Продавцы вторички сократили скидки: что ждать дальше покупателям жилья

После резкого повышения ключевой ставки ЦБ подорожали и ипотечные кредиты на вторичное жилье, в сентябре средняя ставка по ним, по данным «Дом.РФ», достигла 13,9%. В то время как на рынке новостроек благодаря льготным программам ипотека почти в два раза дешевле.

Предложение со скидками большое

Рынок жилья достаточно инертный, поэтому текущее повышение ипотечных ставок пока не оказало сильного влияния на поведение продавцов, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Кроме того, летом были зафиксированы рекордные продажи на вторичном рынке жилья, что не стимулировало собственников снижать цены и давать большие скидки.

Согласно оценкам «Домклик» (на основе сделок Сбербанка, проведенных через платформу сервиса), сегодня приблизительно 45% продавцов при продаже вторичной квартиры в столице снижают цену на 5% или меньше. На похожем уровне показатель был в начале года и летом. Еще 7% сделок сейчас проходят со скидкой более 5%. В начале года этот показатель был на уровне 12%, в мае снизился до 9%. Таким образом, в 52% случаев сделки проходят со скидками, а в 48% случаев дисконт отсутствует. Для сравнения, в начале года этот показатель был на уровне 43%, а летом — 46%. «Такие изменения объясняются, вероятнее всего, резким изменением условий кредитования: сегодня и продавцы, и покупатели заинтересованы в высокой скорости сделки», — пояснили в «Домклик».

Аналитики IRN.RU долю сделок со скидками на вторичном рынке Москвы массового сегмента оценивают выше — в 70–80%. На протяжении года этот показатель почти не менялся, пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В ЦИАН отмечают разнонаправленную тенденцию, связанную со скидками (их эксперты оценивают как изменение цен в объявлениях). По наблюдениям экспертов, за последние недели в столице выросло как число собственников, которые снижали цены в своих объявлениях, так и число тех, кто цену повышал. Хотя первый показатель увеличился сильнее. В стандартной ситуации (когда на рынке нет значимых новостей, а цены меняются медленно, колебания в пределах 1%) обычно на протяжении недели около 2% продавцов повышают цены, а около 6% снижают (прежде всего, так поступают те, чья квартира долго не продается), остальные — не меняют, поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «В последние недели растут оба показателя. Так, за первую неделю сентября в 8,3% объявлений цены снизились, в 2,5% — повысились; в первую неделю августа аналогичные показатели составили 7,8% и 2,3%», — отметил Алексей Попов.

Данная метрика отражает общее настроение участников рынка, но абсолютизировать сами значения не стоит, отметил глава «ЦИАН.Аналитики». «Многие из тех, кто цену в объявлении не поменял, могли за период времени внутренне согласиться с тем, что при предметном интересе от покупателя скидка теперь возможна», — добавил он.

Глава «ЦИАН.Аналитики» также отметил, что на участников рынка влияет нестандартная новостная повестка. В сжатый период времени происходят разнонаправленные движения курса рубля, бьются рекорды по числу сделок на рынке новостроек, меняются ипотечные ставки (но на рынке остается еще много заемщиков с ранее полученными одобрениями), поясняет эксперт. «Кто-то считает, что нужно снижать цену, но и доля тех, кто хочет заработать чуть больше на ажиотажном спросе, тоже выросла», — уточнил Алексей Попов.

Средний размер скидки снижается

Несмотря на то что предложение квартир со скидками достаточно велико, сам размер дисконта сократился. По данным «Инком-Недвижимости», сейчас средний размер дисконта на рынке вторичного жилья массового сегмента столицы составляет около 3%, тогда как ранее он составлял до 5%. Сейчас мало собственников, которые готовы дать дисконт в 5%, в целом собственников, готовых к торгу, стало меньше, отметила руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Торг идет в пределах 50–300 тыс. руб., а порою собственники даже стараются приподнять стоимость — хотя бы на 50–100 тыс. руб., и у них это получается», — отметила Наталия Борзенкова.

