Инвестиции для разумных: зачем PARUS создает супермаркет недвижимости
Россияне-инвесторы пока достаточно консервативны. Традиционными способами сохранения средств остаются банковские депозиты либо приобретение жилой недвижимости в России или за рубежом. Инвестиции в другие инструменты никогда не были популярны и были доступны только для людей с крупным капиталом.
За последние два года на Московскую биржу хлынул поток клиентов, которые хотят зарабатывать на акциях и на фондовом рынке. Начал зарождаться спрос на биржевые формы вложений в недвижимость.
При этом у инвесторов традиционно есть два пути — либо слишком рисковые активы с шансами потерять свой капитал (акции, криптовалюта, форекс, маржинальная торговля), либо низкорисковые, но низкодоходные вложения (депозиты и облигации). Никогда раньше рынок не давал инструментов с средним риском и средней доходностью.
Теперь такие инструменты — вложения в качественную коммерческую недвижимость — появились: на бирже можно найти сотни фондов (ЗПИФ). Однако активных игроков в этом секторе все же единицы, а большинство закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФн) являются кэптивными (то есть созданными для частных крупных инвесторов) и их паи нельзя купить.
Немного предыстории рынка частных инвестиций
Российский рынок долгое время давал частным инвесторам возможность держать деньги на депозитах, а также покупать акции частных компаний или вкладываться в облигации. Покупка валюты также была актуальной для инвесторов после экономических шоков 2008 и 2014 годов. Но рынок не стоит на месте, и год назад некоторые управляющие компании стали предлагать частным инвесторам вложения в коммерческую недвижимость через механизм ЗПИФн, который наиболее полно защищен от инфляции, экономических и прочих рисков и является защитным активом для целей получения пассивного финансового дохода — приобретение паев в ЗПИФ.
Пока такие вложения не слишком распространены, хотя и крайне перспективны: коллективные инвестиции хорошо показали себя в США, где этот рынок развивался после 1991 года бурными темпами и уже представляет собой мощный сектор рынка американских инвестиций с капитализацией в триллионы долларов.
В России коллективные инвестиции являются недооцененной темой среди инвесторов из-за сравнительно небольшой доходности в 8–12% годовых от арендного потока в рублях в ситуации, когда инфляция составляет 7–9% годовых. К тому же это практически безрисковые вложения: ЗПИФн — самый надежный и хорошо зарегулированный способ коллективных инвестиций в недвижимость, который регулируется Банком России, а также ФЗ-156 «Об инвестиционных фондах».
Предложение отстает от спроса
Пока на рынке инвестиционных инструментов возможность покупки паев ЗПИФн ограничена. Такую опцию предоставляют всего несколько крупных банков и независимых управляющих компаний. Хоть выбор и не широк, подходить к вложениям стоит очень внимательно: при выборе фонда нужно обязательно досконально изучать, какие активы находятся внутри фонда, какая команда им управляет и откуда пришла эта команда. Лучшие команды традиционно приходят из недвижимости, поскольку в ней нужно разбираться и уметь качественно ею управлять (заниматься property management, facility management и asset management). На такое способны только команды с большим опытом работы в сфере недвижимости, а для банков это не всегда является профильным бизнесом.
Обязательно стоит изучить прошлую доходность фонда и выбирать только фонды, которые показывают клиентам до размещения инвестиций полную финансовую модель, документы на актив, справки и отчеты оценщиков, а также не жалеют своего времени, чтобы объяснить, откуда будет браться доход и каким образом он генерируется.
Безопасно и выгодно инвестировать можно в любые фонды от PARUS Asset Management. Управляющая компания PARUS Asset Management образована в 2020 году основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления коммерческой недвижимостью.
Специализация компании — приобретение наиболее ликвидных недвижимых активов и «упаковка» их в ЗПИФ. На сегодняшний день среди активов компании — крупные складские комплексы, бизнес и торговые центры. Все активы являются объектами класса А, что гарантирует их привлекательность для игроков рынка (арендаторов, банков), а также конечных инвесторов.
Среди таких активов — склад OZON в Твери, склад «Сберлогистика» в Москве, склад Nordway в Санкт-Петербурге. Также в списке московских активов бизнес-центры «Павловский», «Двинцев», «Банный 9», торгово-развлекательный центр «ВЕСНА!».
