3 стратегии: сравниваем фондовый рынок с недвижимостью в Дубае и Москве

Читать в полной версии

В 2023 году инвестиции в недвижимость в России показали позитивную динамику. С января по март объем инвестиционных сделок с недвижимостью составил 122 млрд руб., что на 27% превышает аналогичный показатель первой четверти 2022 года. По данным компании IBC Real Estate, лидирующую позицию среди всех сегментов удерживает жилье. На него приходится 40% от общего объема инвестиций в недвижимость.

Востребованность таких вложений объясняется как надежностью инструмента в нестабильных экономических условиях, так и подтвержденной доходностью. В начале 2023 года Ассоциация российских банков представила результаты исследования, согласно которому в период с 2019 по 2022 год наиболее доходными инструментами для частных инвесторов стали недвижимость в Москве и золото. По итогам анализа, средняя доходность жилья в столице в рублях составила 9,3%.

Но как поведет себя московская недвижимость в турбулентные времена новой реальности, особенно в сравнении с другими типами активов? Единственный верный ответ — «смотря какой объект». В одном и том же городе эффективность вложений в разные лоты может показать совершенно разные результаты. Поэтому для объективированного анализа необходимо выбрать один строго определенный объект (для примера возьмем «Клубный город на реке Primavera»), а затем сравнить его потенциальную доходность с другими. Например, с набравшей популярностью недвижимостью в Дубае. И, разумеется, с фондовым рынком, который традиционно противопоставляют квадратным метрам в качестве способа сбережения и накопления средств. Разберем подробно все три стратегии.

Ценные бумаги или недвижимость

Исследования теоретиков-экономистов показывают сопоставимую доходность ценных бумаг и недвижимости на американском рынке на долгом сроке в несколько десятилетий. Это заставляет думать, что в США стратегии примерно равнозначны. Исследований сопоставимого уровня для России не существует по причине молодости местного рынка: в стране не накопилось достаточно данных, чтобы корректно сравнить два способа инвестиций. И здесь в дело вступают фундаментальные факторы, на которые всегда можно опереться. Один из них — защищенность вложений от обесценивания.

«На фондовом рынке всегда есть риск потерять все до копейки, — предупредила исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн. — В недвижимости такой патовый сценарий маловероятен. Максимум можно временно просесть по деньгам и на этот период, к примеру, сдать купленную квартиру, но в долгосрочной перспективе в Москве стоимость жилья только растет».

Второй фундаментальный фактор — возможность реализовать актив и получить наличные. В настоящий момент миллионы долларов российских инвесторов заморожены в европейских депозитариях, которые блокируют доступ граждан России к их акциям и облигациям. Будет ли снята эта заморозка, и если да, то когда это произойдет, никто не знает.

Если вкладываться только в российские активы, обращающиеся внутри российского периметра, то ключевым становится вопрос надежности и доходности самих эмитентов. На контрасте с этим недвижимость остается более простой альтернативой с примитивным способом расчетов: для продажи дома или квартиры достаточно зарегистрировать договор купли-продажи в государственном органе. Даже если недружественная страна заморозит право распоряжаться имуществом, в объекте недвижимости хотя бы можно жить — право собственности остается незыблемым в любой капиталистической стране.

Ситуация меняется, если рассматривать эту альтернативу с точки зрения обладателя паспорта другой страны. Но для гражданина России по совокупности факторов фондовый рынок оказывается более рискованным, чем вложения в недвижимость.

Скрытые нюансы Дубая

Чтобы понять специфику дубайского рынка, нужно углубиться в историю. Первый всплеск спроса и цен на местную недвижимость произошел в 2002–2008 годах: за время первого подъема экономики ОАЭ цены на жилье в ключевом эмирате этого государства подскочили в четыре раза, свидетельствуют данные Tranio. В кризис 2008–2009 годов произошел резкий спад, а многие стройки остановились. С тех пор в подвешенном состоянии остается целый архипелаг из искусственных островов, который так и не довели до изначально запланированного состояния.

