Чем удивил рынок ипотеки в 2023 году: рекордный спрос и ставки

Несмотря на жесткую политику ЦБ (ужесточение требований к выдаче кредитов, рост ключевой ставки), на ипотечном рынке России в 2023 году ожидается новый рекорд. По оценкам экспертов, жилищных кредитов будет выдано почти на 8 трлн руб., что станет новым историческим максимумом. Вместе с аналитиками и банкирами разбираемся, в чем причины такого бурного роста, и подводим итоги уходящего года.

Рекорд побит досрочно

Если первая половина 2023 года для рынка ипотеки была относительно спокойной, то во второй половине рост выдачи начал ускоряться и каждый месяц банки говорили о новом максимуме. Согласно данным «Дом.РФ», предоставленным «РБК-Недвижимости», с января по ноябрь россияне оформили 1,8 млн ипотечных кредитов на 7 трлн руб. Это на 60% больше аналогичного периода 2022 года в количественном выражении и на 70% — в денежном.

Таким образом, уже досрочно установлен новый ипотечный рекорд, Предыдущий максимум зафиксирован в 2021 году. Тогда было выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн руб. «Мы наблюдали резкое ускорение выдачи ипотеки с июня, основная причина которого — ажиотажный спрос на кредиты по мере постепенного ужесточения льготных программ, ослабления рубля, роста цен на жилье и роста ставок по рыночным ипотекам. Люди стремились уберечь свои сбережения от обесценивания, а также пытались успеть взять кредиты на лучших условиях», — рассказал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Всего, согласно прогнозам института жилищного развития, по итогам 2023 года будет выдано более 2 млн жилищных кредитов на 7,8 трлн руб., что на 51% превзойдет результаты прошлого года по количеству и на 62% в деньгах.

Похожий прогноз дают в рейтинговом агентстве «Эксперт РА». «Объем выдач по итогам 2023 года вплотную приблизится к отметке 8 трлн руб. (7,8–7,9 трлн руб.), что на 63% превысит объем кредитов, выданных за 2022 год, и на 38% больше выдач 2021 года», — поделилась цифрами младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева.

По ее словам, такая динамика во многом обусловлена ожиданием ужесточения условий выдачи ипотеки для заемщиков и банков во второй половине года (повышение первоначального взноса по льготной программе и ужесточение макропруденциальных надбавок). Кроме того, спрос подстегнули волатильность рубля и тенденция к росту ставок.

Сами банки тоже отмечают высокий спрос на ипотеку в 2023 году. По оценкам аналитиков «Домклик» Сбербанка, за январь — ноябрь россияне оформили в банке 1,2 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. «По сравнению с аналогичным периодом 2022 года количество выдач выросло в 1,7 раза, а объем выдач — в 1,9 раза», — отметили в «Домклик».

ВТБ по итогам 11 месяцев выдал более 256 тыс. ипотечных кредитов на 1,3 трлн руб. Это на 45% по количеству и на 62% по сумме превышает показатели за аналогичный период 2022 года. По итогам года ВТБ планирует предоставить в сегменте ипотеки порядка 1,4 трлн руб. «Это будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года и на 11% — рекордного 2021 года», — пояснили в пресс-службе банка.

Увеличение ипотечных выдач более чем наполовину фиксируют в Альфа-Банке. «По итогам 11 месяцев 2023 года было выдано 53 тыс. ипотечных кредитов на сумму 335 млрд руб., что на 61% и 97% больше показателей 2022 года соответственно», — рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-Банка Анастасия Якупова.

Похожей оценкой поделились в Росбанке. «С января по ноябрь 2023 года «Росбанк Дом» зафиксировал общую сумму выдач в размере почти 128 млрд руб., что на 66% больше, чем в прошлом году», — рассказал директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. По его словам, рекордные выдачи на рынке ипотеки объясняются комфортными условиями на ипотеку большую часть 2023 года и желанием россиян защитить свои накопления в период нестабильности при помощи инвестиций в недвижимость как в защитный актив.

Рост ипотеки с госучастием

Драйвером ипотечного рынка в 2023 году стали госпрограммы, их роль и доля в общих выдачах заметно увеличилась. Согласно расчетам «Дом.РФ», за 11 месяцев 2023 года российские банки выдали более 800 тыс. льготных ипотечных кредитов на 4,1 трлн руб., что в два раза превзошло показатели аналогичного периода 2022 года. Доля ипотеки с господдержкой достигла 44% по количеству (+8 п.п. к 11 месяцам 2022 года) и 58% по объему (+12 п.п.). Доля выдачи по рыночным программам начала снижаться в августе после повышения ключевой ставки ЦБ: если раньше эта доля составляла около 70%, то сейчас — не более 30–40%, отмечает глава аналитического центра «Дом.РФ».

«С учетом прогноза по ключевой ставке на 2024 год снижение в этом сегменте может быть очень большим — ведь рыночная ставка в районе 17–19% малокомфортна для заемщиков, а такая ситуация, судя по всему, может сохраняться достаточно долгое время», — пояснил Михаил Гольдберг. «В этих условиях на фоне повышения ставок по рыночным программам возможен переток части спроса на жилье в сегмент новостроек. Доля льготных программ будет только увеличиваться», — допустил он.

Если рассматривать сегмент новостроек, на которые преимущественно распространяются льготные программы, то их доля достигает 85%, отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». Высокую популярность льготной ипотеки она объясняет низкими ставками по таким программам. Средняя ставка по рыночным кредитам с начала года выросла с 11% до 16,5% годовых. По данным «Дом.РФ», по льготным программам ставки в несколько раз ниже. Например, средняя ставка по льготной ипотеке с господдержкой в декабре составляет 7,98%, а по семейной — 5,96%.

