Просели на треть: слияния и сделки с недвижимостью и землей в 2022 году

Первое место в рейтинге отраслей России с наибольшим объемом сделок по слиянию и поглощению (mergers and acquisitions, M&A) в третьем квартале 2022 года заняло строительство и девелопмент с 54 сделками на общую сумму $1,47 млрд. Такие данные приводятся в исследовании «Рынок слияния и поглощения» (есть в редакции) агентства AK&M.

В целом активность в строительстве и девелопменте по итогам трех кварталов 2022 года снизилась в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, причем количество транзакций просело даже сильнее. В целом за январь — сентябрь 2022 года, по данным AK&M, в отрасли было зафиксировано 149 сделок — на 33,2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года, при этом их суммарная стоимость упала на 41,5%, до $4,45 млрд с $7,6 млрд годом ранее.

Драйвером рынка сделок в России стали поспешный выход из страны иностранных компаний из-за начала СВО и последовавшие за этим антироссийские санкции, отмечают аналитики AK&M. Компании стали искать покупателей на свой российский бизнес, выходить из незавершенных проектов и освобождать занимаемые офисы. Все это заметно повлияло на структуру сделок первого полугодия, отмечается в исследовании, — на первое место по количеству вышли приобретения офисных площадей.

Офисы в лидерах сделок

В первом полугодии наибольшую долю (41,1%) по количеству транзакций заняли приобретения офисной недвижимости. Но в третьем квартале доля транзакций в сфере приобретения офисной недвижимости упала до 24%.

Крупнейшей сделкой стало приобретение компанией «Ю-Крафт» 100% ООО «АЗ «Арма», владеющего московским офисно-торговым кластером «Арма» площадью 50 тыс. кв. м в районе Курского вокзала. В сделку вошел и проект строительства нового бизнес-центра площадью 45 тыс. кв. м на территории бизнес-парка «Завод «Арма».

Крупнейшей транзакцией третьего квартала стала сделка с БЦ «Воздвиженка центр» (бывший Военторг, в шаговой доступности от Кремля). Китайская Fosun Group продала его фонду коллективных инвестиций, действующему в интересах ГК «ВЭБ.РФ», основного арендатора БЦ.

В первом полугодии столичный девелопер элитного жилья группа Vesper приобрела бизнес-центр на Шаболовке площадью 95,2 тыс. кв. м и участок под ним в 4 га за 13,5 млрд руб. В Санкт-Петербурге также состоялась крупная сделка с офисными активами: GHP Group продала «Санкт-Петербургскую медицинскую компанию» и «Стройинвест», владеющих бизнес-центрами Trinity Place (39,5 тыс. кв. м) и «Электро» (19 тыс. кв. м). По данным AK&M, покупателями объектов выступили четыре частных инвестора.

Иностранцы — на выход

Ряд сделок был связан с выходом из российского бизнеса иностранных компаний. Так, группа «Эталон» в апреле приобрела бизнес финского концерна YIT в РФ («ЮИТ Россия») оценочно за 4,597 млрд руб. Группа YIT (специализируется на инвестициях в недвижимость, гражданском и промышленном строительстве, а также создании инженерных систем в странах Скандинавии, Балтии и России) решила покинуть российский рынок из-за военной операции на Украине.

Той же причиной объясняется и продажа своих активов финской группой Sponda: бизнес-центра Ducat Place II площадью 19 тыс. кв. м на улице Гашека в центре Москвы и земельного участка площадью 20 га на Рогачевском шоссе в Подмосковье.

Чешская PPF Group также заявила, что планирует покинуть рынок и распродать свои активы, в том числе более 200 га земли в Москве и регионах. Из них как минимум два участка были проданы в августе-сентябре: 130 га в Новой Москве (оценочно на 1,2 млн кв. м жилья) и 25 га под Чеховом. Покупателем обоих активов стала компания Invest AG. А «Хоум Кредит энд Финанс Банк» купил 100% ООО «Сколково гейт», владеющего правами на участок площадью 3,3 га недалеко от Сколково.

