

Продолжительный рост спроса и цен на аренду жилья в крупных городах России, который стартовал летом 2023 года и продолжался до конца прошлого года, сменился охлаждением. В январе, как показывает статистика аналитиков «Мир Квартир», цены в большинстве крупных городов начали снижаться. Расспросили участников столичного рынка о ситуации на рынке аренды квартир в Москвы.

Сколько стоит аренда квартир в Москве в январе

На фоне повышенного спроса предложение квартир в аренду за последний год существенно сократилось, а ставки выросли. По оценке «Миэль», по сравнению с первым кварталом 2023 года экспозиция съемных квартир по всем столичным административным округам сократилась вдвое. Ставки аренды в сегменте наиболее востребованных однокомнатных квартир, по оценке компании, выросли не менее чем на 20%.

«Сейчас долгосрочная аренда однушки (без учета центра, Зеленограда и Новой Москвы) в среднем обойдется в 45 тыс. руб. в месяц», — говорит руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова. Средние ставки ощутимо ниже этого уровня отмечаются только в локациях за МКАД — в Новой Москве (30 тыс. руб. в Троицком и 38,5 тыс. руб. — в Новомосковском АО) и Зеленограде (31 тыс. руб.). В центре столицы средняя ставка для однокомнатных квартир — порядка 70 тыс. руб. в месяц, уточняет эксперт.

«За год цены сильнее всего увеличились в ЦАО — на 26,4% (с 55 тыс. руб. до 69,5 тыс. руб. в месяц), — говорит заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — В лидерах по росту также ЮЗАО (+24,8%, до 45,3 тыс. руб.) и в ЮВАО (+24,5%, до 41,1 тыс. руб.)».

В базе ЦИАН цены предложения еще выше, рассказывает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. «Сейчас средняя ставка аренды однушки в Москве — 56 тыс. руб., двушки — 99 тыс. руб. Это на 31% и 42% больше, чем в начале февраля 2023 года, — говорит он. — После небольшого снижения средних ставок, которое фиксировалось с середины ноября по начало января, цены предложения вновь стали расти. Это происходит одновременно с увеличением объема предложения — то есть, связано не с вымыванием дешевых лотов, а с тем, что новые объявления уже выводятся в экспозицию по высоким ценам».

«Если рассматривать однокомнатные квартиры в домах не старше 2010 года, с хорошим ремонтом и комплектацией, в пешей доступности до метро, то аренда такой квартиры в среднем обойдется сейчас в 97 тыс. руб., — рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Если понизить планку к качественным характеристикам съемной квартиры, но все же рассматривать современные жилые комплексы, эта цифра будет на уровне 70 тыс. руб.». Эксперт обращает внимание на востребованность предложений в современных ЖК, расположенных в пешей доступности от метро — рост ставок по таким объектам за последний год составил порядка 30%.

Цены близки к своему пределу, многие потенциальные наниматели больше не готовы увеличивать бюджет, подчеркивает Оксана Полякова. «Варианты экономкласса активно вымывались с рынка, а с середины ноября по конец декабря, в условиях их острого дефицита, интерес арендаторов немного остыл, так как многие не готовы были снимать объекты по более высокой цене, чем та, на которую они рассчитывали, — рассказывает эксперт. — Собственники в основном уже не пытаются увеличить стоимость своих объектов — она и так выросла достаточно. Но арендаторам получить скидку в условиях дефицита предложения вряд ли получится».

Дефицит предложения, но небольшой рост

В феврале 2024 года предложение арендных квартир в Москве, по данным ЦИАНа, составляет всего 11 тыс. лотов. «Это почти втрое меньше, чем год назад, но уже на 29% больше, чем после завершения пикового периода спроса осенью 2023 года», — отмечает Алексей Попов.

Постепенное пополнение столичного рынка арендными квартирами также отмечают в компании «Инком»: в январе прирост составил 12,8%. «Но и клиенты активизировались — число обращений арендаторов выросло на 15%. Клиенты понимают, что такие дешевые варианты, которые они видели в рекламе ранее, уже не найдутся. Наиболее доступные по цене квартиры тут же сдаются, поэтому о восстановлении предложения пока речи нет», — подчеркивает Оксана Полякова.

Участники рынка отмечают, что заметное давление на сегмент аренды оказывает повышение рыночных ставок по ипотеке и изменение параметров по госпрограммам. «Рынок аренды коррелирует с рынком продажи квартир. На фоне высоких ставок по кредитам и высоких цен на жилье, которые пока снижаться не хотят, арендные ставки окажутся более привлекательными», — говорит Мария Жукова из «Миэль». Влияние ипотечных ставок на арендный спрос также отмечают в Est-a-Tet и ЦИАН. «Двукратная разница между платежами банку по рыночным ставкам и арендодателю смещает соотношение между решениями «покупать» или «снимать» в сторону последнего», — говорит Алексей Попов.

В перспективе эксперты ожидают увеличения предложения арендных квартир в Москве за счет снятых с продажи вторичных квартир. Из-за дорогой ипотеки от 16% годовых спрос в этом сегменте рынка просел, и найти покупателя не так просто. «Есть предпосылки, что часть собственников, особенно те, чьи квартиры зависли в продаже, выставят их в аренду», — говорит Мария Жукова.

Оксана Полякова добавляет, что ожидание роста предложения были еще в 2023 году — но пока они не оправдались. «Мы рассчитывали, что первичные и вторичные квартиры, купленные на волне ажиотажного спроса в 2023 году, частично выйдут на рынок аренды, но пока этого не произошло. И сегодняшняя проблема — недостаток выбора и невозможность удовлетворить запросы арендаторов — остается актуальной. Надеемся, что база будет активнее пополняться новыми объектами и постепенно восстанавливаться», — заключает эксперт.