«В постоянном стрессе»: как себя чувствует рынок аренды в Москве осенью
В этом году сезон на рынке аренды жилья в столице стартовал нетипично рано — не во второй половине августа, а в июне-июле. Более того, даже май, традиционно являющийся периодом низкого спроса, показал высокую активность нанимателей. Все это неминуемо привело к резкому сокращению предложения и подтолкнуло арендные ставки вверх. Узнали у участников рынка, закончился ли высокий сезон вовремя и какой выбор сегодня есть у потенциальных квартиросъемщиков.
Сезонные тренды рынка: «Он сломался»
Характерная для рынка сезонность пошатнулась не сейчас — первые признаки этого появились в 2020-м, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. «С ковидного 2020 года рынок арендного жилья живет в постоянном стрессе, я бы сказала, он сломался, а потому раскрывать какие-то тенденции и относиться к прогнозам нужно очень осторожно», — предостерегает эксперт. И действительно, рынок практически замер в 2020-м, в период острых противопандемийных ограничений, затем несколько восстановился в 2021-м, но уже в 2022 году снова столкнулся с нехваткой нанимателей — из-за оттока части квартиросъемщиков за рубеж и перевода части вторичного жилья в аренду на фоне спада спроса на покупку.
Высокий сезон в этот период сохранялся, хоть и с определенными отклонениями, напоминает заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «В 2021 году высокий сезон стал чрезвычайно ярким — арендаторы оказались очень активны, и им было из чего выбирать, — говорит эксперт. — В 2022-м тоже наблюдалось сезонное повышение спроса, но поскольку за длительный период затишья на рынке накопилось достаточно ликвидных объектов, в августе-сентябре (до начала мобилизации) соотношение спроса и предложения было примерно равновесным».
А вот 2023 год стал периодом резкого оживления спроса на аренду, сезон выдался очень активным, и теперь рынок существует в условиях нехватки ликвидных и недорогих вариантов.
«Роста предложения сейчас не наблюдается. В этом году ситуация на рынке аренды отличается от прошлых периодов, сезон начался раньше — еще в июле. В августе отмечался уровень спроса, характерный для сентября, а в сентябре объем предложения был уже довольно скромным. На сегодняшний день спрос стабильно высокий и наблюдается дефицит ликвидных предложений», — говорит и директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Пока активное предложение в Москве продолжает сокращаться, хотя и медленнее, чем в июле и августе, когда число лотов убывало на 8–10% в неделю. Сейчас динамика близка к околонулевой (–2–3% за неделю), но пока ни разу в сентябре и октябре не вышла в плюсовую зону», — рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. На платформе ЦИАН на сегодня в предложении 8,9 тыс. вариантов. Риелторы оперируют большими объемами: по оценке ГК «Миэль», в экспозиции около 22,4 тыс. квартир (не считая многокомнатных вариантов). Но это действительно намного (сразу на 26%) меньше, чем в августе, отмечает главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. «Доля однокомнатных квартир в структуре предложения составляет 38%, двухкомнатных — 42%, трехкомнатных — 21%», — добавляет она.
Несмотря на ажиотаж, наниматели стали разборчивее и интересуются прежде всего жильем с хорошим ремонтом и свежей мебелью, отмечает Мария Жукова. Но именно такие варианты и подорожали сильнее всего. «Квартиры, которые принято называть «с бабушкиным ремонтом», в цене практически не росли и арендуются от отчаяния», — добавляет эксперт.
По оценке Оксаны Поляковой, спрос на ликвидное жилье в нижнем ценовом сегменте рынка сейчас примерно в пять раз превышает предложение. «Начиная с августа предложение сократилось на 79%. Мы наблюдаем острый дефицит объектов категории эконом. В течение всего этого года они вымывались с рынка, поскольку спрос в массовом сегменте был сосредоточен именно на них», — добавляет эксперт. Вместе с тем, по оценке «Инкома», в абсолютных значениях прирост к показателям прошлогоднего сентября не такой уж и высокий: в среднем на 2–3 тыс. руб. в месяц.
«Среднестатистические цены меняются механически: самые дешевые квартиры активно покидают экспозицию — их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что увеличивает усредненный показатель», — поясняет Полякова. Средняя стоимость аренды столичной однушки за пределами центра города, по ее словам, сейчас варьируется от 37,5 тыс. руб. (ВАО) до 46 тыс. руб. в месяц (ЗАО). В Центральном АО показатель традиционно максимальный: 56 тыс. руб. в месяц.
«В целом с начала года ставки на рынке аренды подросли. Если раньше ставка бюджетных квартир в среднем составляла 30–35 тыс. руб., то сегодня ценовой диапазон чаще начинается от 40 тыс. руб. Речь идет о квартирах в нормальном состоянии, с качественными характеристиками», — говорит и Юлия Дымова.
Статистика аналитиков «Домклик» подтверждает вымывание с рынка квартир в ценовой категории до 40 тыс. руб. в месяц. По их данным, если в начале лета доля таких квартир в общем объеме предложения на платформе составлял 11,44%, то на 1 октября — только 3,42%. Доля квартир в ценовой категории до 30 тыс. руб. в месяц сократилась за тот же период с 1,78% до 0,31%.
По объемам предложения однокомнатных квартир, дополняет Екатерина Бережнова из «Миэль», сейчас лидируют Южный (1037), Восточный (1022) и Северо-Восточный (1001) административные округа.
Объем предложения квартир в аренду по административным округам Москвы, начало октября 2023 года
Данные: ГК «Миэль»
Что будет дальше: «После бума придет затишье»
И все же рынок постепенно успокаивается: спрос спадает, а ставки, по прогнозам опрошенных редакцией экспертов, вскоре могут начать снижаться. Активность аудитории (число просмотров объявлений на сервисе ЦИАН) снижается последние шесть недель. Относительно максимумов августа сейчас показатель упал на 18%. По прогнозу Алексея Попова, объем предложения начнет расти, а ставки до конца осени, скорее всего, снизятся на 5–7%.
«Спрос традиционно ослабевает в конце октября, в ноябре и декабре рынок малоактивный. При низком спросе наймодатели для привлечения новых жильцов предоставляют скидки — таким образом, арендные ставки снижаются на 5–10%», — говорит и Оксана Полякова.
Мария Жукова напоминает, что арендное предложение, вероятно, пополнится еще и за счет вторичного жилья, которое сейчас выставлено на продажу: скажется рост ипотечных ставок, и спрос на покупку квартир от собственников приостановится.
«Часть собственников, не успевших продать на высоком спросе, вернется в аренду. Так или иначе, к октябрю объем предложения арендного жилья начнет увеличиваться», — заключает эксперт. Похожий прогноз дает и Оксана Полякова из «Инкома». «Предложение пока не успевает увеличиваться, но после бума на рынок придет затишье и экспозиция должна начать пополняться, — говорит она. — Надеемся, предложений от наймодателей постепенно станет больше — в том числе за счет того, что на вторичном и на первичном рынках в августе было очень сильное оживление в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений — часть приобретенных квартир перейдет в сегмент аренды, и выбор у нанимателей расширится».
Читайте также: «Домклик» вычислил регионы с самым дешевым жильем
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»