После этого начался новый цикл роста: с 2012 по 2020 год расценки в Дубае поднимались в среднем на 20% в год, указывает Tranio. Новый обвал оказался спровоцирован коронавирусом: в условиях карантина экспаты перестали вкладываться в недвижимость Дубая, которую по инерции продолжают считать курортной. В 2021–2022 годах в эмирате начался новый виток роста цен, но на сей раз он растет с высокой базы уже проданных объектов предыдущих десятилетий. Сейчас рынок ОАЭ намного более насыщен в плане предложения, чем пять или десять лет назад, а значит, говорить о дефиците жилых домов уже не приходится.

По словам основателя агентства недвижимости One Moscow Александра Кузина, который часто работает с состоятельными клиентами, россияне часто выбирают между Москвой и Дубаем. «Мы фиксируем, что пик спроса на недвижимость в Дубае прошел и востребованность идет на спад, — заявил Кузин «РБК-Недвижимости». — Часть из тех россиян, кто вывел деньги в недвижимость Дубая, вернули капитал в Москву. Мы уже не наблюдаем ажиотажа по отношению к Дубаю».

Управляющий партнер NF Group Алексея Новиков и вовсе назвал инвестиционный рынок недвижимости в Дубае спекулятивным. По его словам, для получения желаемой доходности в ОАЭ важно очень внимательно выбрать объект для инвестиций.

Впрочем, куда больший риск кроется в заточенности Дубая под экспатов и ограниченности местного спроса. «Рынки Москвы, Лондона или Белграда всегда имеют локальный спрос, — объяснила Екатерина Тейн. — Они могут временно проседать, но, если мы посмотрим в долгосрочной перспективе, стоимость недвижимости, к примеру в Москве, растет. При этом в сложившихся городах с подавляющим большинством местного населения всегда есть гибкий вторичный рынок. В Дубае ситуация отличается».

Что в Москве

В 2019–2022 годах средняя доходность жилья в Москве в валюте оказалась выше, чем в рублях, подсчитали в Ассоциации российских банков (исследование есть у РБК). Если трехлетняя рублевая доходность столичных объектов составила 9,3%, то в долларовом эквиваленте прирост достиг 10,2%, а в евро — и вовсе 15,7%. За это же время максимальная доходность по банковским вкладам оказалась равна 6,4%, подсчитали в АРБ.

Чтобы превзойти средние цифры и показать доходность выше рынка, важно выбрать недооцененный объект с перспективой более интенсивного удорожания, чем в среднем по рынку. Первый этап такого выбора — сравнить стоимость 1 кв. м в конкретной новостройке со среднерыночными значениями. К примеру, средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке премиум-класса столицы сейчас составляет 613,6 тыс. руб., свидетельствуют данные компании «Метриум». Значит, для получения двузначной доходности инвестору стоит выбрать объект того же класса, но по более низкой цене.

Показательный пример: «Клубный город на реке Primavera». Средняя стоимость 1 кв. м в этом ЖК равна 526 тыс. руб. — на 20% ниже среднерыночных значений. При этом приведенная цена отражает 40%-ное удорожание квартир за последний год — то есть модель уже учитывает подорожание от стадии котлована.

Второй фактор — локация. И здесь расположение объекта на полуострове Покровское-Стрешнево способно сделать анализ довольно специфическим. «На мой взгляд, полуостров Покровское-Стрешнево — чуть ли не единственное место в Москве с однородной застройкой. Здесь есть большой офисный кластер, несколько крупных застроек, в том числе «Клубный город на реке Primavera», есть вода, парковая зона и вся современная инфраструктура, включая спортивную. Такое повторить очень сложно. Может быть, через шесть — восемь лет еще появятся такие места, но в настоящий момент альтернативы с сочетанием всех этих факторов нет. Формат «город в городе» делает проект единственным в своем роде. Соседство с комплексами других классов ему не мешает — наоборот, делает район интересным и привлекательным», — объяснил Александр Кузин.

