Набиуллина предупредила о рисках траншевой ипотеки

Ипотека траншами несет в себе риски как для покупателей жилья, так и для застройщиков. Среди таких рисков — повышение ставок по проектному финансированию, рост цен на новостройки и увеличение разрыва со стоимостью вторичного жилья. Об этом на пресс-конференции в пятницу, 28 октября, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Траншевая ипотека — активно развивающийся вид кредитов на жилье, когда деньги выдаются заемщику частями. Например, кредит может быть разделен на две части — до ввода и после сдачи дома в эксплуатацию. Траншевую ипотеку, по данным «РБК-Недвижимости», предлагают, например, девелоперы GloraX, «Самолет», «А101», «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс». В некоторых случаях платежи на первом этапе могут быть экстремально низкими — вплоть до одного рубля в месяц.

«Это новый продукт, так называемая траншевая ипотека. Сейчас мы внимательно анализируем все его последствия. Пока он не получил широкое распространение. Но какие мы уже видим риски здесь», — сказала Эльвира Набиуллина.

Первый риск, по словам председателя ЦБ, касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования. При траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и символический транш. Эскроу-счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, пояснила Эльвира Набиуллина. «А наполнение счета дает возможность банкам снижать ставки по кредитам для застройщиков. Это может увеличить ставку для проектного финансирования», — отметила она.

Второй риск — это повышение спроса на жилье как объект инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. «В расчете на рост цен на жилье люди, компании могут вкладываться в жилье для последующей перепродажи. В результате может возникнуть инвестиционный навес. Это может способствовать инфлированию цен на жилье и еще больше усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке», — отметила Набиуллина. Это в свою очередь может создать проблему по обслуживанию ипотеки. Например, когда людям нужно будет продать жилье, которое находится в залоге по ипотеке, на вторичном рынке оно будет сильно отличаться по цене в сравнении с первичным жильем.

В качестве третьего риска председатель ЦБ указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она, добавив, что ЦБ продолжит анализировать данный продукт и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования.

Летом российские девелоперы стали активно запускать ипотечные программы со сниженными ставками, в некоторых случаях почти нулевыми. По результатам опроса ЦБ пяти крупнейших банков в июне почти 2/3 всей жилищных кредитов на первичном рынке выдавалось именно по таким программам. Однако регулятор утверждает, что такие программы несут серьезные риски. Среди них — невозможность продать квартиру без потерь, существенная переплата за квартиру.