Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен
Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения РВЭ. Доля свободных квартир в сданных новостройках занимает до 20%. Часто застройщики придерживают значительный объем предложения, чтобы реализовать его после окончания строительства по более высокой цене. Но как быть покупателям в такой ситуации? Означает ли это, что приобретение квартир от застройщика в готовой новостройке — это финансово невыгодное решение, особенно после роста цен на жилье в 2021 году?
Если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако у покупки жилья в новостройках с РВЭ есть множество других потребительских плюсов, о которых не стоит забывать.
Финансовая сторона
«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.
Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.
Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.
К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.
Выбираем умом и сердцем
Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.
«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Оцениваем готовое жилье
Новостройки vs вторичка
Отдельного внимания заслуживает сравнение покупки жилья в ЖК после РВЭ со вторичными квартирами. «С одной стороны, это абсолютно новое жилье, построенное по всем современным нормам и правилам. Даже в комфорт-классе сегодня мы можем встретить такие опции, как подземный паркинг, огороженная закрытая территория, малоэтажное строительство, колясочные комнаты и многое другое, не говоря уже о бизнес-классе и премиальном жилье. Все это существенно отличает объекты нового строительства от вторичных объектов, при этом сроки заселения могут быть примерно схожи. С другой стороны, это уже готовый объект, можно подняться на любой этаж, посмотреть виды, оценить планировку, понять, насколько точно застройщик реализовал заявленную концепцию», — объясняет директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.
У новых построенных домов также есть свои преимущества и в финансовом плане перед вторичкой. «Несмотря на то что объект уже построен, он все еще является новостройкой, а значит, покупатель имеет хорошие предложения по ипотеке с льготными ставками, которые никогда не получить на вторичное жилье. Кроме того, девелоперы на финишных стадиях продаж нередко готовы на хорошие скидки», — рассказывает Игорь Егоров из Knight Frank.
Не стоит также забывать про юридическую составляющую: покупка квартиры в готовой новостройке намного безопаснее по сравнению с подобной сделкой на вторичном рынке, где у квартиры могут быть «скрытые» собственники или шлейф судебных разбирательств.
Что купить
Рассмотрим несколько девелоперских проектов в Москве, которые были построены несколько лет назад, но где все еще есть предложение от застройщика.
В пример можно привести расположенный у метро «Динамо» на Ленинградском проспекте квартал «Искра-Парк» от ГК «Галс-Девелопмент». Это комплекс апартаментов премиум-класса площадью от 44 до 125 кв. м и стоимостью от 18,7 млн до 42 млн руб. В настоящее время в продаже осталось около 60 лотов. В подземной части комплекса расположен паркинг с зарядками для электрокаров. На первых этажах — ретейл-зона. Жилые секции объединяет благоустроенный закрытый двор. В пяти минутах ходьбы от комплекса находятся Петровский парк и стадион «Динамо» со своим ТЦ, рядом — торговый центр «Авиапарк», ледовый дворец ЦСКА, дворец «Мегаспорт» и др.
На Кутузовском проспекте также имеются предложения на готовые апартаменты от застройщика в квартале «Матч Поинт». В продаже есть как 30-метровые студии, так и 140-метровые лоты на высоких этажах с видом на «Москва-Сити» и Поклонную гору. В просторном внутреннем дворе есть детская площадка, беговые дорожки и зона work out. Проектом предусмотрен трехуровневый подземный паркинг. Рядом с кварталом построена волейбольная арена с детскими спортивными секциями. Цены на апартаменты в «Матч Поинт» варьируются от 14,4 млн до 69 млн руб.
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент»:
— В новой реальности, связанной с ограничениями, мы стали еще больше задумываться о собственном комфорте. При фактическом нивелировании разницы в цене между построенными и строящимися объектами покупатели не готовы ждать несколько лет и хотят улучшить свои жилищные условия «здесь и сейчас», выбирая при этом более качественные объекты.
Потребительские характеристики и инвестиционная привлекательность жилья классов бизнес и премиум всегда будут выше, чем у проектов в низком ценовом сегменте: дома повышенного комфорта строятся в более привлекательных с точки зрения логистики и экологии локациях, выигрывают в качестве строительства и ряде других параметров.
Компания «Галс-Девелопмент» управляет ассортиментом на всех этапах продаж. На сегодняшний день структура предложения в наших проектах такова, что у нас имеются лоты под любой запрос покупателя.