Такое поведение она объясняет высоким спросом, пик которого пришелся на середину августа на фоне повышения ипотечных ставок и валютных колебаний. «Кроме того, на рынок давит уменьшение количества квартир. То есть сейчас рынок принадлежит продавцу, и такая картина продлится до конца сентября», — добавила представитель «Инком-Недвижимости».

В «Миэль» также отмечают уменьшение среднего размера скидки на фоне высокого спроса. По их данным, средний размер скидки на вторичном рынке Москвы в начале этого года составлял 8%, в мае — июле снизился до 6%, а сейчас — до 3%. «Выросла доля объектов, которые уходят без скидок. Сегодня средняя скидка около 3%. Но это при условии, что объект тщательно подготовлен к продаже, выверена цена», — рассказал управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. «Здесь все классически: в период активного спроса скидки меньше и объектов меньше. Как только на объект появляется больше одного претендента — скидок нет, более того, есть случаи, когда продавец реагирует повышением стоимости», — пояснил эксперт.

По его словам, на максимальные скидки можно рассчитывать, только когда у объекта есть недостатки, связанные с ликвидностью, с техническими параметрами или с документами, а также если объект вышел в продажу по цене выше рынка.

Похожие цифры привели в IRN.RU. По данным экспертов, сейчас средний дисконт на вторичном рынке столицы составляет 3–5% и лишь в отдельных случаях может достигать 10%. «На вторичном рынке сейчас все-таки больше адекватно оцененных квартир. Собственникам не нужно скидывать треть от цены, чтобы продать объект, как это было в прошлом году», — уточнил Олег Репченко.

Что будет дальше

Тенденция может измениться в конце сентября, когда рынок начнет ощущать летнее повышение ключевой ставки и подорожание ипотечных кредитов, так что спрос на жилье начнет снижаться. «До конца месяца есть вероятность небольшого локального роста цен. А дальше в случае повышения ключевой ставки мы ожидаем охлаждения на рынке. И при таком сценарии уже можно будет рассчитывать на больший торг в ноябре-декабре», — считает представитель «Инком-Недвижимости».

В «Миэль» прогнозируют, что если ключевая ставка на ближайшем заседании останется на том же уровне, то вторичный рынок потеряет примерно 10–20% спроса. «Но этот процесс еще не заработал в полную силу, рынок недвижимости — тяжелый локомотив. Рынок это почувствует в ближайшие месяцы, начиная с 15 сентября. Это сначала приведет к дополнительным скидкам и ожиданию дисконтов покупателями. И как максимум — отразится на ценовой коррекции рынка», — считает Александр Москатов. «Самое худшее, что возможно, это повторение 2022 года, когда дисконт в среднем был 8–10%. Сложно прогнозировать, но такой сценарий возможен ближе к зиме», — не исключил эксперт.

В «Домклик» не ожидают сильного роста скидок на вторичное жилье. «Судя по темпам изменения величины торга, можем заключить, что продавцы на вторичном рынке достаточно инертны и неохотно идут на увеличение размера скидок. Мы полагаем, что даже в условиях дальнейшего повышения ключевой ставки видимые изменения в поведении продавцов мы увидим не сразу», — пояснили аналитики.

В ЦИАН считают, что снижение цен и рост скидок может произойти после заметного снижения спроса — когда по опубликованным объявлениям станет заметно меньше звонков и обращений. Пока сохраняются тренды, сформировавшиеся в начале лета, — с рынка вымывается предложение, в первую очередь самое доступное, и номинальные цены предложения в остатках медленно растут, отметил Алексей Попов. Хотя этот рост и медленный — менее 3% за три месяца, добавил он.

Эксперты IRN.RU считают, что снижение цен на вторичном рынке, в том числе за счет скидок, процесс неизбежный. «На фоне роста ставок по рыночной ипотеке до запретительного уровня стоимость метра на вторичном рынке в течение ближайшего года может снизиться на 10–15%, если ситуация не претерпит существенных изменений», — сказал Олег Репченко. «Мы можем увидеть как реальное снижение цен в прайсах, так и рост размера дисконта. Но стоимость реальных сделок будет снижаться», — добавил он.