Какой эффект уход иностранных компаний окажет на офисный рынок
2022 год перевернул устоявшиеся бизнес-модели, стратегии российских компаний и международного бизнеса, который имел тесные связи с экономикой России. Под влиянием санкций и геополитических рисков многие из иностранных компаний поспешили заявить о приостановке или ликвидации своего бизнеса в стране. Безусловно, структурные изменения в экономике и бизнесе влияют на рынок офисной недвижимости. Учитывая тот факт, что основная бизнес-активность сосредоточена в Москве, рынок недвижимости здесь наиболее чувствителен к происходящим событиям.
Спустя всего лишь два года с начала пандемии офисная недвижимость сталкивается с новыми вызовами, на фоне которых перевод на удаленку сегодня уже не кажется таким устрашающим трендом для сектора. Вопрос о том, будут ли нужны офисы бизнесу, имеет однозначно положительный ответ, гораздо острее стоит вопрос о том, кто останется и в каком объеме сохранится бизнес на кратко- и среднесрочном горизонте, а также какой эффект оказывает на рынок офисной недвижимости уход международных компаний.
Факторы, которые влияют на рынок офисной недвижимости
1. Экстремально низкий объем нового качественного предложения
В последние пять лет, 2016–2020 годы, офисный девелопмент в буквальном смысле остановился, среднегодовой объем был на уровне 290 тыс. кв. м. Предпосылки к увеличению объема строительства наметились еще в 2019 году благодаря увеличению спроса до исторических максимумов, но пандемия и впоследствии обострение геополитической ситуации негативно сказались на желании девелоперов запускать новые проекты.
На 2022–2023 годы к вводу в эксплуатацию заявлено чуть более 1 млн кв. м, из них треть строится под нужды конкретных компаний, еще 10% уже реализовано. 20% из строящегося объема приходится на офисы за МКАД. Таким образом, внутри МКАД для аренды и частично покупки в строящихся объектах доступно лишь 370 тыс. кв. м, из которых половина приходится на сегмент класса А. В добавление к малым объемам спекулятивного строительства сохраняются высокие риски переноса сроков завершения объектов ввиду сложностей с поставками материалов и оборудования. Поэтому сохраняется вероятность дальнейшего сокращения объема нового строительства, заявленного к вводу на 2022–2023 годы.
Хотя строительство проектов, старт которых пришелся на период до начала специальной военной операции, продолжается, их количество ограничено. Можно с уверенностью говорить о продолжающемся тренде острого дефицита качественных новых офисных площадей.
2. Девелоперы жилой недвижимости на офисном рынке
Сокращение интереса девелоперов к офисному рынку и, как следствие, замедление темпов строительства в течение последних десяти лет обусловлены уменьшением доходности и сохраняющимися рисками относительно уровня спроса. Драйвером к строительству коммерческой недвижимости для жилищных застройщиков стали льготы правительства Москвы на изменение вида разрешенного использования земли за счет создания мест приложения труда. Заявленный объем коммерческих площадей со стороны девелоперов жилой недвижимости оценивается в 2,5 млн кв. м, однако перспектива и горизонт их реализации очень туманны.
В сложившейся экономической ситуации высокая стоимость финансирования, невозможность использования западных материалов и оборудования, как и привлечения европейских и американских специалистов, стали дополнительными вызовами для девелоперов, которым понадобится время, чтобы перенастроить большинство процессов.
3. Рост вторичного предложении на офисном рынке
Ключевым вызовом, особенно для сегмента класса А, становятся предложения субаренды и переуступки прав аренды. В каждый кризис субаренды формируют отдельный офисный субрынок, однако масштабы этого субрынка разные в отдельные кризисные периоды ввиду отличных драйверов его формирования. Текущий объем уже существенно выше пикового значения во время кризиса 2009 года, в сегменте класса А он составлял 70 тыс. кв. м против текущего объема 120 тыс. кв. м, который продолжит увеличиваться до конца 2022 года. Основную долю составляют международные компании. На российский бизнес приходится 20%, площади высвобождаются частично в связи с оптимизацией бизнеса, а также ввиду высвобождения площадей, ранее арендованных на будущий рост, который пока встал на паузу. Мы не исключаем вывода дополнительных площадей российскими компаниями, однако их доля не будет сопоставима с предложением иностранных компаний.
