Колоссальные риски: что мешает раскрутке ипотеки под 2% в новых регионах

С января в России можно подать заявку на ипотеку под 2% на территории новых регионов — ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей. По такой ставке предлагается брать кредиты на покупку или строительство жилья на сумму до 6 млн руб. с первым взносом от 10% стоимости недвижимости. Недавно власти заявили о планах интенсивного развития этого ипотечного продукта.

Поговорили с участниками рынка о том, какие сложности препятствуют распространению программы.

Что государство обещает девелоперам

Когда программа только запускалась, курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что массовых выдач по ней в первое время не ожидается, хотя «интерес у местных застройщиков есть». В конце марта Хуснуллин рассказал о планах по активизации в этом направлении. «Мы приняли решение о раскрутке под 2% ипотеки на новых территориях. В этом году мы уже планируем начать строить коммерческое жилье на новых территориях с учетом, что там будет спрос на ипотеку», — заявил вице-премьер.

Об активизации работы в новых регионах недавно заявили и в Минстрое: замглавы ведомства Никита Стасишин пообещал максимальную поддержку девелоперам. «У нас есть четыре новых чудесных региона нашей страны. Очень жалко, что единицы из вас идут туда работать как девелоперы, хотя там ипотека 2%, сети, социалка, все будет строиться и не всегда за счет вас (девелоперов. — Ред.)», — сказал он, подчеркнув, что Минстрой готов «провести за руку» компании, готовые работать в новых регионах.

Почему застройщики не спешат в новые регионы

Сами застройщики предпочитают не распространяться о своих планах в новых регионах — из десяти опрошенных «РБК-Недвижимостью» девелоперов ни один не согласился дать комментарий. Юристы и продавцы недвижимости указывают в качестве главной причины, тормозящей ипотечные программы, продолжение на территории этих четырех регионов специальной военной операции (СВО).

«Основная сложность развития ипотеки на данных территориях состоит в том, что в условиях военного положения трудно представить себе активное строительство жилья на них, — говорит адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. — Если, например, многоквартирный дом будет разрушен в ходе строительства, для застройщика это будет означать неизбежное существенное нарушение сроков строительства и дополнительные затраты на восстановление объектов». Крупные девелоперы в этом случае могут понести серьезные репутационные потери, а для небольших и средних подобная ситуация создает риск банкротства, подчеркивает эксперт.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский добавляет, что пока часть территории новых субъектов России находится под внешним контролем. «Количество проживающих и/или временно находящихся на данной территории может меняться существенно в течение короткого промежутка времени», — отмечает он.

Все эти обстоятельства пока препятствуют выходу застройщиков в новые регионы. Те же компании, которые будут работать там, станут руководствоваться, скорее, гуманитарными соображениями, чем интересами бизнеса, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Люди, потерявшие жилье в результате боевых действий, сегодня получают новые дома и квартиры бесплатно, у них нет необходимости в использовании жилищных кредитов. Разумеется, не все жители ДНР, ЛНР, Херсонщины и Запорожья лишились крыши над головой. Однако экономическая ситуация в этих регионах по понятным причинам остается тяжелой, поэтому большинство граждан не имеют средств на обновление жилищных условий даже с помощью льготной ипотеки под 2%. Учитывая это, ведущие застройщики пока не заинтересованы в работе на новоприсоединенных территориях», — говорит Коркка, напоминая, что в условиях продолжающейся СВО жилье для пострадавших строят военные строители, а не девелоперы.

Старший партнер КА «Юков и партнеры» Марк Каретин отмечает, что быстрому развитию ипотеки в четырех новых регионах также мешает разница в законах. Интеграция новых регионов в российскую правовую систему, а также экономическую, финансовую и кредитную системы будет вестись поэтапно, процесс должен быть завершен к 1 января 2026 года. До этой даты нормативные правовые акты Донецкой народной республики, Луганской народной республики, Херсонской и Запорожской областей продолжат действовать на территории соответствующих субъектов. «Есть вероятность, что между нормативно-правовыми актами РФ и вновь присоединенных субъектов могут возникнуть коллизии, что в последующем вызовет проблемы в правоприменении, — предупреждает Каретин. — При этом в силу длящегося характера правоотношений по ипотеке необходимо обеспечить максимально четкое и непротиворечивое правовое регулирование».

