Москва вошла в топ-3 городов, где сильнее всего упал спрос на новостройки

Спрос на первичное жилье во всех российских городах-миллионниках в ноябре 2022 года был ниже, чем в ноябре 2021-го. Спад спроса в зависимости от города составил от –4,6% (Екатеринбург) до –68% (Казань), в большинстве городов отрицательная динамика измеряется двузначными цифрами, следует из предоставленных редакции расчетов аналитиков сервиса «Авито Недвижимость». Цены, предложение и спрос, под которым в компании понимают число обращений за контактами продавца, анализируются по объявлениям на платформе «Авито» в период с ноября 2021 года по ноябрь 2022-го.

«Сокращение спроса на первичную недвижимость зафиксировано по всех городах-миллионниках — как за год, так и в сравнении с началом 2022 года, — говорит руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — Заметнее всего активность покупателей уменьшилась в Казани (–68% за год, –69% к началу года), Ростове-на-Дону (–57,3% и –59,1% соответственно) и Москве (–55,8% и –53,6%).

Изменение спроса на новостройки в российских городах-миллионниках за год

Данные: «Авито Недвижимость»

Снижение покупательской активности происходит на фоне роста предложения и сопровождается запуском различных акций и спецпредложений от застройщиков, отмечают в «Авито». «Объем предложения на первичном рынке жилья городов-миллионников за год и в сравнении с началом 2022 года увеличился за счет выхода новых проектов и объемов жилья, — говорит Алексеев. — Эти изменения особенно заметны в тех городах, где экспозиция квартир в новостройках остается ограниченной: в Волгограде объем предложения год к году вырос на 51,2%, в Новосибирске — на 45,7%, в Челябинске — на 38,5%, в Казани — на 30,9%». Но существенный рост экспозиции затронул и Москву, которая, по данным Росстата, занимает третье место по объемам строительства в России среди регионов, уступая только Подмосковью и Краснодарскому краю.

Так, в третью неделю ноября 2022 года в Москве предлагалось на 59,1% больше квартир в новостройках, чем в тот же период 2021-го. В сравнении с третьей неделей января нынешнего года экспозиция выросла на 67,3%. В Санкт-Петербурге предложение снизилось на 7,6% за год, это единственный город среди миллионников с отрицательной динамикой по данному показателю.

«В октябре-ноябре мы наблюдаем, что относительно сентября увеличилось количество застройщиков, готовых для поддержания спроса предоставлять акции и скидки, выросли и размеры дисконтов», — отмечает Алексеев. В целом на платформе сейчас доля первичных объектов, на которые предлагаются скидки или акции, составляет 54%. Эта статистика не учитывает индивидуальных дисконтов, которые могут достигаться в процессе торга.

В «Авито» также отмечают широкое распространение других инструментов поддержания спроса: это ипотечные программы с субсидированными ставками или с минимальным первоначальным взносом, программы рассрочки с удобным графиком выплат (в том числе беспроцентные), скидки на кладовые помещения или парковочные места (а иногда такие объекты предлагаются в подарок), бонусы в виде меблировки, техники или льгот при использовании инфраструктуры жилого комплекса (например, спортивной). «В некоторых проектах при большом бюджете сделки застройщики предлагают в подарок дополнительные квадратные метры или отделку», — перечисляет Алексеев.

Широкое распространение скидок, акций, подарков и спецпредложений на рынках новостроек городов-миллионников отмечают и в риелторской компании «Этажи». «В начале года на первичном рынке как таковой отсутствовал смысл какого-либо прямого стимулирования потенциальных покупателей, поэтому скидки если и были, то минимальные (–1%) и на низколиквидные объекты, либо при выводе новых проектов на рынок с целью привлечения внимания к запуску, либо как бонус за быстрый выход на сделку», — рассказывает директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Сейчас эта практика широко распространена, как и другие инструменты стимулирования спроса, говорит эксперт. По его оценке, более половины квартир на первичном рынке миллионников во втором полугодии 2022 года продаются с индивидуальными скидками. «Это может быть как реальная скидка, так и завуалированная — например, в виде крупных подарков, таких как паркинг или кладовая», — говорит Зайцев.

Кроме того, добавляет он, застройщики начали активно внедрять субсидированные ставки по ипотеке без повышения стоимости квартиры — за счет собственной маржи. Вне зависимости от формы, в которой предоставляется скидка — прямой ли это дисконт, субсидирование ставки или подарок, — в среднем покупатель может рассчитывать примерно на 10% от стоимости квартиры. В ряде случаев речь идет о 20–25%, добавляет эксперт. С этой оценкой согласны и в «Авито». По открытым данным застройщиков, на момент публикации в Москве можно встретить дисконты и выше этого уровня: –30% (Level Group) и даже –35% (Glorax).

Еще один инструмент, который активно поддерживает продажи, — траншевая ипотека с ежемесячными платежами по 1 руб. в месяц до ввода дома в эксплуатацию, добавляет Зайцев. «Самый большой спрос на новостройки по такой программе мы зафиксировали в Санкт-Петербурге, где квартиры покупали не только питерцы, но и частные инвесторы из других регионов», — говорит эксперт.

Как в «Авито», так и в «Этажах» прогнозируют на конец года некоторое оживление спроса. «Активность покупателей в условиях нестабильности снизилась, однако застройщики надеются на то, что перед Новым годом спрос укрепится, так как некоторые люди спешат до этого времени решить свои жилищные вопросы. Кроме того, вполне вероятно, что в декабре в городах-миллионниках еще больше увеличится количество акций и выгодных предложений от застройщиков, что поможет стимулировать спрос», — говорит Алексеев. Зайцев добавляет, что активизации спроса также способствует возможное завершение ипотечной госпрограммы, срок действия которой сейчас ограничен 31 декабря 2022 года. Недавно в Минфине заявили, что не видят необходимости в продлении этой программы на 2023 год.