Десятки тысяч жителей: где строятся самые большие ЖК в России
На июль 2021 года в России строится 3,9 тыс. жилых комплексов. Самый крупный из них по объемам жилищного строительства — «Цветной город» в Санкт-Петербурге, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора строительного рынка Единого реестра застройщиков (ЕРЗ). Выяснили, в каких еще городах есть дома-рекордсмены, сколько квартир в самых больших столичных новостройках и какие риски жизнь в густонаселенных ЖК влечет с точки зрения урбанистов и психологов.
Новостройки размером с город
ЖК «Цветной город», занимающий первое место составленного ЕРЗ рейтинга новостроек с максимальной жилой площадью, рассчитан на 19,076 тыс. квартир совокупным метражом 620,6 тыс. кв. м — это сопоставимо с годовым объемом строительства по реновации в столице и больше объема жилищного строительства в Новой Москве в первом квартале 2021-го. 19 тыс. жителей (а, скорее всего, в этом ЖК их будет как минимум в два раза больше, поскольку значительную часть покупательской аудитории новостроек составляют семьи) — численность населения, характерная, скорее, не для ЖК, а для малого города. Примерно столько же жителей в подмосковном Рошале или Пикалево Ленинградской области.
В жилом комплексе, который реализует «Группа ЛСР», 45 корпусов. Стоимость квартир с отделкой, как сообщается на сайте ЖК, начинается от 3 млн руб. «Это будет крупный самостоятельный жилой массив, «город в городе», со своими зелеными переулками и бульварами, ухоженными двориками, магазинами, прогулочными аллеями и полноценной социальной инфраструктурой», — говорится в описании проекта.
Второе место — у еще одной петербургской новостройки, ЖК «Чистое небо». В этом комплексе от холдинга Setl Group 15,952 тыс. квартир общей площадью 557,8 тыс. кв. м. Стоимость квартир в ЖК начинается от 3,9 млн руб. (столько стоит студия площадью 23,8 кв. м). «Это символ нового города, в котором есть воздух, простор и чистое небо над головой», — говорится в описании проекта на сайте комплекса.
Третье место — у ЖК «Родные просторы» в Краснодаре. В этой новостройке 11,493 тыс. квартир совокупной площадью 546,98 тыс. кв. м. Жилой комплекс строит СК «ЮгСтройИмпериал», стоимость квартир начинается от 2,89 млн руб.
На четвертой позиции рейтинга снова петербургская новостройка: ЖК «Морская набережная» от «Группы ЛСР». В комплексе 9,26 тыс. квартир общей площадью 464,4 тыс. «квадратов». Минимальная стоимость лота — 4,7 млн руб.
На пятой строчке — московский проект ЖК «Люблинский парк» от группы ПИК. В новостройке 9,307 тыс. квартир на 457,8 тыс. кв. м. Стоимость квартир начинается от 5,8 млн руб.
20 российских новостроек — лидеров по площади строящегося жилья на июль 2021 года
Данные: ЕРЗ
Аналитики ЦИАН подтвердили «РБК-Недвижимости» лидерские позиции по числу реализуемых лотов среди петербургских новостроек у ЖК «Цветной город», а среди московских — у «Люблинского парка», уточнив, что эти расчеты справедливы, если учитываются только строящиеся корпуса. Если же рассматривать проекты с учетом уже сданных корпусов, «Цветной город» будет в своем регионе только четвертым, а первую позицию займет «Чистое небо». В Москве при таком способе подсчета будет лидировать ЖК «Переделкино Ближнее», «Люблинскому парку» достанется третье место.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— Проведение «границ» между ЖК (и внутри крупных ЖК, реализуемых в несколько очередей) всегда имеет множество вариантов, зависящих от методики конкретного исследователя.
Есть три основных критерия:
- единство земельного участка (все строения стоят на одном полигоне, без анклавов и эсклавов);
- единство девелопера (все корпуса были построены и строятся сейчас одним застройщиком);
- единство нейминга (все корпуса называются одинаково).
Если применить все три критерия, крупнейшим ЖК в Москве будет «Переделкино Ближнее». Там площадь всех сданных, строящихся и обеспеченных документами перспективных корпусов около 1,2 млн кв. м.
Но если, к примеру, не учитывать критерий «единства нейминга», то крупнейшим будет уже ЖК «Москва А101» (поздние очереди которого выведены под брендами «Скандинавия» и «Белые ночи») площадью около 1.4 млн кв. м.
Если не учитывать критерий «единство девелопера», то крупнейшим ЖК становится «Некрасовка» — там построено около 2 млн кв. м
Размер имеет значение
У крупных проектов есть несомненные плюсы, говорят опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Как правило, масштабные ЖК проектируются с развитой собственной инфраструктурой и снабжаются детскими и спортивными площадками, территория благоустраивается в едином стиле, уделяется внимание парковочным местам. С другой стороны — это годы и годы стройки по соседству. Кроме того, слишком плотная застройка способна угнетающе действовать на душевное состояние жильцов, напоминает нейропсихолог Елена Данилова.
