Новые тренды: почему экология и спорт стали ориентирами девелопмента
В процессе подготовки рейтинга девелоперов офисной недвижимости был проведен тотальный мониторинг объектов столицы. Специалисты отметили, что государственный вектор на обеспечение доступности и открытости спортивной инфраструктуры подхвачен застройщиками и представители социально ответственного бизнеса активно ищут новые формы и концепты организации как коммерческого пространства, так и площадей для жизни, отдыха, спорта — в едином пространстве.
Недвижимость + движение
С 1 января 2022 года в России начала действовать новая государственная программа «Развитие физической культуры и спорта», приоритет которой — массовое привлечение детей и молодежи к занятиям спортом. Планка обозначена высокая: в срок до 2030 года количество постоянно занимающихся спортом граждан должно достигнуть 70%. Очевидно, что для решения такой масштабной задачи необходимо вовлечение бизнеса — причем на этапе формирования условий. Девелоперы уже давно осознали, что строить квадратные метры для успешных продаж недостаточно. Сегодня некоторые из них уже взяли тренд на создание комфортной среды в рамках своих проектов и развитие социальной инфраструктуры. Фактически они будут вовлечены и в создание урбанистической модели, где особая роль должна отводиться открытой спортивной инфраструктуре.
«Развитие спортивной инфраструктуры (появление новых объектов или модернизация существующих) — это один из факторов, который в большинстве случаев повышает привлекательность района», — считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Примеры интеграции проектов со спортивным уклоном уже есть.
«Для застройщиков такой объект может стать базовым с точки зрения концепции, — продолжает Ирина Доброхотова. — Так, застройщик ЖК «Город на реке Тушино-2018», расположенного рядом со стадионом «Спартак» («Открытие Банк Арена»), позиционирует проект как спортивный: инфраструктура включает школы и детские сады со спортивным уклоном, специализированные спортивные школы, площадки с тренажерами, беговые дорожки. Позиционируясь как спортивный ЖК, проект получает дополнительную аудиторию и возможность привлечь внимание большего количества покупателей».
В едином векторе
При развитии проекта девелопер должен учитывать все нюансы — его генеральная задача полностью подстроиться под градостроительную политику столицы с учетом трендов, а также запросов аудитории, поэтому даже деловая среда города претерпевает изменения. Преследуя только коммерческие интересы, застройщик может нарушить микроклимат целого района.
«Любые площадки для массовых мероприятий, масштабные спортивные объекты регулярно привлекают большой трафик посторонних (не проживающих в конкретном ЖК) людей, которые являются источником дополнительного шумового фона, увеличивают трафик на дорогах и нагрузку на коммунальные службы (так как оставляют зачастую после себя много мусора). Поэтому наличие подобного объекта иногда непосредственно рядом с домом можно расценить и как минус», — говорит о рисках Ирина Доброхотова.
Но к позитивным примерам в этом смысле можно отнести и проект, реализованный городом, — реконструкцию «Лужников». После ее завершения целый район получил место для проведения спортивного досуга и отдыха, стал центром притяжения и улучшил качество проживания в локации.
«Если рассматривать спортивный кластер «Лужники», то он отделен от существующей жилой застройки и автомобильной дорогой, и линией МЦК, и комплексом офисных зданий, поэтому его близость вряд ли как-то сможет негативно сказаться на приватности и комфорте жителей этого района», — комментирует Ирина Доброхотова.
Масштаб успеха
Некоторые застройщики уже шагнули дальше и развивают целые экосистемы, в рамках которых возводятся и спортивная инфраструктура, и коммерческая недвижимость, и жилье. Реализуя такой масштабный проект, девелоперы задумываются, как обеспечить экологию при таком разнообразном сочетании.
«Сегодняшний покупатель при выборе жилья тщательно изучает не только концепцию проекта, но и определяет для себя, смогут ли эта недвижимость и контур прилегающей к ней территории стать его персональной вселенной. В коммерческом сегменте тоже существует свой набор критериев. Особую значимость имеют кастомизация, локационные характеристики и соблюдение экологической повестки», — говорит председатель совета директоров COLDY Дмитрий Крючков.
Примером совершенно нового инновационного продукта может служить проект TALLER от COLDY, когда девелопер проектирует деловое пространство с учетом ESG-повестки, бесконтактной среды для соблюдения индивидуальной дистанции каждого резидента.