На рынках производства строительных материалов драйвером перепродаж компаний также стал выход иностранцев из России. В этой сфере AK&M отмечает рост сделок — 6,3% против 1,5% годом ранее. Об уходе с российского рынка объявляли шведская инжиниринговая компания Sandvik (резка металлов, горнодобывающая промышленность и строительство), датская строительная компания Aarsleff и датский производитель окон Velux.

В связи с отсутствием внятных перспектив с зарубежными активами из-за санкций в отношении российского капитала российские девелоперы распродают свои проекты за рубежом. Так, ГК «Основа» вышла из своих проектов по строительству апарт-комплексов в Чехии, Германии и Испании. А фонд Sistema Capital Partners, специально созданный АФК «Система» для инвестиций в зарубежные активы, продал инвестиционную компанию X-bricks, которая специализируется на приобретении торговой недвижимости.

Группа «Пионер» также покинула свой американский проект — апарт-комплекс Astoria West в Нью-Йорке. Покупателем принадлежащих «Пионеру» 52% выступил американский партнер девелопера компания Cape Advisors.

Промышленность и девелопмент

Среди сделок в промышленности, не связанных с выходом иностранных компаний, AK&M отмечает приобретение группой компаний «Садовое кольцо» (строит жилье в Татарстане, Башкортостане и Подмосковье) Серпуховского лифтостроительного завода, ранее принадлежавшего компании СУ-155. Завод приобретен на банкротных торгах в мае 2022 года. Холдинг «Урал-Дон» приобрел 94% ООО «Коммерция» (кирпичные заводы ООО «Комстрой», ООО «Гуковский кирпич» и АО «Донской кирпич»), совокупные мощности трех заводов составляют 122 млн кирпичей в год.

В отрасли девелопмента в 2022 году заметных сделок было немного. Помимо упомянутой выше покупки «Эталоном» финского YIT, в декабре стало известно о продаже банком «Траст» «Интеко» — одной из старейших компаний рынка, основанной еще супругой экс-мэра Москвы Юрия Лужкова Еленой Батуриной — почти за ₽40 млрд. Покупателем стала другая девелоперская группа — Sminex. По словам председателя правления «Траста» Александра Соколова, это крупнейшая сделка по слияниям и поглощениям на московском рынке девелопмента за последние семь-восемь лет.

Участки под застройку

Самый активный рынок приобретений традиционно земельный. Среди заметных транзакций в Московском регионе, отмеченных в исследовании AK&M: структура Tekta Group купила «СЗ «Дербеневский» (4,5 га на Дербеневской улице) у группы ПИК, ГК «Страна Девелопмент» приобрела у группы ПИК 100% АО «Озерная» (владелец части территории ЦНИИ «Дельфин» на Озерной). На этом участке покупатель планирует возвести жилой комплекс на 170 тыс. кв. м.

«Инград» также расширил свой московский земельный банк: приобрел 100% ООО «Корона» (участок на Живописной улице, рядом со стадионом «Октябрь»). Группа «СМУ-6 Инвестиции» стала владелицей 100% ООО «СЗ «Огородный 2-4» (6,1 га с проектом жилой застройки в Огородном проезде на месте московского завода «Асфальтобетон»).

В числе знаковых сделок года — приобретение тюменской группой «Страна Девелопмент» территории бывшего совхоза «Ручьи» в Санкт-Петербурге, где ранее планировалось построить парк развлечений «Остров Мечты» (DreamWorks) общей площадью 35,8 га за 4,1 млрд руб. По данным AK&M, тюменский застройщик заметно активизировался в Санкт-Петербурге: летом выкупил еще 16,3 га на бывшей территории «Петроспирта» и участок НПП «Краснознаменец» площадью 34,8 га на Капсюльном шоссе.

Новая тенденция на рынке — сделки с земельным банком в пригородах Москвы с прицелом на застройку малоэтажными поселками и таунхаусами. Самые крупные из известных: Группа «Самолет» приобрела в сентябре 48 га в Солнечногорском районе; петербургский девелопер «Лидер Групп» в рамках процедуры банкротства агрофирмы «Пирогово» выкупил на торгах 146,7 га в деревне Комягино в Пушкинском районе.