Специалисты рынка недвижимости, с которыми удалось поговорить «РБК-Недвижимости», оказались убеждены в высокой ликвидности и перспективности объекта для инвестиций. «Цены в корпусах Vivaldi и Rossini достигли достаточно высоких значений, но им еще есть куда расти, — убежден Кузин. — Локация будет развиваться. Уже сейчас мы видим большой интерес к проекту: это самая первая линия, других таких мест в Москве просто нет. Это будет толкать цены вверх».

Наконец, третий фактор — особые преимущества, способные выделить жилой комплекс на фоне прочих. Это инфраструктура, планировки или особенный вид, который может привлечь потенциальных арендаторов или покупателей. Здесь «Клубный город на реке Primavera» выделяется расположением у самой Москвы-реки.

«Квартиры у воды — один из наиболее востребованных и интересных форматов для инвестиций, — рассказала «РБК-Недвижимости» старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Митина. — Рассматривая такой вариант, потенциальный покупатель, помимо базовых требований к ЖК, наверняка будет рассчитывать на наличие дополнительных бонусов: это видовые характеристики, возможность пользоваться собственной набережной, которая представляет собой самостоятельное многофункциональное пространство для социальной и спортивной активности. При этом важным фактором будет гарантия сохранности вида — то есть невозможности новой застройки».

По словам Митиной, в рамках одного жилого комплекса цены на квартиры могут различаться в пределах 5–15%, а видовые квартиры на воду дороже, чем те, чьи окна выходят во двор. По мнению Митиной, близость объекта к водоему можно считать безусловным преимуществом относительно других ЖК, а такое расположение позволит установить цены на 20–30% выше, чем в проектах без соседства с водой. Согласно анализу компании «Метриум», 75% покупателей московских новостроек при поиске подходящей квартиры отдают предпочтение видовым лотам.

В «Клубном городе на реке Primavera» все квартиры в прибрежных зданиях видовые. С балконов и из панорамных окон комплекса с углом обзора в 270 градусов открывается вид на прибрежный экопарк, реку и противоположный берег с плотным озеленением.

Среди других факторов, формирующих особый спрос на квартиры в «Клубном города на реке Primavera», можно выделить разнообразие нестандартных лотов. Редкие форматы представлены квартирами с патио и террасами, а также шестиметровыми потолками, которые обеспечивают помещениям второй свет. Всего клубный проект предлагает потенциальным резидентам более 120 вариантов планировок. Площадь квартир стандартного и евроформата варьируется от 40 до 184 кв. м. Есть варианты с увеличенной гостиной и кухней, мастер-спальней и угловым дорогостоящим моллированным остеклением.

Наконец, в современных реалиях все более важное место занимает качество окружающей среды. Экологичность района стала вторым по важности для россиян критерием при выборе квартир, выяснили в начале 2023 года аналитики сервиса Calltouch. Фактор назвали важным 18,3% опрошенных. Экологическую обстановку в районе около дома жители России посчитали более важной, чем наличие чистовой отделки и хорошей управляющей компании.

«Достаточно взглянуть на экологические карты Москвы и исследования последних 10–15 лет, чтобы понять: локация полуострова Покровское-Стрешнево и окрестностей максимально экологична. На востоке и юге столицы исторически было много производств, в центре — высокая загазованность. Северо-запад — оптимальное место с точки зрения экологии», — рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Кузин.

«Клубный город на реке Primavera» представляет собой редкий тип проекта, в локации которого сочетается и наличие реки, и общая экологичность окружения, включая чистый воздух. По данным девелоперской компании «СЗ «Стадион Спартак», объект вошел в 9% новостроек Москвы премиум-класса, расположенных на первой береговой линии. При этом только 3% от общего числа жилых проектов этого сегмента в столице одновременно находятся у водоема и в экологически чистом районе.

«Учитывая ограниченные возможности Москвы в плане реализации жилых проектов на набережных и текущее лимитированное предложение таких ЖК, возможно предположить больший рост цены в перспективе и высокую ликвидность таких активов при последующей перепродаже», — резюмировала Полина Митина из Commonwealth Partnership.

Проектная декларация

Реклама. ООО «СЗ «СТАДИОН «СПАРТАК», https://primavera.moscow/