Жилье на маткапитал: выделение долей детей предложили отдать нотариусам
Общественная палата выступила с рекомендациями в адрес парламентариев о совершенствовании законодательства о материнском капитале. В частности, в документе идет речь о необходимости оформлять соглашения об определении долей в праве собственности на помещение, приобретенное на маткапитал, через нотариуса.
Предложенная мера актуальна и обусловлена целым рядом причин и проблем, которые за 15 лет существования программы господдержки семей с детьми становятся все острее и масштабнее. Сертификаты на маткапитал уже получили и продолжают получать миллионы российских семей, и большая часть из них (по официальным данным — более 80%) использует его для улучшения жилищных условий. Но, как показывает практика, не все получатели сертификатов соблюдают установленные законом требования.
Основные трудности вызывает именно процедура выделения долей родителям и всем детям в недвижимости, на покупку которой пошли средства господдержки. Кто-то намеренно игнорирует эту норму, кто-то все же выделяет доли, но некорректно. Есть немало случаев, когда родители попросту забывают об этом требовании — как правило, это происходит, если речь идет об ипотечной недвижимости. Тут, опять же, полезно взглянуть на статистику: более 60% семей, получивших маткапитал, привлекают к сделке и кредитные средства. Гасить ипотеку можно десятилетиями, поэтому несложно представить, что спустя столько лет ни один из супругов не вспомнит про такую «бюрократическую мелочь», как какие-то доли.
А вот игнорирование такой «мелочи», к сожалению, приводит к очень большим проблемам. Причем проблемы могут выходить далеко за рамки нарушившей закон семьи. Помимо прямого ущемления интересов членов семьи владельца маткапитала, на которых не были выделены доли, под угрозой оказываются и права последующих владельцев этой недвижимости. Здесь важно знать, что в ЕГРН до сих пор не ставится отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, поэтому с помощью выписки в Росреестре проверить это невозможно. То есть добросовестный приобретатель зачастую вообще не подозревает о факте использования маткапитала и его последствиях. И отстоять свои права на недвижимость, которую он купил у семьи с детьми, впоследствии ему будет крайне сложно.
Не менее опасен и некорректный расчет долей. По постановлению Верховного Суда, доли определяются, исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Понятно, что не все граждане обладают глубокими юридическими знаниями и могут рассчитать доли верно. Кто-то не учитывает всех детей, кто-то вместо долевого указывает совместный режим собственности или вычленяет для детей доли в меньшем размере, чем положено, кто-то не соблюдает срок в шесть месяцев после выплаты кредита, ввода дома в эксплуатацию и т. п. Ошибаются и разного рода посредники, имеющие недостаточную и/или неподтвержденную квалификацию, которые «помогают» в оформлении соглашений об определении долей в простой письменной форме.
Все больше назревает и проблема мошенничества в этой сфере. По данным Агентства стратегических инициатив, количество выявленных фиктивных сделок купли-продажи для обналичивания маткапитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам, в 2018 году составило 65, в 2019 году — 280, а в 2020 году уже 365.
Также эксперты отмечают проблемы в сфере государственной регистрации прав на жилые помещения, приобретенные с использованием средств маткапитала. Как правило, цена жилья превосходит размер маткапитала, и супруги направляют дополнительно и свои средства. Чтобы изменить законный режим собственности на недвижимость, они должны заключить брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества: обе сделки должны удостоверяться нотариусом. В противном случае госрегистрация прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием средств маткапитала, осуществляется на основании ничтожной сделки.
Привлечение нотариуса к оформлению соглашений об определении долей позволит свести к минимуму весь спектр рисков и проблем, с которыми сталкиваются стороны сделок, где фигурирует недвижимость со следами маткапитала. Обязательная нотариальная форма для такого рода соглашений станет гарантом их законности и правомочности, отсутствия ошибок и нарушений прав кого-либо из заинтересованных сторон.
Более того, по мнению экспертов Общественной палаты, нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в жилом помещении, приобретенном с использованием маткапитала, обеспечит своевременную регистрацию прав на жилое помещение в ЕГРН и соблюдение принципа достоверности этого реестра. Сейчас электронная подача сведений нотариусом в Росреестр происходит непосредственно в день удостоверения сделки и является ее неотъемлемым этапом.
При этом нельзя не отметить и значимую роль нотариуса в сделках, где стороной-продавцом выступает семья с детьми. Именно за нотариусом законом закреплена обязанность по проверке законности сделки и всех юридически значимых нюансов. В частности, найти следы использованного когда-то продавцом средств материнского капитала нотариус может посредством оперативного прямого запроса в Пенсионный фонд. Таким образом, стороны смогут быть уверены в соблюдении их имущественных прав, включая права детей, и получат гарантию защиты сделки от оспаривания.
Однако, безусловно, это не отменяет необходимости внесения в ЕГРН некой отметки в отношении объектов недвижимости, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Эту меру отдельно отмечает Общественная палата в своем документе.
Общественная палата также выступает с инициативой уточнить в законе момент возникновения права общей долевой собственности на жилое помещение у владельца сертификата и членов его семьи. Детализация этой нормы важна для точного определения момента возникновения оборотоспособности долей, возможности их отчуждения в рамках какой-либо сделки или в порядке наследования. Внимания заслуживает и рекомендация о наделении любого совершеннолетнего члена семьи правом отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение.