Без IKEA и H&M: что ждет московские ТЦ после ухода иностранных брендов

Читать в полной версии

Весной некоторые иностранные ретейлеры приостановили бизнес в России на фоне спецоперации на Украине. Сети закрыли магазины еще в марте, но многие торговые помещения пустуют до сих пор. Часть брендов уже объявила об окончательном уходе из России, другие же до сих пор держат паузу.

Вместе с консультантами рынка рассказываем, какую долю занимали иностранные бренды в московских ТЦ и по какому пути они будут развиваться без зарубежных ретейлеров.

Доля западных брендов достигает 20%

Сегодня западные бренды, по разным оценкам, занимают от 11% до 19% площади в московских торговых центрах. В крупных торговых центрах Москвы арендопригодной площадью (GLA) от 60 тыс. кв. м доля иностранцев без учета временного открытия магазинов на распродажу, например H&M Group, составляет 13–19%, рассказывает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева. В сети ТРЦ «Мега» с учетом размещения крупноформатных магазинов IKEA показатель может достигать 40%. В ТЦ с GLA 30–60 тыс. кв. м доля находится на уровне 9–13%. Районные и окружные ТЦ менее GLA 30 тыс. кв. м наименее зависимы от приостановивших деятельность иностранных брендов, их доля составляет менее 5%, добавила эксперт.

По данным Nikoliers, в целом доля иностранных брендов, присутствующих на рынке Москвы, составляет 10–12% от общего объема качественных торговых площадей. Средневзвешенная доля приостановивших работу иностранных брендов в крупных профессиональных объектах составляет 20–21%», — отметила партнер Nikoliers Анна Никандрова.

Согласно оценкам аналитиков Commonwealth Partnership (CMWP), доля приостановивших деятельность магазинов в торговых центрах Москвы на конец первого полугодия 2022 года составила 11,6% от общего объема площадей в 6 млн кв. м. Свободные площади в московских ТЦ по итогам июля достигли 11,2% от общего объема. Для сравнения, в конце 2021 года вакансия находилась на уровне 10%. «Разрыв небольшой, потому что основная часть арендных контрактов иностранных брендов, заявивших о приостановке работы, продолжают действовать», — пояснила партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова.

По данным Knight Frank Russia, с начала февральских событий об уходе объявили порядка 16 иностранных ретейлеров. Однако фактически многие из них еще не освободили площадки в столичных ТЦ. Кроме того, по оценке аналитиков, уже 16 брендов объявили о смене названия и продаже своего бизнеса в России: L'Occitane («Л'Окситан»), OBI (ОБИ), McDonald's («Вкусно — и точка»), бренды Reserved, House, Cropp, Mohito и Sinsay компании LPP Group (теперь они называются RE, CR, «Хс», M, «Син»), CCC (Obuv), Mango, Levi’s (JNS/JEANS’а), Helly Hasen («Хансен»), Deichmann, Reebok, Starbucks и др.

Ключевые бренды, объявившие об уходе с российского рынка

Источник: Knight Frank Research, 2022

Трафик упал на 20% — что будет дальше?

По подсчетам CMWP, снижение трафика после закрытия магазинов популярных иностранных брендов составило 20–22%. Это говорит о том, что клиент не готов ходить по темным коридорам, и подтверждает факт, что закрытые ретейлеры — это и есть основные драйверы принятия решения о шопинге, отметила руководитель департамента торговой недвижимости CMWP. «Многих из них называют якорями. Уже сегодня, если сравнить среднюю выручку ретейла в общей корзине с прошлым годом, можно видеть, что она снижена на 30–35% за счет закрытых магазинов. Это притом что большая часть компаний продолжает частично платить арендные платежи и заработные платы», — добавила Ольга Антонова.

По ее словам, наиболее пострадавшими в этой ситуации окажутся крупные торгово-развлекательные центры с высокой долей международных операторов, новые объекты, введенные в эксплуатацию в 2020–2022 годах, а также объекты с несбалансированной концепцией и исторически высокой долей свободных площадей. «Особенно пострадают новые ТЦ, открытие которых пришлось на период пандемии и следующего за ним нового кризиса. Текущая ситуация не позволяет им раскрыть свой потенциал и привлечь арендаторов — доля свободных площадей в таких объектах может достигнуть 45%», — допустила Ольга Антонова.

Пока убытки топовых торговых центров не столь велики. Это связано с тем, что приостановившие работу арендаторы находятся в лучших локациях и продолжают платить арендную плату. Исключением являются проекты, где доля приостановившихся арендаторов максимальная и превосходит 40%, пояснила партнер Nikoliers.