Сценарии развития ситуации с международными компаниями в России
403 международные компании, офисы которых расположены в Москве, сделали публичные заявления о своем дальнейшем статусе в России, из них 20% объявили о ликвидации бизнеса. Остальные либо формулируют финальное решение, либо уже передали/продали бизнес российским партнерам, либо ограничились остановкой инвестиций в развитие российского бизнеса в той или иной степени. Исходя из заявлений компаний и нашего опыта, основанного на тесном взаимодействии с международным бизнесом, 80%, объявивших о выходе из России, еще не запускали эти процессы и продолжают работу над дальнейшей стратегией своего присутствия. При этом есть ряд компаний, которые еще не сделали публичного заявления, но с высокой долей вероятности покинут российский рынок.
Компании, которые сделали заявления о приостановке/ликвидации своего бизнеса в России, занимают 1 млн кв. м, из которых 630 тыс. кв. м приходится на офисы класса А.
- 38% этого объема приходится на компании, бизнес которых в России локализован или находится в процессе локализации;
- 22% — заявившие о выходе;
- 39% — площади остальных компаний.
В части площадей компаний, заявивших о выходе, которые арендуют офисы класса А, уже доступно на рынке в качестве субаренды или прямой аренды 32 тыс. кв. м. До конца года мы ожидаем потенциал высвобождения на уровне 62 тыс. кв. м, при этом большинство компаний оставит представительство в Москве площадью 200–300 кв. м. Таким образом, эффект выхода компаний оценивается в объеме 94 тыс. кв. м высвобождающихся помещений класса А.
Компании, которые локализуются, на сегодняшний день вывели на рынок 41 тыс. кв. м офисов класса А. Ввиду продолжения процессов по оптимизации до конца 2022 года, по нашим оценкам, может высвободиться еще около 54 тыс. кв. м. Таким образом, эффект локализации оценивается в 95 тыс. кв. м высвобождающихся помещений класса А.
В сегменте компаний, заявивших о других решениях в бизнесе, для аренды доступно 28 тыс. кв. м, оценка будущей вакансии — 57 тыс. кв. м, что в совокупности составит 85 тыс. кв. м. Помимо прочего, оценка высвобождения площадей строится на основе допущения, которое мы сформировали из личной практики: до 30% площадей будут оптимизированы.
Локализация компаний
В сегменте локализующихся компаний лидерами стали организации сферы консалтинга и бизнес-услуг. Консультанты всегда стремились занимать площади в премиальных бизнес-центрах в лучших деловых районах Москвы. Объем занимаемых площадей составлял порядка 130 тыс. кв. м, из которых 43 тыс. кв. м уже доступны на рынке в качестве субаренды или прямой аренды. По части площадей идут переговоры по выходу либо формируются предложения субаренды/переуступки. В результате мы оцениваем общий объем высвобождения на уровне 60 тыс. кв. м.
Рейтинг по выходу пока возглавляют ИТ-компании. Большинство крупных компаний как минимум приостановили деятельность, но не демонстрируют массовый уход или оптимизацию. Небольшой объем площадей уже доступен в качестве прямой аренды, в субаренду/переуступку предлагается 21 тыс. кв. м, общий объем высвобождения может превысить 50 тыс. кв. м.
Относительно стабильно чувствует себя фармацевтическая отрасль. Большинство компаний приостановили инвестиции в развитие и исследования. В сегменте FMCG и торговли тенденция схожа, основная масса компаний ограничилась заморозкой развития и частичной приостановкой деятельности. Компании сектора FMCG и торговли могут продолжить тренд локализации. На сегодняшний день вклад организаций данных секторов в субрынок субаренды класса А составляет 11%. При этом необходимо отметить, что они, как правило, не отказываются от офисных помещений. Объем высвобождаемых помещений будет расти преимущественно за счет программ оптимизации даже среди компаний, которые локализуются, эффект оптимизации на занимаемые площади мы оцениваем на уровне до 30% высвобождающихся площадей в классе А.
