Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

Студии на московском рынке новостроек — ходовой товар. Их популярность объясняется низкой начальной стоимостью по сравнению с другими лотами. Хотя в перерасчете на квадратный метр — это один из самых дорогих объектов недвижимости.

Вместе с экспертами рассказываем, как за три года изменилась стоимость студий в московских новостройках.

Подорожали сильнее других квартир

По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», стоимость студий в московских новостройках массового сегмента за последние три года (с 2020 по 2022 год) выросла на величину от 39,2% до 69%. Для покупки студии в столице сейчас в среднем нужно около 8 млн руб., хотя три года назад хватило бы 5 млн руб. По данным компании «Метриум», в 2020 году бюджет покупки новой студии в Москве составлял 5,6 млн руб., но к началу 2023 году эта сумма выросла на 55,1%, до 8,7 млн руб.

Эксперты из «НДВ Супермаркет Недвижимости» рост стоимости студий за последние три года оценивают чуть ниже. По их расчетам, с 2020 по 2022 год средний бюджет студий увеличился на 39,2% — с 5,6 млн до 7,8 млн руб. В начале 2023 года студии немного подешевели. «Сегодня средняя цена студий в массовом сегменте жилья (квартиры) составляет 7,3 млн руб. при средней площади 23,6 кв. м», — пояснила гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. В компании «Бест-Новострой» зафиксировали самое сильное подорожание студий с 2020 года — на 69%, с 4,5 млн до 7,7 млн руб.

В перерасчете на квадратный метр студии подорожали еще сильнее. По данным «Метриума», стоимость «квадрата» с 2020 года увеличилась на 72,7% и к началу 2023 года достигла 355,2 тыс. руб. Цена квадрата однокомнатных квартир и апартаментов за это время выросла на 62,9%, а двухкомнатных — на 64,3%, констатируют в «Метриуме». По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», стоимость «квадрата» за три года выросла на 44% и составила 317,6 тыс. руб.

Эксперты отмечают, что цены на студии росли сильнее, чем на лоты большей площади. Это обусловлено увеличением спроса на такие лоты и снижением платежеспособности населения. «Сегодня многие клиенты даже с привлечением заемных средств не могут позволить себе более просторные квартиры. Кроме того, компактное жилье нередко приобретают инвесторы-рантье. Студии популярны среди квартиросъемщиков, потому что удобнее комнат в коммуналках, а арендовать их дешевле, чем однушки», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Студии стали еще меньше

Столь заметный рост стоимости «квадрата» в студиях, помимо общего подорожания, которое наблюдалось до середины 2022 года на рынке московских новостроек, связан с сокращением площади студий. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», за три года средняя площадь студий уменьшилась на 7%, до 23,6 кв. м. Согласно расчетам «Метриума», за последние три года средняя площадь студий в столичных новостройках сократилась еще сильнее — на 10,3%, до 24,5 кв. м.

«Цены на первичное жилье в Москве за это время выросли на 43,5%, а реальные доходы россиян, напротив, снизились. В результате застройщикам для поддержания спроса приходится предлагать более компактное жилье», — пояснила Надежда Коркка. «Периоды бурного роста цен и сложностей в экономике неизменно сопровождаются сокращением жилплощади, причем не только в студиях, но и в квартирах других форматов», — добавила эксперт.

Сокращение среднего метража характерно и для столичного рынка новостроек в целом. Только за прошлый год средняя площадь в новостройках Москвы уменьшилась на 7 кв. м, до 50 кв. м, отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Изменение цены студии и метража за три года

Данные: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Доля студий в продажах выросла вдвое

Еще одна тенденция на рынке студий массового сегмента новостроек — рост их доли в общей структуре спроса. По данным «Метриума», три года назад студии составляли менее 10% в общем объеме спроса на московском рынке новостроек, а на начало 2023 года их доля выросла вдвое, приблизившись к 20%.

Застройщики стали проектировать больше микролотов (площадью до 15 кв. м). Сейчас в некоторых комплексах апартаментов можно встретить студии площадью всего 9 кв. м, привела пример Надежда Коркка. «В квартирах больше стало объектов площадью от минимально разрешенной по нормам, в апартаментах как в нежилых помещениях есть даже лоты по 8–9 кв. м», — подтвердила Ирина Доброхотова.

«Одним из способов снижения риска для девелоперов является снижение суммы покупки, а самым дешевым лотом в квартирографии новостройки всегда являются студии, будь то апартаменты или квартиры», — пояснила Ирина Доброхотова.

Портрет покупателя студий за последние годы не претерпел кардинальных изменений. По-прежнему чаще всего их приобретают молодые пары, а также студенты, холостяки и пенсионеры. Кроме того, небольшие квартиры покупают бизнесмены, для которых они, по сути, заменяют гостиничные номера. «Основной спрос на студии формируется несколькими основными категориями покупателей: инвесторы, первое жилье (студенты, молодые семьи без детей). Такой портрет целевой аудитории покупателей студий сохраняется и на сегодняшний день», — заключила Наталия Кузнецова.