11 туристических городов, где можно выгодно купить квартиру под сдачу

Пандемия, отмена прямого авиасообщения с европейскими странами, санкции привели к падению туристического потока из России в другие страны. Например, турпоток россиян в Европу минувшим летом упал на 90–95% по сравнению с допандемийным 2019 годом. На этом фоне стал активнее развиваться туризм внутри страны. Еще недавно доступные Кипр, Греция и Испания сменились на Дагестан, Камчатку и Калининград. По данным АТОР, внутренний туризм в России в 2022 году восстановился до докоронавирусного периода, лучшую динамику прироста турпотоков показали Северный Кавказ, Москва и Петербург.

Но не всегда, путешествуя, люди останавливаются в гостиницах: кто-то ищет более бюджетные варианты размещения, а где-то гостиниц просто не хватает. В такой ситуации альтернативой становится аренда жилья.

«РБК-Недвижимость» попросила аналитиков выделить туристические города (без Москвы и Санкт-Петербурга), которые могут быть потенциально привлекательны для инвестиций под краткосрочную сдачу жилья. В качестве примера эксперты рассмотрели покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке, посуточную ставку аренды такой квартиры и рассчитали возможную доходность. Вот что получилось.

Города с высокой доходностью из топ-10

По данным сервиса онлайн-бронирования посуточной аренды ЦИАН, летом 2022 года на десять российских городов пришлось 70% бронирований посуточной аренды со стороны туристов. Это — Санкт-Петербург, Москва, Сочи, Казань, Геленджик, Нижний Новгород, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург и Анапа.

Лучшую доходность среди указанных городов показал Нижний Новгород — 22% годовых при 100%-ной заполняемости квартиры, отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Это связано с тем, что здесь невысокая стоимость жилья относительно других городов-лидеров, но ставки аренды примерно сопоставимы с ними. По данным ЦИАН, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Нижнем Новгороде составляет 4,2 млн руб., а ставка посуточной аренды — 2,6 тыс. руб.

Высокая доходность от посуточной аренды, по расчетам ЦИАН, в Новосибирске и Екатеринбурге — 21% годовых. Это объясняется доступным порогом входа (стоимость однушки около 4 млн руб.) и ставкой аренды на уровне 2,3–2,4 тыс. руб. «Лучшая доходность — в Нижнем Новгороде, Новосибирске и Екатеринбурге (это города из топ-10 по спросу на посуточную аренду летом 2022 года), то есть города для экскурсионного туризма. При заполняемости около 70% доходность составит около 15% годовых, что тоже является лучшим показателем среди десятки самых туристических городов лета 2022 года», — добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Десятка самых туристических городов лета 2022 года

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Небольшие туристические города с самой высокой доходностью

Эксперты рекомендуют обратить внимание на города, которые также пользуются туристическим спросом, но не вошли в топ-10. По данным ЦИАН, среди небольших туристических городов самая высокая доходность при 70%-ной заполняемости — 19% годовых — у города Балтийска в Калининградской области. Город расположен в северной части Балтийской косы. Помимо моря, здесь есть архитектурные достопримечательности, например фортификационные сооружения, руины древнего рыцарского замка. Стоимость однушки составляет 3,2 млн руб., а ставка аренды в сутки — 2,3 тыс. руб., как в крупном туристическом городе.

Высокая доходность (15% годовых при 70%-ной заполняемости) и у другой локации в Калининградской области — поселка Янтарного. Он расположен на побережье Гданьского залива, рядом с озером Синявинское. Однушка здесь стоит в среднем 5,8 млн руб., а ставка посуточной аренды составляет 3,4 тыс. руб. Для сравнения, в Калининграде, который входит в топ-10 самых популярных у туристов городов России, доходность ниже — 13%. «То есть инвесторам нужно рассматривать не только наиболее популярные города, но и пока не столь раскрученные направления», — отметила Кирюхина.

Города у Черного моря

Среди привлекательных туристических городов на побережье Черного моря — Феодосия. По данным ЦИАН, здесь одна из самых высоких доходностей — 13% годовых при заполняемости однокомнатной квартиры на 70% в год. Однушка здесь стоит в среднем 4,3 млн руб., а ставка аренды составляет 2,3 тыс. руб. в сутки. Аналогичная доходность будет в Анапе — 13%. Однокомнатная квартира в этом курортном городе стоит в среднем 4,9 млн руб., сдавать ее можно за 2,6 тыс. руб. в сутки.

Ниже доходность от сдачи квартиры посуточно в Новороссийске — 11%. Однушка здесь стоит дороже — 5 млн руб., а ставка посуточной аренды ниже — 2,2 тыс. руб. Точно такая же доходность (11% годовых) — в Ялте. Сдавать однокомнатную квартиру здесь можно в среднем за 3 тыс. руб. в сутки, а потратить на ее покупку придется 7,2 млн руб.

Одна из самых низких доходностей — в Сочи. Сдавая однушку посуточно при заполняемости в 70%, здесь можно зарабатывать 10% годовых. Это связано с тем, что в Сочи дорогая недвижимость. Однокомнатная квартира на вторичке стоит почти 9 млн руб., а ставка аренды составляет 3,5 тыс. руб. в сутки.

Города Дагестана

Эксперты также советуют обратить внимание на новые направления, например Дагестан (Каспийск, Дербент, Махачкала), который стал туристическим открытием 2022 года. По оценкам ЦИАН, доходность от сдачи однушки в этих городах одна из самых высоких среди небольших туристических локаций и составляет 15–16% годовых при заполняемости квартиры на 70% в год. Высокие показатели связаны с относительно низким порогом входа (около 3,3–3,5 млн руб.) и высокой ставкой аренды (около 2,1 тыс. руб. в сутки).

Обратить внимание на Дагестан рекомендует и глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. По его мнению, это одно из самых перспективных направлений для инвестиций в жилье под сдачу. «Здесь можно как отдыхать на пляжах Каспийского моря, так и ездить в горы, где невероятно красивые виды, а также посещать древние памятники и наслаждаться превосходной местной кухней. Туристический поток в эту республику минувшим летом вырос в два раза, и цены на посуточную аренду тоже. При этом гостиничный сектор пока находится в зачаточном состоянии, арендных квартир остро не хватает в сезон», — пояснил он.

Сейчас в республике можно очень выгодно купить квартиру под краткосрочную аренду, тем более что цены там пока невелики, хотя уже и начали активно расти, считают в «Мире квартир». По данным портала, в Махачкале и Дербенте однокомнатную квартиру на вторичке можно купить по цене от 3 млн руб., в Каспийске недвижимость на 5–10% дешевле. При этом посуточная аренда однушки в этих городах составляет 1,5–2,5 тыс. руб. в сутки. «Таким образом, доходность квартиры может составлять 7–10%, а окупаемость — 10–15 лет, что по российским меркам очень хорошие показатели», — отметил Луценко.