До конца года общий объем офисов класса А, доступных для аренды после высвобождения западными компаниями, составит порядка 250–300 тыс. кв. м. Большинство процессов по оптимизации площадей произойдет до конца 2022 года с дальнейшим снижением этих объемов в первом полугодии 2023-го, во втором полугодии 2023-го, вероятно, увидим лишь единичные случаи.
Спрос на офисы
Во время каждого кризиса рынок офисной недвижимости сталкивается с существенным сжатием спроса за счет того, что компании оперативно запускают проекты по оптимизации затрат. Текущее состояние бизнес-среды усугубилось еще и остановкой деятельности / ликвидацией бизнеса международными компаниями.
Сейчас основной спрос на новые офисные помещения формируют российские компании, доля иностранных стремится к историческим минимумам. Справедливости ради необходимо отметить, что наибольший спрос на офисы класса А международные компании генерировали только в 2004–2008 годах. Для примера, количество запросов на поиск нового офисного помещения со стороны западных компаний после начала специальной военной операции сократилось до 5% в общем объеме площадей по сравнению с 20% за аналогичный период прошлого года. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличения объема сделок с иностранными компаниями из дружественных стран, при этом объемы поглощения площадей со стороны данных компаний не будут сопоставимы с динамикой спроса со стороны европейских и американских компаний.
Дополнительным драйвером спроса станут получившие новый импульс для развития крупные российские корпорации сегмента ТМТ (телеком, медиа, технологии). Увеличение штата этих компаний уже происходит за счет найма целых команд из уходящих корпораций. Также рост этих компаний неизбежен за счет увеличения спроса на их продукты и услуги и запуска новых линеек бизнеса. Очевидно, что процесс развития, как и ухода с рынка, это не моментальное событие, мы будем наблюдать реализацию начавшихся тенденций на среднесрочном горизонте.
Несмотря на рост отдельных российских компаний, преимущественно технологичной отрасли, госсектора и отдельных квазигосударственных организаций, объем новых сделок аренды и купли-продажи под собственное использование за 2022 год будет практически вдвое меньше, чем в 2021 году, на уровне 800–900 тыс. кв. м. Позитивным остается тот факт, что компании возобновляют свою активность после паузы в марте-апреле за счет выработки оперативных стратегий и краткосрочных планов развития.
Доля свободных площадей и ставки аренды
Новое предложение в совокупности с высвобождающимися офисными помещениями может стимулировать прирост свободных помещений на рынке до 14%. При этом по итогам года доля вакантных площадей класса А, доступных напрямую от собственников объектов, ожидается на уровне 10–11%. Доля свободных помещений в сегменте класса В по итогам года может составить 9,5–10,5%. Общая доля свободных площадей составит порядка 10–10,5% к концу 2022 года.
Относительно невысокая доля свободных площадей позволяет говорить об устойчивом уровне ставок аренды. Средняя ставка аренды в сегменте класса А составляет 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, в сегменте класса В — 19 тыс. руб. При этом единичные компании готовы сдавать свои офисы в субаренду по более низким ставкам. Однако это не относится к массовым случаям демпинга на рынке.
Одномоментно рынок не увидит существенного всплеска объема свободных площадей за счет того, что процессы растянуты во времени. Более того, уже сейчас российские компании мониторят рынок высвобождающихся площадей. Некоторые помещения даже не успевают выходить на рынок и поглощаются текущими арендаторами. Мы увидим высокую конкуренцию за освобождающиеся офисы иностранных компаний с высококачественной отделкой в БЦ класса А в развитых деловых районах Москвы. Таким образом, текущие тенденции не предрекают обвала рынка.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»