Кто покупал землю под застройку в Москве в 2021 году. Обзор сделок
В 2021 году девелоперские компании приобрели под жилую застройку свыше 400 га земли в Москве и еще около 1,4 тыс. га в Московской области. Всего в Московском регионе сделок с землей под жилую застройку было совершено на сумму порядка 180 млрд руб. Такая оценка содержится в исследовании, проведенном S.A.Ricci M&A. Как и в прошлом году, девелоперы продолжают проявлять наибольший интерес к участкам под жилую застройку, постоянно расширяя свои портфели.
При сохранении сопоставимого числа сделок с землей в Москве общий их объем сократился примерно на 23% по отношению к 2020 году (было 532,3 га). Наибольший прирост портфеля по Старой Москве показали традиционные лидеры этого направления — MR Group и ПИК, их доля от общего числа приобретенных площадок в этом году составляет 70%. В области же самую активную экспансию ведет «Самолет» — группа приобрела три участка, общая площадь которых превышает 1,2 тыс. га.
Крупнейшие сделки с землей 2021 года
В денежном выражении крупнейшей стала сделка Vesper — 26,5 га на территории промзоны на Бережковской набережной, по оценкам S.A.Ricci M&A, обошлись компании более чем в 20 млрд руб. (точная сумма не раскрывается). На участке построят многофункциональный комплекс общей площадью 667,4 кв. м, при этом половина (333,7 тыс. кв. м) будет отдана под жилье, а остальное займут офисы и объекты социальной инфраструктуры.
В Москве по-прежнему остаются популярными северо-западные направления. Активно осваивается Хорошевский район: в рамках ТПУ «Зорге» свой жилой комплекс на улице Куусинена построит Capital Group, территорию автокомбината имени Геннадия Краузе будет застраивать MR Group (девелопер также займется редевелопментом усадьбы Одоевских-Черкасских в Большом Черкасском переулке). Продолжается освоение промзон в районе Алтуфьево: на Алтуфьевском шоссе крупные участки купили AFI и ПИК. Стоит также отметить, что девелоперы стремятся находить площадки ближе к центру города: абсолютное большинство проектов находятся в непосредственной близости к ТТК.
Крупнейшие сделки с земельными участками в 2021 году
Данные и оценка S.A.Ricci M&A
Коллаборации девелоперов
«Говоря о ключевых трендах уходящего года, в первую очередь хочется упомянуть стратегическое партнерство девелоперов с целью освоения новых географических направлений, а также перехода к застройке новых для компаний сегментов. Ярким примером такого сотрудничества стало партнерство группы «Самолет» и «Киевской площади» — последняя стала владельцем почти 10% акций застройщика. Стоимость сделки, исходя из рыночной капитализации «Самолета», который в конце 2020 года вышел на IPO, может составлять 25,6 млрд руб.», — уточнил партнер S.A. Ricci M&A Петр Виноградов.
Партнерство ГК «Инград» и ГК «ПИК»
Сотрудничество «Инград» и ПИК может стать одним из крупнейших на рынке недвижимости Москвы: обсуждается возможность участия ПИК в качестве fee-developer’a на большую часть проектов «Инград», это более 1,5 млн кв. м недвижимости. Речь идет о проектах комфорт- и стандарт-класса. К примеру, в этом году «Инград» купил у X5Retail участок площадью 15 га в Саларьево, на котором можно построить 350 тыс. кв. м жилья.
«Компания придерживается жестких критериев оценки, выбора и покупки участка. Земельный актив всегда проходит несколько этапов проверки. Земельный банк ПИК сформирован на длительную перспективу. Однако мы непрерывно работаем над оптимизацией и улучшением структуры нашего земельного портфеля», — прокомментировали в пресс-службе ГК «ПИК».
«На сегодняшний день по перспективным участкам, приобретенным в 2021 году, продолжается активная разработка проектов. Далее потребуется согласование, где мы очень плотно и успешно взаимодействуем с властями и Стройкомплексом, а также получение всей необходимой разрешительной документации. С учетом всех этих факторов мы выйдем на этап строительства в 2023 году», — уточнили в пресс-службе ГК «Инград».
