Замок по цене однушки: как калининградские власти привлекают инвесторов
Инвестиции в бетон — привычная и, кажется, надежная стратегия, но в турбулентные времена даже она не может гарантировать устойчивого дохода. Опытные инвесторы в недвижимость все чаще рассматривают альтернативные сценарии, которые на первый взгляд могут показаться экстравагантными. Например, покупка средневекового замка. Стать обладателем такого объекта можно и в России.
С 2020 года в Калининградской области по инициативе губернатора Антона Алиханова действует программа восстановления и сохранения объектов культурного наследия (ОКН) с последующим вовлечением их в экономический оборот региона. Для России такое предложение уникально, ведь большая часть таких объектов — старинные европейские замки, форты, бастионы, бывшие казармы. Многим сооружениям больше 700 лет, и далеко не все находятся в руинированном состоянии. Понравившееся здание можно арендовать или приобрести в собственность. Инвесторам предоставляется заем на срок до 15 лет под ноль процентов с возможностью списания половины суммы долга займа после ввода в эксплуатацию. Максимальная сумма займа — 1 млрд руб. Получив в распоряжение такой объект, его можно использовать в любых целях — открыть гостиницу, галерею, медицинский центр или переоборудовать под жилье.
«Объем инвестиций в проект — около 2 млрд руб., из них 0,6 млрд руб. — льготное кредитование. Ожидаемая выручка на седьмой год реализации проекта — от 400 млн руб. в год. Доход от посещения на сегодняшний день не покрывает затраты на администрирование этого процесса. И это понятно, ведь кроме входного билета мы пока ничего не продаем. Осенью запустили вместе с экспозицией холодного оружия сувенирную лавку, это даст увеличение выручки», — делится расчетами руководитель компании «Башни Востока» Игорь Билоус, соинвестор замка Тапиау. Один из старейших замков тевтонского ордена Тапиау основан в 1258 году.
Купить небольшой замок или средневековую мельницу можно по цене однокомнатной квартиры в Москве. И это не просто маркетинговый ход со стороны региона. В качестве яркого примера доступности ОКН для инвесторов служит продажа форбурга замка «Прейсиш-Эйлау» 1330 года постройки. В начале октября он был продан на открытых торгах. Начальная цена составила 4,6 млн руб., а в результате лот ушел с молотка за 7,6 млн. «Мы приобрели замок «Прейсиш-Эйлау», чтобы восстановить его, включить в современную жизнь региона и сохранить для будущих поколений. Мы долго приглядывались к этому объекту, у него многострадальная судьба и было тяжело наблюдать за его состоянием. Однако мы видим в нем и коммерческий потенциал с учетом его истории и наследия, ведь и он, и сама местность оставили яркий след не только в Средневековье, но и в эпоху Нового времени. В мире есть достойные примеры приспособления объектов старины, рассчитываем, что замок «Прейсиш-Эйлау» станет одним из них. Это непростой проект, но мы мыслим долгосрочными категориями и готовы развивать объект вдолгую, не гонясь за быстрой отдачей. В нем можно совместить несколько функций — гостиницу, гастрономический ресторан, историческую экспозицию, образовательный центр», — говорит управляющий директор международной инжиниринговой компании GREEN Владислав Мазурок.
В числе уже реализуемых проектов — руины замка «Рагнит», пивоварня «Понарт», здание замковой мельницы в Железнодорожном. Новый собственник «Рагнита» Иван Артюх, приобретая замок, руководствовался его местоположением. Дело в том, что здесь, в Немане, находятся принадлежащие ему сыроварня и ресторан, ставшие точкой притяжения для калининградцев и туристов. После рестраврации «Рагнит» превратится в музейно-выставочный комплекс с кафе и конференц-залом. Первых посетителей Артюх рассчитывает принять в 2025 году. Предполагаемый объем инвестиций в проект — 350–410 млн руб. Причем еще до ввода в эксплуатацию замок уже приносит небольшой доход: выручка от продажи входных билетов за неполный 2022 год составила 3 млн руб. После ввода в эксплуатацию Артюх планирует получать ежегодную прибыль в 30 млн руб. Таким образом, инвестиции в замок окупятся за десять лет.
Многие объекты уже вовлечены в экономический и туристический оборот. Один из примеров — пивоварня «Понарт». Завод «Понарт» (1839) был самой крупной пивоварней в Кенигсберге. После того как Кенигсберг стал Калининградом, здесь производили солод, затем разливали минеральную воду. После 1995 года производство фактически было остановлено. С 2021 года здания бывшей пивоварни реконструируют. В подвальных помещениях пивзавода в 2010 году открыли современное производство — здесь варят пиво по старинным немецким рецептам, используя воду из понартовских артезианских скважин.
В Калининградской области насчитывается 529 объектов культурного наследия местного значения — это больше, чем в любом другом регионе России. Все они включены в программу восстановления и сохранения памятников. Самый крупный и значимый объект — оборонительная казарма «Кронпринц» (крепость Фридриха Великого) 1849 года постройки. До 1933 года здесь размещались элитные части Кенигсбергского гарнизона, затем — Кенигсбергская полиция и войска Кенигсбергского гарнизона, танкоремонтный полк и, наконец, институт «Калининградская высшая школа управления». В нулевые на территории казармы открылись ресторан, ночной клуб, центр современного искусства.
Масштабы и местоположение объекта в центре Калининграда дают возможность воплотить самые разные инвестиционные проекты.
Общая площадь четырехэтажного сооружения, украшенного по углам массивными башнями, — свыше 25 тыс. кв. м. Здесь можно разместить отель, коворкинг, торговую галерею, конференц-зал или выставочное пространство. Предполагаемый объем инвестиций — 2,5 млрд руб. Сейчас «Кронпринц» ждет новых арендаторов. Чтобы войти в проект, инвестору нужно заключить инвестконтракт совместно с Корпорацией развития Калининградской области.
Еще один крупный объект, ожидающий своего инвестора, — комплекс лечебниц «Алленберг» в городе Знаменск, в 50 км от Калининграда. Он объединяет несколько отдельно стоящих строений общей площадью 20 тыс. кв. м. Оптимальным решением было бы создание здесь санатория или комфортабельного дома престарелых. По словам руководителя Представительства Калининградской области при правительстве России Дениса Салия, ежегодно в регион переезжает около 10 тыс. человек, среди которых много пожилых людей. Инвестиции в проект оцениваются в 2,5 млрд руб.
Бастион «Литва» 1860 года постройки — еще один участник программы. На территории 1052 кв. м можно разместить яхт-клуб, отель, ресторан или выставочное пространство. Объем инвестиций в проект оценивается в 100 млн руб.