Пока цифры, связанные с приостановкой и возможным уходом иностранных брендов из московских ТЦ, не окончательные. Многое будет зависеть от политических факторов. «При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах до 17% к концу года», — считает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. Однако эта цифра будет достигнута при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов, пояснила эксперт.

Аналитики из CMWP настроены менее оптимистично. Их базовый прогноз по доле вакантных площадей в ТЦ Москвы на конец года — 20–30%. «Данный диапазон предполагает вариативность: если ключевые иностранные бренды уйдут из ТЦ, то вакансия может достигнуть 30%, если же часть из них найдет возможность продолжить работу, то показатель зафиксируется на уровне 18–20%», — уточнила Ольга Антонова.

Кто заменит H&M и IKEA

Место иностранных брендов, заявивших об окончательном уходе из России (например, H&M, который сейчас проводит прощальную распродажу), в первую очередь займут компании из России. «Мы увидим новые российские имена, а также выход новых брендов, возможно, из Турции, Индии, Китая. Полагаю, что многие девелоперы будут готовы стать ретейлерами (на время или навсегда), открывать на пустующих площадях интересные и генерирующие трафик проекты (культурного, спортивного, развлекательного формата)», — считает Ольга Антонова. Кроме того, возможно масштабирование больших fashion-проектов наподобие «Цветного» или «Стокманна». «В любом случае нас ожидает серьезное перераспределение игроков внутри сегмента», — добавила эксперт.

В первую очередь на смену иностранным ретейлерам придут российские бренды, согласна Анна Никандрова. «После официального объявления IKEA и H&M об уходе из России торговые центры в первую очередь нацелены на долгосрочные контракты с лидерами российского ретейла. Российские бренды сейчас имеют высокий потенциал развития. С мая некоторые ретейлеры фиксировали прирост выручки на фоне того, что покупатели стали искать для себя новые бренды», — сказала эксперт.

По ее словам, сейчас активно идут переговоры с ретейлерами из стран Азии, Африки, Латинской Америки. «Однако системный выход на рынок нового бренда занимает как минимум год. Соответственно, учитывая уже ведущиеся переговоры, новые иностранные бренды мы сможем увидеть не ранее первого-второго квартала 2023 года», — добавила представитель Nikoliers.

Какая трансформация ждет ТЦ

После ухода иностранных брендов торговые центры ждет трансформация. Помимо привычных магазинов одежды и обуви, в торговых центрах будет все больше расти доля общепита, а также различных услуг и сервисов. «Уже сейчас наблюдается рост доли фуд-холлов, фитнес-центров, beauty-сегмента, дарксторов, а также студий сайклинга, танцев и кроссфит-тренировок в торговых центрах», — говорит Анна Никандрова. «Конечно, они не смогут в полной мере заменить якорных трафикообразующих арендаторов, но смогут удачно повысить трафик в проблемных галереях, а также привлечь в объект новую целевую аудиторию», — добавила эксперт.

По словам Евгении Хакбердиевой, из возможных трендов в московских ТЦ в ближайшем будущем можно будет увидеть:

• развитие мультиформатных пространств. Такой формат, в частности, намного дешевле для стартапов, его проще продвигать, а трафик значительно выше, чем в монобутиках;
• разбивка крупных площадей, которые ранее занимали иностранные арендаторы, на более мелкие нарезки;
• появление на рынке новых брендов в перспективе: локальные марки и иностранные бренды, включая перепродажу бизнеса игроков из недружественных стран;
• развитие сервисных и спортивно-развлекательных услуг, сокращение площадей или оптимизация точек сетей кинотеатров.

«Если рынок пойдет по негативному сценарию, потребуется время на адаптацию и замену арендаторов, в некоторых случаях понадобится пересмотр площадей и концепции объектов», — считает представитель Knight Frank Russia. «Несмотря на царящую неопределенность в стране, игроки рынка с начала весны разрабатывают альтернативные сценарии для развития торговой недвижимости и стараются не допустить болезненный исход для рынка и самих потребителей», — добавила эксперт.

По мнению руководителя департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), с уходом иностранных брендов вакантность в ТЦ удвоится, появятся первые зомби-моллы в 2023–2024 году. «Это те, кто не успел подстроиться под потребительскую модель, произвести необходимые изменения и достичь необходимых показателей до 2022 года», — пояснила эксперт.

Кроме того, в девелопменте усилится роль банков и контроль со стороны кредитующих институтов. Но более значительное влияние в средней и долгосрочной перспективе на развитие ТЦ будет оказывать возможность связи с внешним миром для потребления инновационных решений, для понимания трендов и лучших практик. «Если мы застынем без возможности интеграции визионерских решений этих брендов, то последует отставание рынка. Это главный ущерб для индустрии, который пока никто не может оценить», — заключила Ольга Антонова.