Крах застройщика, дорогой ремонт и коммуналка. 7 мифов о новостройках

Читать в полной версии

Есть мнение, что покупка квартиры в новостройке у крупного застройщика — гарантия того, что дом будет достроен. На практике это не всегда так. Подтверждения тому — банкротство крупнейших застройщиков, например Су-155 и Urban Group. И это далеко не единственное предубеждение покупателей о новостройках. Какие еще мифы связаны с новым жильем — рассказываем вместе с экспертами и юристами.

Миф 1. Новостройка — риск остаться без денег и без жилья

Покупка квартиры в новостройке долгое время считалась рисковым мероприятием, поскольку вероятность попасть в ряды обманутых дольщиков была высока. По последним данным правительства, около 80–100 тыс. человек ожидают решений по своим проблемным объектам.

Но с переходом на эскроу-счета (специальные счета в банке, на которых деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств) эти риски были минимизированы. Новый порядок финансирования позволяет более безопасно покупать квартиру в строящемся доме. Благодаря эскроу-счетам деньги дольщиков банк не передает застройщику, а хранит на этих счетах до завершения строительства и передачи квартир покупателям. «Если застройщик по каким-либо причинам не завершит строительство и не исполнит свои обязательства, денежные средства должны быть возвращены покупателям», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Часть проектов достраивается без эскроу-счетов, поскольку еще не так давно они не были обязательными (если договоры были заключены до 1 июля 2019 года или если на тот момент дом построен более чем на 30% и застройщик реализовал 10% квартир). В таких случаях девелопер должен делать отчисления в Компенсационный фонд, который при возникновении проблем с достройкой дома будет их решать.

Миф 2. Покупка квартиры у крупного застройщика — гарантия безопасности

Еще одно предубеждение заключается в том, что покупка квартиры у крупного застройщика — это гарантия безопасности. На практике это не всегда так. Гипотетически вероятность того, что дом может быть не достроен, существует всегда. Это не зависит от того, у кого покупатель приобретает квартиру — у крупного застройщика или компании-новичка, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

За последние десять лет на рынке было несколько банкротств крупных девелоперов, в частности СУ-155, Urban Group, которые не смогли исполнить обязательства перед дольщиками. Поэтому громкое имя застройщика — не всегда 100%-ная гарантия, что со строительством не возникнет проблем. «Но в текущих реалиях и при используемой схеме финансирования — через эскроу-счета — риски недостроя крайне малы», — считает она.

Кроме того, перед вводом в эксплуатацию все новостройки проходят госкомиссию, которая проверяет их на соответствие проектной декларации и существующим нормам. Поэтому с точки зрения безопасности все они должны соответствовать установленным требованиями. Другой вопрос — качество строительства. Оно зависит от множества факторов — класса жилья, опыта девелопера, его подхода к реализации проектов.

«Прямой закономерности (крупная компания — более высокое качество строительства) нет. Даже девелопер-новичок может построить очень качественный и проработанный до мелочей ЖК, если вложит достаточные ресурсы и привлечет опытных подрядчиков (тех, кто будет заниматься проектированием и возведением ЖК). Но может быть и обратная ситуация, когда крупный и известный девелопер выводит не очень удачный проект», — пояснила эксперт.

Миф 3. Безопаснее купить вторичное жилье

Некоторые считают, что риск недостроя — это основная проблема, с которой можно столкнуться при покупке нового жилья, и выбирают вторичное жилье, которому недострой не грозит. У вторичного жилья, в отличие от новостройки, уже есть юридическая история, но покупка такой недвижимости тоже сопряжена с рисками, правда, другого характера.

«Хорошо если у квартиры до вас был один собственник. А если десятки? Нужно тщательно изучить историю смены владельцев квартиры. Частые переходы прав собственности — тревожный сигнал. Нужно убедиться, что сделки соответствуют закону и не нарушают ничьих прав, поскольку судебное оспаривание любой из них может привести к тому, что вы потеряете квартиру», — обращает внимание Софья Волкова.

Есть и другие риски. Например, квартира на вторичке может иметь незаконную планировку или обременения. Отвечать за все это придется новому собственнику, добавила юрист.

