Не просто промышленность: почему девелоперы заинтересовались ОЭЗ
Спрос на промышленную недвижимость со стороны покупателей и арендаторов вырос в 2022 году. Таково единое мнение трех разных агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью»: CORE.XP, Ricci и NF Group. По сведениям аналитиков, производственно-складские объекты оказались в числе наиболее привлекательных для инвесторов среди всех типов недвижимости на российском рынке.
Только в 2022 году компании получили от городских властей разрешения на начало строительства промышленных объектов общей площадью 295,8 тыс. кв. м. В результате в Москве появятся предприятия легкой промышленности, автомобильной, машиностроительной, химической и других отраслей.
Спрос на землю под строительство распределяется неравномерно. Наибольшей востребованностью пользуются объекты в столице у станций метро, сообщили аналитики NF Group и CORE.XP. Еще один фактор — правовое регулирование на той территории, где возводится новый объект. С этой точки зрения выделяются особые экономические зоны (ОЭЗ), где действуют отдельные нормы, облегчающие ведение бизнеса. Выясняем, что означает расположение в ОЭЗ для бизнеса и девелопера.
Строительство и правила в ОЭЗ: что важно знать
Под особой экономической зоной понимают территорию, где для предпринимателей действует льготный режим. Он включает в себя минимальные административные барьеры, налоговые льготы, таможенные преференции, а также сниженные цены на аренду и на выкуп земли. Такие участки создают для того, чтобы развивать наиболее значимые для страны отрасли — например, хай-тек-разработку или производство инновационных видов продукции. В Минэкономразвития считают ОЭЗ наиболее масштабным проектом по привлечению прямых инвестиций в приоритетные сферы экономики.
Особые экономические зоны делятся на четыре категории: промышленно-производственные, туристическо-рекреационные, портовые и технико-внедренческого типа (ТВТ). Последние имеют наибольшее значение для развития технологий — именно они заточены под прорывные разработки.
В 2023 году в России действует семь таких зон, одна из которых открыта прямо в Москве — это ОЭЗ «Технополис Москва». В состав объекта вошли шесть площадок: четыре расположены в Зеленограде, «Руднево» — к востоку от МКАД, а «Печатники» — на месте бывшего АЗЛК. Общая площадь всех шести территорий превысила 260 га.
Особые экономические зоны технико-внедренческого типа в цифрах
- 516 компаний-резидентов;
- 28,6 тыс. рабочих мест;
- более 348,9 млрд руб. инвестиций;
- 746,5 млрд руб. выручки;
- 147,9 млрд руб. налоговых и таможенных отчислений, а также отчислений в государственные внебюджетные фонды.
Запрос на технологическое совершенствование — логичное следствие курса правительства на импортозамещение. В феврале 2023 года президент России Владимир Путин призвал российских ученых с опережением создавать собственные конкурентные решения в разных отраслях. В частности, вывести на новый уровень технологии в науке, ИТ-сфере, промышленности, транспорте, разработке лекарств и новых материалов.
В рамках этого курса руководители регионов и администрации особых экономических зон стараются заинтересовать бизнес привлекательными условиями работы — например, особыми режимами постройки новых корпусов в ОЭЗ ТВТ. Показателен пример ОЭЗ «Технополис Москва». В рамках исполнения поручения президента руководство уже работающей и заполненной резидентами экономической зоны решилось на расширение: в ближайшее время к застроенным площадкам в черте столицы добавят два новых участка — на улице Коломникова и в Шоссейном проезде. В 2023 году у девелоперов появится шанс поучаствовать в застройке этих территорий.
Новые площадки в Печатниках позволят разместить там тех резидентов, которым не хватило места в уже построенных корпусах ОЭЗ. «Площадь сооружений на улице Коломникова превысит 258 тыс. кв. м, из них более 226 тыс. — это офисно-лабораторный комплекс, административные помещения, а также объекты социальной инфраструктуры, — рассказал в ходе презентации проекта заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — В рамках первого этапа застройки Шоссейного проезда планируется построить до 84 тыс. кв. м недвижимости для размещения высокотехнологичных производств».
В этом году к территории ОЭЗ присоединили индустриальный парк «Руднево», где уже готовы 18 корпусов общей площадью 120 тыс. кв. м. В перспективе к 2025 году площадь увеличат до 800 тыс. кв. м.
Налоговые преференции и льготы для резидентов ОЭЗ «Технополис Москва»
- 0% — НДС на ввоз товаров;
- 2% — налог на прибыль;
- 0% — транспортный налог на 10 лет;
- 0% — налог на имущество и землю на 10 лет.
Сейчас в инфраструктуру для резидентов ОЭЗ «Технополис Москва» входит свободная таможенная зона, благодаря которой товары можно перевозить и размещать на объекте без уплаты налогов и пошлин. А управляющая компания старается привлекать бизнес дополнительными услугами вроде правовых консультаций, уборки помещений или помощью с логистикой.
