Глава Cushman & Wakefield — о парадоксах инвестиций в недвижимость

Управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко рассуждает о трендах рынка инвестиций в недвижимость в условиях текущей экономической ситуации в России. Интервью записано по мотивам делового завтрака РБК для лидеров рынка недвижимости.

— Сергей, традиционное интервью с вами — о текущих тенденциях на рынке инвестиций в недвижимость. Как вы оцениваете этот момент?

— Классические инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня не поражают масштабами: за девять месяцев инвестиции в российский рынок составили около €2 млрд, наш прогноз на год — €3,5 млрд.

Эта тенденция характерна не только для России: в восточноевропейском регионе общий объем инвестиций за девять месяцев немногим превышает €8 млрд — на 24% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

Дело в том, что инвестиционный рынок крайне инертен — сделки «упаковываются» по году и более. Поэтому объемы отражают ситуацию прошлого, а не будущего.

И в этом заключается парадокс мира современных инвестиций: метаболизм бизнеса ускорился, компании научились мгновенно реагировать на вызовы, однако инвестиционный рынок не успевает за такими изменениями. Консервативные международные инвесторы не могут быстро совершать сделки, так как вводные условия все время меняются, а процедуры управления рисками, финансового моделирования не поспевают за рынком.

Иными словами, компании сегодня используют большие данные, умные технологии, платформы управления гибким пространством, профилирование, а инвеcторы проектов в коммерческой недвижимости с их инвестиционными меморандумами и моделями в Excel выглядят архаично в новом мире.

Именно поэтому по всему миру такой интерес к коллективным инвестициям в недвижимость, поскольку они позволяют сломать монополию консервативных инвесторов с их «процедурами» из прошлого века.

— Уже можно извлечь окончательные уроки из экономики локдауна? Кто проиграл? Кто выиграл? Как поменялись инвестиционные стратегии?

— Нет экономики локдауна. Есть гибкость планирования и эффективное управление. Бизнес продемонстрировал удивительную устойчивость: несмотря на радикальные перемены, практически все компании не только выстояли, но и умудрились провести давно назревшие реформы операционной деятельности.

COVID вернул инвестиционный рынок с небес на землю. Не секрет, что некоторые компании не думали об операционной эффективности, а гнались за мультипликаторами, пытаясь искусственно раздувать капитализацию. Сейчас бизнес вернулся к истокам — к тому, что отличает хорошие компании от плохих — эффективности управления ресурсами: человеческими, материальными и нематериальными и даже цифровыми.

Если в 2020–2021 годах основной фокус был направлен на управление издержками, то 2022–2023 годы ставят новую задачу — увеличение доходов через совершенствование ценообразования, добавление стоимости и т. д.

— Недавно президент Путин заявил о восстановлении российской экономики и семимесячном росте. Вы видите эту тенденцию? Что это значит для инвесторов?

— Последние прогнозы от ЦБ и Минэкономразвития показывают позитивную динамику в 2021 году. Рост ВВП прогнозируется на уровне выше 4%, что не может не радовать. Однако это ниже среднемировых темпов восстановления экономики.

Россия сегодня входит в фазу стабильного развития: при скромных среднегодовых темпах роста экономики основная задача состоит в обеспечении долгосрочного и устойчивого развития.

Особенностью нашей страны всегда были «качели» — кризис сменялся ростом, поэтому даже при высоких пиковых темпах роста экономики среднегодовой показатель оказывался невысоким. Сейчас мы видим, что стратегический план заключается в том, чтобы избегать провалов и постепенно стимулировать устойчивое ускорение роста. Это будет достигаться через национальные проекты и монетарную политику.

Это очень важная смена парадигмы, которую многие упускают, когда говорят о стагнации.

— С другой стороны, в России снова дорожает ипотека — что это говорит инвесторам?

— Удорожание ипотеки необходимо рассматривать в совокупности с инфляцией и ключевой ставкой. Сегодня Центробанк оперирует нейтральной ключевой ставкой (показатель, очищенный от инфляции). То же самое касается и ипотеки — при росте инфляции естественно происходит рост ставки.

Очевидно, что те, кто вошел в этот рынок по низким ставкам предыдущего периода, будет платить очень низкую реальную ипотечную ставку.

Другое дело, что темпы роста ипотечного долга на уровне 20–30% в год в крупных городах не могут не вызывать тревогу. Поэтому сегодня перед регулятором стоит задача постепенного «остужения» этого рынка.

В прогнозах ЦБ мы видим целевые показатели в 10–15% роста в годовом исчислении.

— Еще одна государственная тема — развитие городов, агломераций, строительство связей между крупными центрами. Как воспользоваться этими факторами?

— Магия рынка недвижимости заключается в том, что человеческая цивилизация неуклонно продолжает совершенствовать среду обитания. Развивается транспорт, появляется инфраструктура. Часто те объекты, которые строятся в слаборазвитых районах, через некоторое время оказываются в центре активной жизни.

В крупных городах России такие преобразования идут опережающими темпами, поэтому сегодня мы убеждаем клиентов смотреть в будущее — представлять себе, как будет выглядеть территория через три — пять лет. В недвижимости видимость будущего очень высока — все проекты, которые будут построены в следующее десятилетие, уже существуют на бумаге — задача лишь в том, чтобы консолидировать эти данные и оценить вектор развития.

Колоссальные инвестиции государства в инфраструктуру и городскую среду оставляют ниши для коммерческого девелопмента. Мы полагаем, что функция коммерческого девелопмента в том числе в создании новых рабочих мест и «оживлении» территорий.

— Сегодня на повестке у бизнеса ESG-проблематика. Насколько принципы ESG-инвестирования актуальны для России и нашего рынка недвижимости?

— Я уже упоминал, что для России приоритетом является устойчивое развитие при низких темпах роста. Поэтому повестка ESG актуальна для нашей страны, хоть и несколько отличается от той, которую видят на Западе.

В нашем случае это в меньшей степени касается diversity (традиции гендерного и этнического равенства и разнообразия достались нам от СССР) и в большей степени — социального и экологического аспекта.

Сегодня молодое поколение делает первые шаги в карьере, и задача бизнеса помочь им в этом. Низкие темпы роста и отсутствие кризисов означают, что именно для молодых возможности карьеры ограничены. Именно поэтому необходимо прикладывать усилия для достижения поколенческого разнообразия, создания условий труда для представителей разных поколений. Гибридная работа и гибкий график — прекрасные инструменты для вовлечения в рынок интеллектуального труда самых широких слоев.

Мы начали реализацию программы Cushman & Wakefield NextGen — стажировки и интеграция в бизнес-среду студентов средних и старших курсов с фокусом на долгосрочное сотрудничество и развитие управленческих и проектных компетенций.

На глобальном уровне в рамках инициативы Net Zero Commitment наша компания поставила для себя цель по снижению углеродного следа на 50% к 2030 году по сравнению с 2019 годом в наших офисах и на объектах клиентов, которыми мы управляем. К 2050 году C&W планирует достичь чистых нулевых выбросов по всей цепочке создания стоимости. В нашем российском офисе организована рабочая группа по внедрению принципов ESG в нашу проектную работу и общую повестку клиентов, на которую наши эксперты имеют возможность влиять. Мы стремимся не только использовать низкоуглеродные решения, способствующие снижению воздействия на окружающую среду, но и помочь клиентам улучшить собственные экологические показатели и, как следствие, устойчивость и инвестиционную привлекательность бизнеса.