«Основа концепции проекта, — добавляет Дмитрий Крючков, — в синергии прогрессивных технологий и зеленых девелоперских стандартов. Бизнес-пространство TALLER станет максимально интерактивным, безопасным и сверхгостеприимным как для резидентов, так и для посетителей. Система Face ID позволит на всей территории комплекса выстраивать бесшовную логистику».
Проектное решение TALLER соответствует сразу двум международным зеленым стандартам — LEED и BREEAM. Особое внимание уделено системам регенерации энергии. На кровле предусмотрены масштабные солнечные батареи, а напольное покрытие представляет собой генераторы, которые превращают каждый шаг в электричество. Вся полученная TALLER’ом энергия поступает на снабжение мест общего пользования.
Выявить спрос или создать?
Есть примеры, когда девелопер, разрабатывая концепцию проекта, ориентируется на события, казалось бы, не связанные напрямую со строительством жилья. Так можно выявить неожиданный запрос населения и предложить рынку необычное решение. Например, концепция N’ICE LOFT от COLDY ориентировалась на стратегические направления политики государства по доступности спортивных объектов.
В период зимних Олимпийских игр интерес к спорту возрастает. Хоккей — тот вид соревнований и командной игры, которую даже крупные фитнес-центры пытаются включить в тренировочную программу. Но из-за дефицита ледовых арен и коробок это становится затруднительным.
«Ледовые арены N’ICE LOFT — не просто крытые катки, а полноценные площадки, на которых можно проводить как профессиональные тренировки по хоккею с шайбой, так и соревнования команд уровня Континентальной хоккейной лиги. Обе ледовые арены расположены в физкультурно-оздоровительном центре в составе кластера. Всего за сутки арены могут быть переоснащены с хоккея на занятия по фигурному катанию, что приобретает особую ценность в рамках заданного госвектора по развитию спорта. Трансформация ледового поля позволит освоить свои первые коньки новичкам, а также спланировать тренировочный график уже опытным фигуристам», — комментирует Дмитрий Крючков.
Уникальность ледовых арен быстро привлекла внимание признанных чемпионов, которые уже готовы разместить свои профессиональные спортивные школы на территории N’ICE LOFT, чтобы приступить к обучению начинающих спортсменов.
Второй элемент кластера — один из самых крупных общественных спортивных парков. Его территория предусматривает открытый доступ для всех желающих заниматься групповыми занятиями под руководством квалифицированных тренеров. Практически в круглогодичном режиме здесь будут проводиться занятия по бегу, мини-футболу, скейтбордингу и ряду других видов активностей. Занятия будут доступны так же, как и базовая экипировка, которую получит каждый посетитель общественной тренировки.
Концепцию МФК обогащают перспективные планы по преображению локации Нижегородского района. Мэрия одобрила возведение на территории района ландшафтного парка с водоемом, живописными прогулочными маршрутами, инфраструктурой для велоспорта, а также детскими и спортплощадками. Транспортное решение Нижегородского района также интенсивно модернизируется. Уже сейчас реализована развитая сеть маршрутов наземного транспорта. Запуск МЦК с двумя станциями на территории Нижегородки — «Новохохловской» и «Нижегородской» — сделал локацию своего рода транспортным узлом.
Так, пример COLDY служит подтверждением того факта, что флагманский проект должен еще на стадии упаковки концепта отвечать запросам аудитории не только на квадратные метры, но и на среду и спортивное обеспечение.
Входной билет в будущее
Отдельно стоит упомянуть об аудитории проектов, в рамках которых будет воспитываться новое поколение, ориентированное на здоровый образ жизни, спорт, те ценности, которые формируют целостную устремленную личность. Инфраструктура, возведенная с этой целью, безусловно, удорожает проект, однако именно она служит основным конкурентным преимуществом комплекса. Облегчить девелоперу реализацию проекта позволяют новые банковские механизмы — например, мезонинное финансирование. Мезонин — это вид займа, обеспечивающий финансирование проекта на самом раннем этапе строительства (который является самым сложным).
Не так давно директор департамента инвестиционного бизнеса Сбербанка Оскар Рацин рассказывал РБК о своих программах, разработанных для застройщиков.
Безусловно, для того чтобы получить такую помощь от банка, проект должен соответствовать высоким требованиям, а застройщик — доказать банку его ликвидность. Так произошло с ESG-ориентированным бизнес-пространством TALLER. Благодаря комплексному решению по рекуперации энергии и соблюдению зеленых стандартов проект получил мезонин, а потом и проектное финансирование в «Сбере» на особых условиях. Таким образом, банк выступил в качестве своего рода инвестиционного партнера, помогая в реализации проектов с высоким потенциалом устойчивого развития.