Об увеличении доли льготных программ в своем ипотечном портфеле говорят и сами банки. По данным «Домклик», если в январе доля льготных кредитов от общего числа ипотечных выдач Сбербанка составляла 30,1%, то за неполный декабрь она достигла 55,7%. «То есть доля выросла на 25,6 п.п. В сегменте новостроек доля льготных кредитов составила 95,4% от количества выдач в январе и 96,3% в неполном декабре, то есть прирост доли равен 0,9%», — отметили аналитики «Сбера», объяснив востребованность таких программ как повышением ключевой ставки ЦБ и притоком покупателей со вторичного рынка, так и неопределенностью в отношении грядущих изменений условий по льготным программам.

Аналогичную тенденцию наблюдают и в ВТБ. Если в августе ипотека с господдержкой занимала более половины в общем объеме выдач банка, то по итогам первой половины декабря она достигла 67%. «На фоне высокой ключевой ставки и изменившегося регулирования рынка ипотеки с конца лета спрос заемщиков стал значительно смещаться в сторону льготных программ», — пояснили в пресс-службе ВТБ. В «Росбанк Доме» долю льготной ипотеки в ипотечном портфеле сейчас оценивают в 65%. «Показатель этой доли увеличивался пропорционально росту ключевой ставки и новым требованиям регулятора к первоначальному взносу. Популярность госпрограмм привлекательна низкими ставками по сравнению с рыночными», — пояснил Вадим Мамонов.

Жесткая политика ЦБ

Если выдача ипотеки в 2023 году активно росла, то ЦБ столь же активно ограничивал эту выдачу, объясняя свои действия дисбалансами и перегревами на рынке. Среди рисков регулятор называл увеличение разрыва между ценами на вторичном и первичном рынках на величину до 40%, рост закредитованных ипотечных заемщиков и различные схемы от застройщиков. Чтобы снизить эти риски, Банк России вводил ограничительные меры.

Так, с 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки теперь обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам. Это стало вторым за год повышением надбавок к коэффициентам риска по ипотеке.

Кроме того, ЦБ заявил о желании вводить количественные ограничения на выдачу ипотеки, чтобы снизить системные риски. Количественные ограничения (макропруденциальные лимиты, МПЛ) сейчас действуют в сегменте потребительского кредитования, регулятор хочет распространить их на рынок ипотеки. По его мнению, такой инструмент позволит ограничить предоставление ипотечных кредитов закредитованным заемщикам, а также кредитов с небольшим первоначальным взносом.

Еще один инструмент охлаждения спроса на рынке ипотеки — ограничение условий льготных программ. В сентябре правительство повысило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%, а также снизило на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ. В декабре правила выдачи льготной ипотеки снова ужесточили — первый взнос повысили до 30%, а сумма по льготной ипотеке для всех регионов стала 6 млн руб.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно говорила, что льготная ипотека должна быть адресной. Массовое использование таких кредитов может быть оправданно только в краткосрочном периоде во время кризисов. В долгосрочной перспективе они могут оказывать негативное влияние на стоимость и доступность жилья.

Мерой, призванной охладить спрос на рынке ипотеки, стало повышение ключевой ставки ЦБ. Во второй половине года регулятор повысил ее пять раз подряд, в результате она выросла с 7,5% в июле до 16% в декабре. Это привело к увеличению ставок по рыночным кредитам по ипотеке. По данным «Дом.РФ», если в начале года средняя ставка по таким кредитам была в районе 11%, то в декабре превысила 16%. «Сейчас мы наблюдаем одни из самых высоких уровней ставок по рыночных кредитам — их можно сравнить только с весной 2022 года и началом 2015 года», — отметил Михаил Гольдберг

По словам Эльвиры Набиуллиной, выдача рыночной ипотеки в ноябре снизилась на 30% на фоне роста ключевой ставки. При этом спрос на льготные программы остается высоким — на них в ноябре пришлось 80% кредитных сделок с жильем, отмечала глава Банка России.

ИЖС — открытие 2023 года

Настоящим открытием года стало развитие ипотеки на строительство индивидуальных домов, отмечает глава аналитического центра «Дом.РФ». «В 2023 году ипотека на ИЖС — самый быстрорастущий сегмент ипотеки: за два года доля ипотеки на ИЖС в общей выдаче жилищных кредитов выросла практически с 0% до 6%, с ипотекой сейчас уже строится 20–25% всех частных жилых домов», — отметил эксперт.

Благодаря распространению в 2023 году льготных ипотечных программ на ИЖС по итогам 2023 года выдачи ипотеки в сегменте вырастут в четыре раза — до 110 тыс. кредитов. При этом потенциал у этого рынка огромный, считают в «Дом.РФ». «По опросам, в своем доме хотели бы жить семь из десяти российских семей. О востребованности такого жилья свидетельствует активный рост объемов ввода ИЖС, который на данный момент составляет порядка 60% от всей жилплощади, вводимой в эксплуатацию», — рассказал Михаил Гольдберг.

Среди трендов уходящего года сами банки, помимо развития сегмента ИЖС, называют распространение комбинированной ипотеки, которая включает условия нескольких программ на разные суммы займа. «В крупных городах максимальной суммы, предусмотренной государственной программой, зачастую не хватает на приобретение желаемого клиентами жилья — комбоипотека позволяет решить этот вопрос на выгодных для клиента условиях», — пояснил директор «Росбанк Дома».

В части трендов точно можно отметить, что цифровые сервисы стали набирать обороты: это и подача заявки через цифровой профиль, и дистанционные сделки покупки, добавила руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-Банка. Особенно это касается новостроек. На рынке вторичного жилья пока не так массово: и клиенты, и партнеры относятся к этому с некой осторожностью, пояснила она.