«С точки зрения психологического комфорта важны свободное пространство и свет. Сложно находиться в квартирах с низкими потолками, узкими коридорами и маленькими оконными проемами. Естественный свет благоприятно сказывается не только на настроении, но и на рабочих процессах, которые многие организовали дома, — говорит эксперт. — Большое значение имеют зелень, деревья, ухоженный газон. Цветовая гамма также оказывает важное влияние на психоэмоциональное состояние. Предпочтение стоит отдавать естественным оттенкам: зеленый и голубой помогут успокоиться, а оттенки желтого и оранжевого обеспечат позитивный настрой. Главное — соблюсти баланс».
Психолог Олег Долгицкий считает потенциально опасной для психики любую плотную застройку: по мнению эксперта, в России с ее большими территориями теснота и отсутствие свободного пространства подсознательно воспринимаются как проблема. «Компенсировать негативное воздействие сверхплотных «человейников» практически невозможно. Крайними формами адаптации для жителей таких районов становится уход от реальности, когда человек практически не выходит из дома. Чаще же складывается сценарий, по которому состоятельные люди просто покидают данный регион, жить в нем остаются люди малоимущие. Со временем такие районы превращаются в подобие гетто», — говорит Олег Долгицкий.
Возможность такого сценария не исключают и градостроители. «Если среда не гармонична, территория проигрывает в конкурентной борьбе. Это в большей степени касается не Москвы, которая все-таки очень сильно привлекает своими экономическими возможностями. А вот в других крупных городах ухудшение среды действительно может приводить к оттоку населения, к деградации состава населения, — говорит руководитель группы компаний UNK Юлий Борисов. — Крупные города конкурируют за население между собой, тогда как Москва — разве что с другими мировыми мегаполисами. И центральная часть российской столицы, то, что в границах ТТК и даже чуть шире, вполне конкурентоспособна, качество среды здесь достойно смотрится на мировом уровне. А вот некоторые районы рядом с МКАД, которые сейчас экстенсивно осваиваются, отстают от мировых трендов на десятилетия. То, что сейчас там строится, в США и во Франции, например, давно признано неликвидом. Такая застройка на Западе уже сносится, а высвобождаемые территории застраиваются более соразмерно, с индивидуальной архитектурой, благоустроенными дворами, комфортным жильем».
Комфортная высотность жилого дома, по мнению Юлия Борисова, — от четырех до восьми этажей. «Это та высотность, которая свойственна европейскому городу и привычному нам центру Москвы — Замоскворечью, Тверскому району, — говорит архитектор. — Что же касается количества квартир на этаже, здесь все зависит от класса проекта. В элитном ЖК это могут быть две — четыре квартиры на площадке, в массовом — до 18 квартир, и при грамотном проектировании такая квартирография не будет угнетать. Помимо высотности и этажности, для комфортной среды важен еще третий параметр — расстояние между домами. Хорошо, чтобы высота дома «укладывалась» в ширину двора. Это даст соразмерное и гармоничное пространство, не вызывающее дискомфорта и клаустрофобии, которые возникают в районах-«муравейниках».
«Оптимальной считается высота жилых домов в семь — девять этажей при расположении трех квартир на этаже и двух-трех подъездов в доме, — считает психолог Елена Данилова. — Но для избежания напряженности и «эффекта толпы» необходимо предусмотреть разнообразие в придомовой зоне. Минимизировать негативное влияние эффекта небоскребов, излишнего давления поможет застройка разной этажности и использование ярких красок на фасадах зданий».
Генеральный директор, соучредитель Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский, напротив, считает, что не существует объективных критериев соразмерности застройки человеку. «Это сугубо субъективное ощущение. Часто комфортным ощущается тот морфотип застройки, в котором человек прожил значительную часть жизни, — говорит Сергей Георгиевский. — Индивидуальные особенности характера человека, его представления о городском стиле жизни также влияют на оценку комфортности жилой среды. Многие сейчас считают небоскребы неотъемлемой частью мегаполиса и не испытывают дискомфорта в, казалось бы, абсолютно не сомасштабных человеку высотных жилых комплексах. Индивидуальны и предпочтения в количестве квартир и/или подъездов. Играет роль не только тип жилых домов, но и время проживания в том или другом месте: длительное проживание в одном и том же доме создает ощущение интеграции в социум и при малоэтажной, и при высотной застройке».
Важнее для комфортного восприятия жилого комплекса, по мнению эксперта, визуальное разнообразие застройки. «Все мы знаем, и это подтверждено специалистами, что монотонная среда создает психофизический дискомфорт. Поэтому объемные, планировочные и архитектурно-художественные решения должны учитывать этот фактор. В современном обществе растет запрос на индивидуализацию городской среды, в том числе на трансляцию ценностных принципов. Архитектура ЖК, как и других средоформирующих объектов, должна отвечать на подобные запросы, например на запросы экологизации», — заключает архитектор.
Что до голосующих рублем покупателей новостроек, их глобальные масштабы застройки явно не пугают — по крайней мере не в Москве. Столичный «Люблинский парк», в частности, по данным ЦИАН, в первом полугодии 2021 года занял второе место по продажам на первичном рынке Старой Москвы. По статистике риелторской компании «Метриум», этот ЖК по итогам полугодия лидирует по продажам в столице.