Государственные торги
Вымывание площадок заставило девелоперов активнее участвовать в торгах, что привело к росту конкуренции, говорится в исследовании S.A.Ricci M&A. Так, на аукционе по застройке КРТ в Алтуфьево (втором аукционе города Москвы в рамках программы «Индустриальные кварталы») приняли участие 13 игроков. Победителем стала группа компаний AFI, заплатившая за право на застройку 30 га земли 3,22 млрд руб., что в 86 раз превышает стартовую цену. В программу редевелопмента промзоны входит строительство 720 тыс. кв. м недвижимости, из которых 470 тыс. кв. м составят объекты производственного и общественно-делового значения. Под жилье будут отведены оставшиеся 250 тыс. кв. м, из которых 25 тыс. кв. м. застройщик отдаст под реновацию, говорится на официальном сайте московской мэрии.
Также в этом году «Ростех» продал завод «Орион» на шоссе Энтузиастов. Торги стали успешными с третьей попытки, а закрыла сделку компания «РГ-Девелопмент». Цена на первых торгах в мае была 2,5 млрд руб., затем в сентябре цена снизилась до 1,86 млрд, однако итоговым предложением «РГ-Девелопмента» стали 1,6 млрд руб.
Сделка, которая не состоялась
«Примером торгов, которые привлекли внимание многих застройщиков, но так и не состоялись в 2021 году, стал аукцион по продаже компании «Интеко» и ее земельного банка. В земельном портфеле компании сейчас находится много интересных проектов премиального и бизнес-класса. Среди них участок на Макеева, 11/9, где планируют построить жилой комплекс премиум-класса общей площадью 110 тыс. кв. м, элитный жилой комплекс на Ильинке, а также территория промзоны Коровино, право на застройку которой компания выиграла на торгах — здесь на 35 га земли планируется построить свыше 600 тыс. кв. м недвижимости общественного и производственного назначения. Абсолютное большинство площадок девелопера уже получили все необходимые документы на строительство, что привлекает внимание не только московских, но и региональных игроков», — рассказал Петр Виноградов.
Интерес к ИЖС
В 2021 году объем приобретенных в Московской области земельных участков превысил 1,4 тыс. га. Подавляющее большинство из них (около 90%) отошли ГК «Самолет», которая на этих площадях планирует развивать новое для себя направление — индивидуальное жилое строительство. Девелопер анонсировал проект застройки почти 1 тыс. га в Дмитрове — это будет первый проект компании по строительству индивидуальных жилых домов. Строительство планируется завершить до 2036 года, и результатом его станет несколько поселков общей площадью 800 тыс. кв. м. Другой проект будет построен рядом с деревней Елизарово в Новой Москве. Его общая площадь составит 200 тыс. кв. м, половина из которых будет отведена под ИЖС, половина — под малоэтажный жилой комплекс.
Развивать земли под ИЖС намерены и другие крупные московские девелоперы. «Так, ГК «Инград» планирует в 2022 году начать реализацию нового проекта вблизи деревни Хлябово (25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Здесь уже завершен этап проектирования, и мы приступили к строительству сетей и первых домов. Всего в коттеджном поселке предусмотрено 250 участков по 6–13 соток каждый. Он будет строиться по технологии фахверк — жилые двухэтажные дома площадью от 100 до 250 кв. м», — рассказали в пресс-службе «Инграда».
Технопарки и логистические комплексы
В 2021 году многие девелоперы — как те, кто давно специализируются на коммерческих объектах, так и традиционно жилые застройщики — обратили внимание на технопарки. В числе этих компаний ПИК и Capital Group.
Еще одним приоритетом среди застройщиков в сфере коммерческой недвижимости в этом году были склады и логистические комплексы. Объясняется это повышенным спросом на них со стороны маркетплейсов («Яндекс», Ozon). В частности, в этом году произошла крупнейшая к настоящему моменту сделка на рынке складов: Ozon договорился с девелоперской компанией PNK Group о строительстве трех логистических комплексов общей площадью около 400 тыс. кв. м. Два комплекса на 260 тыс. кв. м появятся на территории индустриального парка «PNK парк Пушкино 2» в Подмосковье. Еще один, на 135 тыс. кв. м, будет построен в г. Чапаевске в Самарской области. Помимо этого, Ozon также стал победителем торгов по продаже многофункционального складского комплекса «Саларьево» общей площадью 30 831 кв. м (включает 8,7 тыс. кв. м офисов), расположенного в одноименном районе в Новой Москве.
Строительством складов займется также HD Development — для этого в нынешнем году компания приобрела участок площадью 78 га в Домодедово. Выходит на этот рынок и ПИК — он купил участок площадью 80 га в Московской области, деревня Токарево. Сейчас компания рассматривает различные варианты освоения этой территории, один из них — строительство крупного логистического комплекса. Это будет первый объект девелопера в складском сегменте.
Читайте также Дешевле не будет: что ждет строительство частных домов в 2022 году