Продавцы элитного жилья в Москве начали фиксировать цены в валюте
Некоторые продавцы на рынке премиальной и элитной жилой недвижимости Москвы стали фиксировать цены в валюте на фоне резкого падения курса рубля, утверждают столичные риелторы. Центральный банк России установил официальный курс доллара США на 25 февраля в размере ₽86,92, евро — ₽97,76. В Сбербанке в моменте за $1 просили 101,8 руб., а за €1 — больше 115 руб.
Сделки по курсу на рынке жилья в России
Сделки в иностранной валюте в России запрещены, тем не менее продавцы пытаются спасти свои вложения от обесценивания и зафиксировать их стоимость в твердой валюте — сделки купли-продажи будут совершаться в рублях, но по курсу доллара или евро на момент заключения договора.
До 2008 года на рынке столичного жилья было принято номинировать цены в иностранной валюте. После кризиса и обвала экономики и курсов валют ценники постепенно перешли в рубли. Но на рынке элитного жилья ценники в валюте оставались еще долго, окончательно сегмент высокобюджетных квартир и дорогих загородных домов перешел в рублевую зону только после кризиса 2014 года.
По словам директора департамента инвестиционных сделок агентства премиальной недвижимости Point Estate Евгении Мельниковой, пока это точечные предложения, большинство лотов по-прежнему экспонируются в рублях. «Некоторые застройщики якобы рассматривают приостановку продаж на первичном рынке коммерческой недвижимости, однако пока эта информация не подтверждена. Что будет дальше, никто не знает», — отмечает эксперт.
«На рынке столичной элитной недвижимости паника, часть инвесторов скидывают недвижимость во всех сегментах. Идет разноплановая активность на вторичном рынке премиум и люкса, часть сделок уже приостановилась из-за повышения цены, часть готова быстро продавать, торговаться. Часть московских застройщиков также заявили о намерении поднять цену, привязав ее к доллару», — так описывает ситуацию на рынке столичного дорогого жилья генеральный директор, управляющий партнер Nika Estate Виктор Садыгов. Однако эксперт не уточняет, кто именно из застройщиков планирует фиксировать цены в валюте. «У нас сегодня большая активность на приобретение зарубежной недвижимости», — добавляет риелтор.
На рынке загородной элитной недвижимости похожая ситуация. Небольшое количество собственников дорогих загородных домов и коттеджей отреагировали на падение курса рубля, конвертировав цены в валюту, подтвердил «РБК-Недвижимости» директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. «Это те продавцы, которые и раньше не спешили с продажей», — уточнил эксперт.
«Пока сделки не срываются, рынок не успел среагировать на ситуацию — лихорадит рынок акций, у нас процессы инертные. Ситуация в разных сегментах будет развиваться с разной динамикой. Первым отреагирует рынок новостроек — но там все будет зависеть от ипотечной ставки, наверняка банки повысят проценты. Затем волна докатится до рынка вторичной городской недвижимости, а самым инертным традиционно останется рынок загородного жилья — ждем перемен тут в течение месяца-двух. Безусловно, будут продавцы, которые захотят остаться при надежных квадратных метрах, но будут и те, кому необходимо выйти в кеш. А поскольку перспектива инфляции (а то и гиперинфляции) высока, это подстегнет покупателей», — говорит Сергей Колосницын о рынке дорогого жилья.
Что будет дальше на рынке элитного жилья
Рынок недвижимости достаточно инертен, на нем не происходит резких скачков и резких изменений. Оценки стоимости элитного жилье и будущего спроса на него после событий четверга сделать сложно, адекватный прогноз можно будет дать только через пару месяцев, считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
По его мнению, в целом сейчас практически не остается активов в России, которые могут гарантировать сохранность и хоть какую-то защиту средств, кроме рынка недвижимости. «Однозначно сейчас активно выводятся деньги из фондового рынка, очень неспокойно и с банковскими вкладами, с валютными и рублевыми. Ожидание гиперинфляции может быть такого уровня, какого не было с 1990-х годов. Очевидно, что клиенты — обладатели капиталов будут активно пытаться пристроить их в недвижимость», — отмечает эксперт.
Цены в рублях, безусловно, вырастут, прогнозирует Дмитрий Халин. «Оценив, сколько денег может быть на руках у инвесторов, и приняв во внимание тот факт, что предложение на рынке элитной недвижимости Москвы ограничено, можно предвидеть сильный скачок рублевых цен, — рассуждает эксперт. — Но не единомоментно, а на горизонте нескольких месяцев. Если мы увидим нагнетание политической обстановки и будут вводиться западные санкции, а в ответ контрсанкции, то у рынка элитной недвижимости есть шанс увидеть рост рублевых цен на 15–20% уже к лету этого года».
В этом случае для застройщиков элитного жилья в столице не имеет большого смысла фиксировать цены по курсу доллара, поскольку спрос при текущем уровне цен уже не столь активен, считает Дмитрий Халин. По его словам, сейчас у многих застройщиков могут активизироваться продажи, это даст им возможность не применять скидки и даже по ликвидным объектам повышать цены. «Думаю, банки, которые сейчас финансируют строительство большинства проектов, будут настаивать на том, чтобы весь риск неопределенности включать в рублевую цену и постепенно их повышать. Ждем увеличения количества сделок с элитной недвижимостью, роста цены квадратного метра в рублях, а в долларах — все зависит от курса, но, скорее всего, будут потери», — заключил эксперт.
Николай Винидиктов, президент Association of Real Estate Agencies (AREA — Ассоциация ведущих агентств элитной недвижимости Москвы, в которую входят более 45 компаний):
— Если судить по аналогии с кризисами, которые уже были на российском рынке, понятно, что курс рубля пойдет резко вниз, что уже происходит. Следовательно, у людей возникнет понятное желание часть рублевых средств направить в недвижимость. Это значит, вырастет спрос, хотя и не до пиковых значений, поскольку ситуация назревала давно и многие страхи отыграны на фоне общего подъема рынка за последние полтора года. Вероятно, цены в рублях сейчас резко вырастут и на недвижимость, но точечно. Кто-то переведет цены в доллары, часть (около 5%) покупателей уйдет с рынка. Переходить для покупки в рубли, то есть в зону неопределенности, сейчас не лучшее время. Окончательно уйдут с рынка иностранцы, но их и так было уже немного. Резких движений по ценам на новостройки со стороны застройщиков мы тоже не ожидаем. Понятно, что чем дороже проекты, тем в большей степени они завязаны на импортные материалы, а значит, себестоимость рублевая вырастет. Весь рынок несколько лет назад перешел на рубли, и если не будет резких повышений — до 120 руб. за доллар, то цены останутся в рублях с небольшой корректировкой. Пока никто не выходил из сделок, но мы понимаем, что те сделки, которые планировались в валюте, с большой вероятностью распадутся или же условия будут пересматриваться, что затянет процесс. Из-за нестабильности курса 20% сделок могут не состояться.