В результате объем инвестиций резидентов ОЭЗ с 2007 по 2023 год вырос с 1 млрд до 91 млрд руб., количество компаний-резидентов достигло 90, а число рабочих мест превысило 9 тыс. Здесь базируется бизнес, который разрабатывает микроэлектронику, оптические приборы, ИТ-продукты, медицинские аппараты, детали для электромобилей и нанотехнологичные материалы.
Развитие ОЭЗ «Технополис Москва» предполагает появление не только новых индустриальных объектов, но и вспомогательной инфраструктуры для комфорта резидентов. В частности, на улице Коломникова появится здание с апартаментами, а в Шоссейном проезде девелоперам предложат построить гостиничный комплекс с конгресс-центром и коворкингом. Тем временем реконструкция Южного речного порта, ввод в строй Юго-Восточной хорды и появление крупного транспортно-пересадочного узла «Текстильщики» улучшат транспортную доступность локации.
Геннадий Дегтев, генеральный директор ОЭЗ «Технополис Москва»:
— Для развития площадки «Печатники» нам важно заключить партнерство с компаниями, у которых есть большой опыт строительства жилой и индустриальной недвижимости. ОЭЗ «Технополис Москва» готова к диалогу с застройщиками и намерена помогать как в структурировании процессов и взаимодействии с резидентами, так и в последующем управлении готовыми объектами.
Промышленный девелопмент: вызовы и возможности
В последнее время популярностью пользуется формат light industrial («лайт индастриал»). Он представляет собой постройку блоков малых и средних площадей для легких производств, складов, офисов и шоурума в одном месте. «Вакансия на конец 2022 года в light industrial составила 2,5%», — констатировала партнер Ricci Яна Кузина.
Промышленный и складской девелопмент оказался настолько выгодным, что начал перетягивать застройщиков из жилого сегмента, заметили в Ricci. По их подсчетам, рентная доходность индустриальных объектов в Москве позволяет полностью окупить проект за семь-восемь лет, а в случае продажи достичь окупаемости за четыре года.
Дополнительная причина — особые льготы для девелоперов. «Проекты мест приложения труда (МПТ) в торговле, офисном или индустриальном сегментах помогают девелоперу снизить платежи за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) при строительстве жилья, — указала Яна Кузина. — Помимо диверсификации инвестиций, в этом заключается основное преимущество таких проектов для девелопера».
ВРИ определяет, какой вид застройки возможен на конкретном участке земли. При возведении объектов с рабочими местами девелопер в Москве получает отсрочку и льготу по плате за изменение ВРИ участка под жилье. Такую льготу можно получить и при строительстве объектов на территории столичной особой экономической зоны. Это становится важной причиной притяжения для застройщиков, которые прежде не работали с нежилой недвижимостью, утверждают аналитики.
Яна Кузина, партнер Ricci:
— В ОЭЗ «Технополис Москва» производственные помещения предоставляются в основном в аренду — соответственно, это проект built-to-lease (BTS). Для девелопера диапазон доходности составит от 16% до 20%. В некоторых случаях блоки можно продать — тогда доходность вырастет.
Мы видим, что доходность девелопера, работающего в формате BTS c резидентами особых экономических зон, может быть выше и интереснее, чем просто при инвестициях в проекты BTS производственного назначения. Однако юридически структурировать такие проекты более сложно. К тому же не все девелоперы жилья, кто хочет прийти за льготой, умеют и готовы работать с производственными проектами. И здесь важно отметить, что ОЭЗ «Технополис Москва» готова помогать девелоперам и в структурировании процесса совместного проекта с резидентом, и даже в управлении такими помещениями в последующем.
В столице в проработке находится более 150 проектов комплексного развития территорий бывших промзон. Где-то можно будет построить жилье и социальные объекты, где-то — производственно-складскую недвижимость. Отличие ОЭЗ «Технополис Москва» в том, что здесь уже сложилась среда, которая привлекла десятки компаний, аккумулирующих вокруг себя подрядчиков и субподрядчиков, заинтересованных в площадях рядом со своими контрагентами.
Важность этого фактора оценил один из резидентов — финансовый директор компании «Бифорком Тек» Валентин Столяров. «Концепция идеально подходит. Есть площади, на которых можно быстро развернуть производство», — заявил Столяров в беседе с РБК. Он обратил внимание не только на сформировавшийся хай-тек-кластер, но и на удобство территории для работников: в пешей доступности от ОЭЗ «Технополис Москва» находятся поликлиника, бассейн, спортзал, несколько столовых и торговых центров. Это упрощает процесс найма для резидентов и повышает привлекательность площадки в глазах потенциальных арендаторов.
В условиях анонсированной масштабной застройки бывших промзон Москвы территории с уже готовой инфраструктурой оказываются в выигрышном положении, следует из комментариев аналитиков. Преимущества обнаруживаются даже в сравнении со складами. «Ввиду дефицита на рынке light industrial стоимость продажи 1 кв. м и ставка аренды на объекты класса А такого формата на 30–40% выше, чем на складские комплексы аналогичного класса», — разобрал ситуацию партнер NF Group Константин Фомиченко.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»