Тот факт, что экономическая интеграция тоже должна будет вестись поэтапно, по мнению адвоката, несет риски для развития ипотеки. «Могут возникнуть проблемы с банковским сектором, а значит, с процессом оформления самой сделки по приобретению недвижимости», — отмечает Каретин, напоминая о проблемах, которые возникали в свое время в Крыму.

Как развивалась ипотека в Крыму

Из-за правовых коллизий и опасений в отношении западных санкций крупные российские банки до сих пор не присутствуют в Крыму в тех же объемах, что в остальных регионах. В основном ипотеку выдают местные игроки — РНКБ, Генбанк, также можно обратиться в банк «Россия». «Сбер», подпавший под блокирующие санкции в 2022 году, начал работать в Крыму в начале 2023 года, спустя девять лет после присоединения полуострова.

«Несмотря на спокойную обстановку в Республике Крым после присоединения и ее высокий экономический потенциал, главные отечественные компании долго не открывали филиалы в Крыму, опасаясь санкций, — напоминает Коркка. — Сбербанк открывает офисы в Крыму и Севастополе лишь в начале 2023 года. То есть только начало полномасштабного противостояния с западом позволило завершить полноценную интеграцию полуострова в экономическую систему страны».

Сейчас местное отделение Банка России фиксирует рост потребительского кредитования — в первую очередь за счет ипотеки (на нее в январе пришлось 47% выдач). Ипотечный портфель на полуострове растет быстрее, чем в среднем по России: на начало года это было 47,5 млрд руб., что на 22,5% больше, чем год назад. Прирост по России в целом за тот же период — 17,6%.

Но Крым и Севастополь по-прежнему находятся в числе регионов с наименьшей выдачей ипотеки. В Крыму в январе, как следует из статистики ЦБ, было выдано ипотеки на 1 млрд руб., в Севастополе — на 0,47 млрд руб.

Риск попадания под западные санкции для большинства крупнейших российских банков уже реализовался после начала СВО. Но о начале работы в новых регионах пока объявил только банк ПСБ, специализирующийся на обслуживании оборонного сектора.

В чем сложности со строительством и ипотекой в новых регионах

Ситуация в четырех новых регионах отличается от крымской — она значительно сложнее, говорит адвокат КА «Адвокат Премиум» Леонид Ковалев. По его словам, основные риски, мешающие массовому коммерческому жилищному строительству в новых регионах, это:

• риск гибели рабочих и самого объекта недвижимости;
• системное возникновение форс-мажорных обстоятельств;
• низкая платежеспособность населения (и, соответственно, низкий интерес к ипотеке в целом);
• проблемы интеграции в правовую и экономическую систему России.

«Для банков возникают колоссальные риски невозврата выданных ипотечных кредитов. Для заемщиков тоже возникают риски, внеся первоначальный взнос, остаться без жилья и с долгами. Для инвесторов и застройщиков очень высокий риск получения больших убытков. А для страховых компаний — большой риск массового наступления страховых случаев», — заключает эксперт.

Преображенский напоминает также, что, хотя Крым тоже стал проблемным регионом после присоединения, масштаб сложностей был другим. «На новых территориях, в отличие от Крыма, изначально потребуется большой объем работ по восстановлению жилого фонда, — говорит эксперт. — Собственникам будет бесплатно передаваться утраченное жилье. И лишь потом возникнет интерес к ипотеке, в первую очередь именно льготной. Сейчас рано говорить о сроках, которые потребуются на проведение всех работ, и необходимости финансовой поддержки населения, это определится в течение ближайших нескольких лет, по окончании фактического присоединения территории и ее интеграции в хозяйственный контур России».