Сегодня на бирже для квалифицированных инвесторов доступен первый премьерный фонд ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН», в который упакован главный склад компании OZON. С лидером e-сommerce в России у компании подписан десятилетний договор аренды. «ПАРУС-ОЗН» доступен во всех крупнейших банковских приложениях для инвестиций. В первый ЗПИФ уже вложили свои средства более 400 частных инвесторов и получают стабильный ежемесячный доход от арендатора OZON. Ожидаемая доходность для инвесторов составляет до 24,8% годовых, где 10,6% — доходность от чистого арендного потока от OZON, а 3–14,8% — доходность от прогнозируемого роста стоимости актива. Доход на брокерский счет инвестора начисляется ежемесячно, что выгодно отличает ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» от других компаний на рынке с ежеквартальными выплатами, а также позволяет инвесторам делать докупки и реинвестировать полученный доход, то есть зарабатывать еще больше. Прогнозируемый возврат капитала для инвесторов — от пяти до девяти лет в зависимости от цены актива, реинвестирования доходов и рыночного спроса на склады, при этом девять лет — это самый пессимистичный сценарий.
В декабре PARUS Asset Management выпускает в продажу второй фонд коммерческой складской недвижимости. Фонд владеет складом класса А площадью 50 тыс. кв. м во Внукове, где арендатором выступает «Сберлогистика». Еще один фонд позволяет инвесторам диверсифицировать свои вложения между разными фондами и арендаторами внутри одной управляющей компании.
Доходность по фонду «Парус-Сберлог» будет сопоставимой с первым фондом компании PARUS и прогнозируется на уровне 10,6% от арендного потока, также ожидаем дополнительную доходность от роста стоимости актива в размере 10% годовых. Итоговая доходность по этому фонду составит 21,1% годовых.
«СберЛогистика» — молодая компания, являющаяся частью экосистемы Сбербанка. Компания предоставляет полный комплекс логистических услуг, включая доставку через пункты приема и выдачи посылок, курьерскую доставку, грузоперевозки, фулфилмент и другие складские услуги на прозрачных и выгодных условиях. Являясь ключевым связующим звеном логистических сервисов экосистемы Сбербанка, располагает собственной обширной инфраструктурой последней мили на базе отделений Сбербанка, собственными курьерскими службами, автопарком и складскими площадями по всей стране.
Сегодня у «СберЛогистики» более 26 тыс. направлений доставки, 82 региональных центра, более 2,5 тыс. пунктов выдачи посылок в отделениях Сбербанка, пять складов класса А общей площадью более 130 тыс. кв. м, 1,5 тыс. курьеров в штате.
Всего же в планах PARUS Asset Management вывести на рынок коллективных инвестиций более десяти фондов, в каждом из которых премиальные активы из недвижимости — склады, торговые центры и бизнес-центры.
Говоря простым языком, PARUS создает большой супермаркет недвижимости, где каждый россиянин сможет купить часть классного актива с топовым арендатором, от которого он будет получать свой стабильный доход. При этом сумма инвестиций может быть и небольшой, например от 1 млн руб., инвестированных в различные активы. На традиционном рынке недвижимости Москвы на эту сумму купить что-то стоящее невозможно, потому что вход начинается от 10–15 млн руб., а при помощи коллективных инвестиций и биржевых фондов инвесторы могут легко приобретать качественные активы на небольшие суммы, а потом совершать докупки активов, то есть реинвестировать доходы.
«После того как все приобретенные активы будут переведены в фонды ЗПИФ, PARUS Asset Management станет крупнейшей независимой управляющей компанией с активами стоимостью более 35 млрд руб., из которых все 100% будут торговаться на бирже», — подчеркнул Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management.
Такие компании, как PARUS Asset Management, сегодня формируют новый рынок инвестиций для частных клиентов, потому что дают инвесторам с небольшими суммами доступ к премиальным активам в высокодоходной коммерческой недвижимости и получению стабильного дохода. Продукт еще является новым для инвесторов, но широкое распространение брокерских счетов, а также рост финансовой грамотности населения приведет к тому, что инвесторы начнут ценить вложения в такие активы и «распробуют» их.
Способствовать росту интереса к коллективным инвестициям будет и снижающаяся доходность вложений в жилую недвижимость, которая была на подъеме в 2021 году. Изменение конъюнктуры жилого рынка подтолкнет инвесторов к покупкам паев ЗПИФн в коммерческой недвижимости, где традиционно была доходность в два-три раза выше на горизонте прошлых лет.