Миф 4. Новостройки дешевле вторичных квартир

Нередко покупатели недвижимости делают выбор в пользу новостроек из-за более низких цен по сравнению со вторичкой, особенно на ранних этапах строительства. Но с переходом на эскроу-счета и ростом цен на новостройки эта разница стала менее заметной. По подсчетам «Инком-Недвижимости», стоимость 1 кв. м жилья в сентябре на вторичном рынке Москвы составила 273,6 тыс. руб., в новостройках — 317 тыс. руб. Средняя цена квартиры в новостройках в сентябре — 18,8 млн руб., на вторичке — 15,3 млн руб. «Сейчас новостройки дороже на 3,5 млн руб., но так было не всегда. Примерно до середины 2010-х годов вторичные квартиры стоили дороже первички», — отметили в «Инком-Недвижимости».

На рынке можно встретить примеры, когда квартиры в новостройках стоят дешевле, чем на вторичном рынке. Этому может быть несколько причин, например локация или наличие инфраструктуры, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

«Но оба сегмента недвижимости взаимосвязаны, отмечает эксперт. К примеру, в определенном районе стоимость вторичного жилья может вырасти из-за активного спроса и отсутствия сопоставимых вариантов в новостройках. Вероятна и обратная ситуация, когда цена на вторичке снижается из-за увеличения объема предложения в почти достроенных новых корпусах», — пояснила Надежда Коркка.

Миф 5. Новостройка — это жизнь без инфраструктуры

Еще одно предубеждение, которое можно встретить среди покупателей недвижимости, — новостройки не обеспечены инфраструктурой. По словам управляющего партнера компании «Метриум», 10–15 лет назад подобные факты действительно имели место, но сейчас ситуация поменялась.

Во-первых, власти не одобрят строительство ЖК, если проект не предусматривает, например, детские сады или школу. Во-вторых, реализация крупных девелоперских проектов нередко координируется с масштабными городскими проектами. «В-третьих, все большее распространение получают механизмы комплексного развития территорий, не только возводятся жилые корпуса, объекты социального и делового назначения, но также создаются комфортные общественные пространства», — пояснила эксперт.

Миф 6. Коммуналка в новых домах выше, чем в старых

Это не всегда так. Размер квартплаты зависит от нескольких факторов. Во-первых, от инфраструктуры проекта, которую необходимо обслуживать. Чем больше объектов благоустройства расположено на общедомовой территории и чем более они уникальны, тем больших расходов на содержание требуют.

«Сегодня даже в ЖК комфорт-класса девелоперы стремятся создать более комфортную для жителей среду с закрытыми дворами без машин, с авторским ландшафтным озеленением и тематическими детскими и спортивными площадками. В таких новостройках размер коммунальных платежей действительно может быть больше, чем в старых панельных домах, которые были построены 20 и более лет назад, и тем более в хрущевках, где подобных элементов внутренней инфраструктуры нет», — говорит Ирина Доброхотова.

Во-вторых, размер платежей зависит от класса проекта, продолжила она. В высокобюджетных новостройках, помимо более разнообразной внутренней инфраструктуры, жителям могут быть доступны различные дополнительные опции, например круглосуточная охрана территорий или лобби с консьерж-сервисом. Чем больше сервисов предлагается жителям, тем выше будут платежи. Во многих элитных ЖК старого фонда сервисов и опций нет.

В-третьих, размер квартплаты зависит и от инженерно-технического содержания ЖК. С одной стороны, современные коммуникации могут сократить расходы на освещение и отопление и снизить расходы жильцов по сравнению с домами старого фонда. С другой стороны, применение отдельных технологий (например, система «Умный дом», бесконтактный доступ на территорию), напротив, может увеличить расходы на эксплуатацию всей этой инфраструктуры.

При расчете квартплаты нужно учитывать площадь недвижимости. Типовые квартиры в современных новостройках комфорт-класса, как правило, имеют большую площадь, чем жилье в старом фоне (панельные дома, построенные 20 и более лет назад, и хрущевки). Поэтому и расходы на их содержание будут выше, пояснила эксперт.

Миф 7. Разные юрлица застройщика — это обман

К предубеждениям также относятся ожидания покупателя, что он будет заключать договор с компанией, которая называется так же, как и девелопер (бренд). Но на практике это не так. Приобретая жилье на стадии строительства, дольщик заключает ДДУ с застройщиком, который часто является отдельным, хотя и аффилированным с девелопером, юридическим лицом.

«У неопытных покупателей зачастую это вызывает опасения, что их могут обмануть, как и другой факт того, что эти юридические лица могут быть недавно созданными. На самом деле это распространенная практика, которая не говорит о том, что компания хочет обмануть покупателя», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».